商办租售中心｜写字楼楼评
项目：东城【中汇广场】
出租面积：300㎡起～1691㎡整层～3000㎡连层｜租金：面议
位置：东二环东四十条西北角｜地铁：2号线+3号线东四十条站3分钟
咨询：13811119290｜landkun.cn｜sbzszx.com
中汇广场（CP Center）位于东城区东二环东四十条桥西北角，由东亚新华（东亚联行）开发，是东二环沿线较早一批"涉外甲级"产品之一。项目分A、B两座，总建面约12万㎡量级（A座约4.8万㎡、B座约3.8万㎡，以开发商实测为准），建成后一直是东二环"金融+咨询+涉外服务"类企业的稳定盘。
东四十条这个位置的含金量：东二环是北京"金融街—CBD"之间的第二条金融带，沿线扎堆了中粮广场、丰联广场、港澳中心、第五广场、平安发展大厦，中汇广场卡在"东四十条桥西北角"——北接工体/三里屯、南接朝阳门/建国门、西接北海/后海、东接工体北，是典型的"东二环+工体+三里屯"三角腹心。
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指标 |
参数 |
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开发商 |
东亚新华（东亚联行） |
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楼宇 |
A座、B座双塔 |
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标准层 |
约1691㎡/层（本次整层锚点） |
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可租区间 |
300㎡起分割～1691㎡整层～3000㎡连层 |
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层高 |
约3.6–4.0米（甲级标准） |
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电梯 |
高区低区分设，奥的斯/三菱级别 |
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车位 |
地下约300+个（东二环甲级常规配置） |
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物业 |
东亚自营/顾问级物业，费约25–30元/㎡/月（以租赁函为准） |
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地铁 |
2号线+3号线东四十条站3分钟 |
2号线：北京内环，东四十条→朝阳门（换6）→建国门（换1）→复兴门（换1），环线15分钟覆盖金融街/朝阳门/建国门
3号线：2024年贯通的"沉睡30年终于开通"线路，西起东四十条、东至曹各庄北，串联东四、工体、朝阳公园、酒仙桥、东坝——中汇广场是3号线西端起点站之一，东四十条站3分钟等于直接卡住3号线"西首站"位置
3号线对东四十条商办的意义：过去东四十条只能靠2号线，客群以"金融街/朝阳门外溢"为主；3号线通了之后，工体（体育产业/娱乐传媒）、酒仙桥（电子厂改造文创）、东坝（第四使馆区）三个方向的客群都能30分钟内到达，中汇广场的租赁半径从"东二环环线"扩大到"东二环+工体+酒仙桥+东坝"十字轴。
东二环主路东四十条桥出口即达，15分钟到国贸、20分钟到金融街
工体/三里屯步行10–15分钟，客户晚餐/接待场景丰富
周边：中粮广场、丰联广场、港澳中心、第五广场、平安发展大厦同圈
中汇广场这次放盘的策略是"小分割+整层+连层"三档通吃，和东二环其他老甲级（中粮、丰联）只做整层/半层的逻辑不一样，灵活性是卖点。
适配10–25人团队，东二环甲级入门门槛
可排老板间×1 + 会议×1 + 开放12–18工位，或3–4隔断+开放
对外地企业进京办、金融机构分支、咨询/律所小团队友好
东二环沿线整层锚点面积（中粮约1800㎡、丰联约1700㎡、中汇1691㎡同档）
得房率约65–70%（老甲级偏低，但公摊含核心筒+双走廊），1691×68%≈1150㎡实用
可排40–70人团队：老板×1 + 合伙×2–3 + 会议×2–3 + 开放40–50工位
适配金融分支、咨询总部、涉外服务机构
1691×2层不到3400，3000㎡≈A/B座各一层或同座连两层
对不想整栋但想要"整栋感"的客群（保险分支、央企二级、外资北京办升级）是甜点区
可分层定价、分层交付，比真整栋（中粮广场整栋2–3万㎡起）门槛低一个量级
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项目 |
位置 |
租金参考（元/㎡/天） |
特征 |
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中粮广场 |
二环丙2号，建国门桥北 |
5.5–7.5 |
1996老牌，画廊+办公混合，整层1800㎡ |
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丰联广场 |
朝阳门北大街，二环东侧 |
5–6.5 |
1997老牌，高区1078平无公摊是卖点 |
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港澳中心 |
东四十条桥东南 |
4.5–6 |
瑞士酒店+办公混合，房龄偏老 |
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第五广场 |
