商办租售中心｜写字楼楼评
项目：朝阳CBD【东方梅地亚中心】C座1905
面积：189㎡｜租金：3.3元/㎡/天含物业供暖｜月租：18970元｜付款：押二付三、两年起租
朝向：西｜交付：精装+全套办公家具、3功能间+12开放工位
咨询：13811119290｜landkun.cn｜sbzszx.com
东方梅地亚中心位于朝阳区光华路4号，由北京东方梅地亚置业有限公司（九台集团）2007年开发入市，总建面约11.98万㎡，是北京CBD核心区唯一为传媒行业量身定制的甲级写字楼群。
四栋布局：
A座：29层（已售罄，入驻世界500强传媒机构）
C座：31层（本次房源所在，高层办公楼）
B座：6层商务配套裙楼（新闻发布厅、餐饮、会议）
D座：9层企业独栋（可整栋冠名）
物业由第一太平戴维斯顾问管理，物业费24–27.58元/㎡/月（含供暖制冷），标准层高3.6–3.8米，得房率70–72%，瑞士迅达/三菱电梯，车位地上86+地下575个、月租约1300元。
核心标签：与新央视大楼仅一路之隔，CCTV、BTV鼎足，带动上下游近5000家传媒企业，业内称"传媒特别行政区"。入驻企业含美国新闻集团、茅台集团、灵狮广告、中视禾润、昌荣传播等。
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维度 |
参数 |
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地铁 |
1号线+14号线大望路站步行约6分钟（中原商办录568米、开发商稿150米，6分钟是合理中介口径） |
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次近 |
10号线国贸站约700米，28号线光华路站规划中 |
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自驾 |
光华路直连东三环/建国路，30分钟首都机场 |
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商业 |
紧邻华贸中心、SKP、万达广场、丽思卡尔顿、索菲特 |
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产业 |
央视新址一路之隔，国贸—华贸—万达金三角腹地 |
先看市场锚——东方梅地亚中心2026年租金行情：
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数据源 |
租金区间 |
备注 |
|---|---|---|
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企房房（2026市场参考） |
7.2–9元/㎡/天，年度均价8.1元 |
含高区精装裸租价 |
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宜商北京（招租口径） |
4–6元/㎡/天 |
含毛坯/中低区 |
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sbzszx自家挂牌 |
5–8元/㎡/天，部分90–180天免租 |
含物业供暖另计 |
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本次C座1905 |
3.3元/㎡/天全含（含物业+供暖） |
月租18970元 |
算笔账你就懂这套多反常：
市场裸租按7元计 + 物业费27.58 ≈ 8.1元当量/㎡/天，189㎡月成本约4.57万。
本套3.3元全含 → 月租18970元，相当于同品质市价的4折档。
差价去哪了？业主把物业费（27.58）、供暖制冷（两管制中央空调）全包了，租客只管用电+车位，是梅地亚池子里极少见的"全含特价盘"。
西向在CBD常被嫌"西晒"，但这套要正反看：
反面：夏季下午西晒，空调负荷略高（但中央空调含在租金里，不额外烧钱）
正面：光华路西侧=C座看央视新址+SKP方向的视角，传媒类公司西向反而是"对着甲方"的吉利朝向；且C座1905若在中高区，西向下午光对设计/剪辑/广告类工种反而友好
189㎡÷70%得房≈132㎡实用，典型排法：
3功能间 → 老板间×1 + 财务/人事×1 + 会议室×1（或部门主管×2+会议室×1）
12开放工位 → 开放区排12–15工位的密度，适配12–18人团队（传媒/广告/设计的典型小总部配置）
精装+全套家具 → 省2–3个月装修期+30–50万装修投入，签约即入驻
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项目 |
租金参考（元/㎡/天） |
定位 |
|---|---|---|
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华贸中心写字楼 |
12.5–16 |
国贸顶流，国际金融/总部 |
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金地中心 |
10.5–14 |
国贸南段甲级 |
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财富中心 |
8–10 |
国贸北段老牌甲级 |
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SK大厦 |
12–15.5 |
东三环顶流 |
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东方梅地亚 |
7.2–9（裸租）/ 4–6（招租） |
传媒专属、央视外溢、性价比甲级 |
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SOHO现代城 |
4–5.5 |
大望路老乙写，成本敏感 |
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万达广场写字楼 |
5–7 |
大望路综合体系 |
数据来源：。
梅地亚的定价逻辑从来不是"冲顶"，而是"央视外溢+传媒产业链+第一太平物业"三位一体的稀缺性——同价位在国贸带找不到第二栋"传媒专属+新闻发布厅+B座配套+D座独栋"的组合。本套3.3全含是把这个稀缺性打到"创业公司/外地进京办"能接住的价格带。
广告/传媒/设计/影视小总部：央视一路之隔+B座400人新闻发布厅+3功能间排布，15人以内团队完美匹配，"传媒特别行政区"的产业链邻居（灵狮、昌荣、中视禾润）对客户搭关系是隐形成本节约
外地企业北京联络处/办事处：189㎡+精装家具+3.3全含+押二付三，进场 friction 极低，两年起租对"试水北京"的外地公司友好
央视服务商/公关/活动执行：西向看央视大厦+大望路1/14双线，客户来访+员工通勤+发布会借B座新闻厅，一条龙
初创A轮前后团队（12–18人）：省装修+省物业+省供暖，月租1.9万在京沪深国贸带几乎是"地板价甲级"，创始人老板间+12工位+1会议室刚好够用到A轮扩招
Q：3.3元/㎡/天"含物业供暖"具体含哪些？
A：按梅地亚物业标准27.58元/㎡/月（含供暖制冷），本套"全含"应覆盖租金+物业费+供暖+中央空调基础运行时（工作日8:00–19:00/21:00，以业主租赁函为准）。电费（商电）、水费、车位月租（约1300元/位）、增值服务通常另计，签合同前要业主列"全含四项"签字，避免后期扯皮。
Q：C座1905是西向，夏天会不会很晒？
A：西晒确实存在，但两点化解：①梅地亚是两管制中央空调，含在全含价里，下午负荷由空调扛，不额外计费；②C座西向正对央视新址+光华路西侧景观，传媒/广告类公司对"西向看央视"反而是加分项（甲方在眼前）。如果是纯后台型团队（不常接客户），也可要求业主配遮光帘+调整工位朝向。
Q：189㎡ 3功能间+12工位够几个人用？
A：189㎡得房70%≈132㎡实用，3功能间（老板+财务+会议室）+12开放工位，适配12–18人团队（开放区可再塞2–3个流动工位）。如果是广告/设计/传媒，12工位+3间功能间是"小总部标准配置"；如果是销售型团队（工位密度可到4–5㎡/人），能撑到20人左右。
Q：押二付三、两年起租是硬性要求吗？
A：业主稿写的"押二付三+两年起"，梅地亚招租市场主流是"押一付三或押二付三、2年起"，189㎡这种小面积段谈判空间比整层大，外地企业/首次进京可试着谈押一付三或1.5年首租+1年续，具体看业主急迫度。
Q：精装+全套家具是哪些？能不能拆？
A：C座1905的"精装配家具"通常指：吊顶+地板+墙面成品、老板桌+工位屏+会议桌椅+文件柜+前台，具体清单要让业主附《交付物料表》。轻质家具可移走，但固定装修（隔断、地板、吊顶）一般不动——如果是广告公司想改开放式，要提前和物业批隔断拆改。
Q：大望路站"步行6分钟"准确吗？
A：中原商办录梅地亚距大望路站568米、开发商稿写150米（应是A口最近楼栋口径），C座在光华路4号院里，实际到1/14号线大望路站A口约500–600米/6–8分钟，中介写6分钟成立。10号线国贸站要再走700米，算次选项。
Q：梅地亚的"传媒专属"配套对我非传媒公司有用吗？
A：即使你不是传媒公司，B座的400人新闻发布厅+30人/100人小会议厅+冷餐厅对所有公司的发布会/年会/客户会都可用（付费预订），比自己租酒店会议厅划算；D座独栋冠名逻辑对你没用，但央视外溢的产业链客群（广告/公关/设计/活动）在楼里扎堆，对业务搭子有帮助。
Q：联系谁看项目？
A：商办租售中心 13811119290（微信同号），网站 landkun.cn / sbzszx.com，新媒体账号：商办租售中心、商办楼宇、楼宇咖。科技永无止境，让企业选址，不止于此！
看房三条必核：①"全含"四项让业主书面列清（租金+物业27.58+供暖+中央空调基础时段，不含的列电费/车位/超时空调费）；②C座1905在西向的具体楼层（中高区看央视景观价值＞低区）；③第一太平戴维斯的装修拆改审批尺度（3功能间若想改开放，提前问物业）。这三条定了，3.3全含的性价比就锁死了。
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