朝阳门内大街 |
6–7.5 |
2010后次新，东二环南段 |
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平安发展大厦 |
朝阳门桥西南 |
6.5–8 |
金融客群为主 |
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中汇广场 |
东四十条桥西北 |
面议（预计5–6.5元区间，第三季度优惠下探） |
2+3号线双地铁、工体/三里屯腹心、可分可整 |
数据来源：商办租售中心站内挂牌、东二环近半年成交梳理。
定价判断：中汇广场作为"2000年代中后期入市的老甲级"，硬件比中粮/丰联新一点、比第五广场/平安发展老一点，裸租合理区间5–6.5元/㎡/天。本次"第三季度办公租赁专属优惠全面上线"——东二环甲级通常在Q3（暑期+金九银十前）会有"免租期+物业费补贴+装修期"组合拳，预计优惠后当量可下探到4.5–5.5元区间，对300㎡小分割盘来说，月租门槛能压到300×5×30≈4.5万/月量级（含物业另计），在东二环甲级里算亲民档。
开发商稿写"第三季度办公租赁专属优惠全面上线"，这不是虚话，东二环甲级的Q3逻辑有三层：
暑期7–8月是金融企业（券商/基金/险资）的"中期策略会后换租窗口"——很多分支机构的租约在9–10月到期，7–8月定标，Q3放优惠是抢这些客
3号线开通后满一年（2024.12通车→2026Q3满1.5年），东四十条沿线项目的"3号线溢价"还没完全体现在租金里，先下手能吃到交通红利兑现前的窗口
东二环vs国贸的价差：国贸顶流（华贸/IFC/世纪财富）12–16元，东二环（中粮/丰联/中汇）5–7元，差2倍但通勤只差15分钟，Q3优惠期是"用国贸1/3价格拿东二环甲级"的窗口
金融/券商/险资分支：东二环是"金融街外溢第一站"，2号线环线15分钟到金融街，3号线纵贯工体-酒仙桥-东坝，1691㎡整层对二级部门/产品条线刚好
咨询/律所/涉外服务：300㎡小分割对"合伙人+3-5律师/咨询师"的小团队是东二环甲级最低门槛；3000㎡连层对"北京办升级"的外所/咨询大Par友好
外地企业进京办：2号线+3号线双地铁+工体/三里屯接待场景，客户来访（住三里屯/工体酒店）+员工通勤（2号线环线+3号线纵贯）都顺
文创/传媒（工体外溢）：3号线通工体一站，中汇比工体周边乙写（工体北路那些老楼）形象高一个档，价格又比国贸低，"工体客户+东二环形象"的折中解
央国企二级/三级单位：3000㎡连层可分层给两个子板块（比如"投资部+资管部"各一层），比真整栋门槛低
Q：中汇广场的开发商是谁？物业怎么样？
A：开发商是东亚新华（东亚联行），东二环本地老牌商办开发商；物业为东亚自营或顾问级（常见报价25–30元/㎡/月，以租赁函为准），A/B双塔管理，东二环老甲级的常规水准，比新顶流（华贸/IFC）的物业精致度略低，但比中粮/丰联同期产品新半代。
Q：2号线和3号线东四十条站，步行3分钟准确吗？
A：东四十条站是2号线（1984）和3号线（2024.12通车）的换乘站，从站内到中汇广场A/B座约200–300米，中介"3分钟"是成立的，属于东二环沿线少有的"双地铁3分钟"盘（同圈丰联/中粮都要5–8分钟）。
Q：300㎡起分割，最小能切到多少？
A：开发商稿写"300-1691-3000"，300㎡是入门分割锚，具体最小切割要看当层空置图和烟感喷淋分区，东二环老甲级的最小分割通常280–350㎡之间，300㎡是保守口径。要做200㎡以下要问租赁部当前是否有"遗留小间"释放。
Q："第三季度专属优惠"一般含哪些？
A：东二环甲级的Q3优惠惯例是"免租期（1–3个月）+ 物业费补贴（3–6个月）+ 装修免租期（15–30天）"三选一或组合，中汇这次"全面上线"大概率覆盖这三样，300㎡小分割的免租期通常短（15–30天），1691㎡整层/3000㎡连层可谈2–3个月免租+物业费补贴，具体以租赁函为准。
Q：中汇和同圈中粮、丰联怎么选？
A：三项目都是东二环老甲级，差异点：①中粮画廊IP+整层1800㎡，适合要"艺术调性"的咨询/设计；②丰联高区无公摊（1078㎡那种）是杀手锏，适合要"实用率"的金融；③中汇2+3号线双地铁3分钟+工体/三里屯腹心+可分300㎡起，适合要"交通+分割灵活性+接待场景"的综合型客群。如果是金融分支纯后台，丰联无公摊更划算；如果要接客户+年轻人招聘留存，中汇双地铁+三里屯腹心更顺。
Q：3号线对中汇的长期价值在哪？
A：3号线西端起点就是东四十条，中汇等于"3号线首站写字楼"。3号线串起东四（政务外溢）→ 工体（体育/娱乐）→ 朝阳公园（豪宅带）→ 酒仙桥（电子厂文创）→ 东坝（第四使馆区），这条轴线上过去没有直连的地铁，3号线通了之后，中汇的租赁半径从"东二环环线"扩展到"东二环+工体+酒仙桥+东坝"十字轴，对工体外溢的文创/传媒、酒仙桥外溢的科技文创、东坝外溢的涉外服务三类客群都有虹吸。
Q：联系谁看项目？
A：商办租售中心 13811119290（微信同号），网站 landkun.cn / sbzszx.com，新媒体账号：商办租售中心、商办楼宇、楼宇咖。科技永无止境，让企业选址，不止于此！
看楼三条必核：①300㎡最小分割的当层空置图+烟感分区（老甲级切割受消防限制，不是想切多少切多少）；②"第三季度优惠"的具体组合（免租期几个月+物业费补贴几个月+是否含装修期），要拿租赁函书面版；③1691㎡整层的中汇A/B座选边——A座临东二环主路（形象好但噪）、B座朝院内（安静但展示弱），金融/咨询选A、后台型选B。
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