商办租售中心｜社区商业楼评
项目：通州土桥【通利弗尼亚·社区MALL】
位置：通州土桥地铁站150米｜环球影城商圈2公里内
总体量：14313㎡｜在租：一层（5米层高）+二层（4.5米层高，3369㎡）+负一仓（400㎡，1.5元）
租金：一层6元/5元全含｜二层2.5元全含｜递增每两年5%｜5年起租
咨询：13811119290｜landkun.cn｜sbzszx.com
通利弗尼亚·社区MALL位于通州土桥地铁站150米（八通线进城方向第一站，下一站临河里、上一站梨园），环球影城直线2公里内，总体量14313㎡，是土桥沿线少有的"临街独立商业中心+一二层可自由分+三四层酒店已运营"的社区MALL产品。
几个信任背书先摆出来：
原租户物美超市——底层社区客流被验证过，物美肯签说明周边35万人的消费密度站得住
三层、四层酒店已入驻且经营状态良好——整栋有"住"的客流基底，对一二层餐饮/夜宵/早餐是隐形成员
一层已落盒马鲜生、美团小象超市、港岛记茶餐厅、烘焙店、即购超市、老北京火锅（装修中）——生鲜+茶饮+火锅的"社区一日三餐"矩阵已经搭起来，剩余铺位是"填空"不是"从零养"
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维度 |
参数 |
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地铁 |
八通线土桥站150米，进城3站梨园、5站九棵树、7站四惠换1号线 |
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次近 |
环球影城2公里内（文旅区站/花庄站下一站就是） |
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自驾 |
京塘路+六环路，15分钟到行政办公区，20分钟到CBD（走广渠路快速） |
项目周边1.5公里内常住居民35万人，14个小区，核心盘：
华业东方玫瑰（通州最大社区，4000+户）
裕鑫家园、迎喜家园、方恒东景、欣桥家园等
土桥和"环球影城游客消费"的关系要诚实说：环球影城本体的游客溢出主要到文旅区站/花庄站（酒店群+城市大道），土桥吃到的不是游客直接消费，而是"三重客群叠加"：①土桥本地35万常住居民的社区消费（一日三餐/教培/健身/美容）；②环球影城员工通勤+住宿（环球大量基层员工租在土桥/临河里，因为文旅区周边房租贵）；③华业东方玫瑰等大体量社区的改善型消费外溢。这比纯"赌环球游客"的项目稳得多。
周边学校林立（华业东方玫瑰对口北京小学通州分校、史家小学通州分校、运河中学等），教培业态的生源底座厚——这也是二层3369㎡敢放"教培/体能"的核心依据。
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铺位 |
面积 |
面宽 |
租金 |
适合 |
|---|---|---|---|---|
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小铺 |
100/104/200㎡ |
— |
6元全含 |
快餐、烧烤、外卖厨房、便利店、美发、零食、蛋糕、茶叶、鲜花 |
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304.38㎡ |
304.38㎡ |
22米大面宽 |
6元全含 |
旗舰餐饮、品牌连锁、生鲜加强店 |
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372.73㎡ |
372.73㎡ |
— |
5元全含 |
正餐、火锅（同层老北京火锅装修中，可抱团） |
一层5米层高+上下水+排风排烟齐备+电量充足，对餐饮/烘焙/生鲜是"拎包进场"级。盒马+美团小象+港岛记+老北京火锅已经把"社区三餐"占了，剩余铺位更适合差异化补位：烧烤夜宵（接酒店住客+35万居民）、品牌烘焙旗舰、连锁茶饮、宠物店、药店——避开盒马小象的生鲜重叠区。
304.38㎡那套"面宽22米"是杀手锏——土桥沿线能找到22米面宽的临街铺极少，适合做品牌旗舰店/连锁餐饮首店（瑞幸/库迪/霸王茶姬/袁记云饺这种级别的面宽需求刚好）。
二层这个产品是整套最值得单独聊的：
面积3369㎡，可自由分割，注册地址充足，办照手续齐全
层高4.5米，可隔局部Loft（教培/体能/台球友好）
独立电梯（一至二层独立电梯+地库独立二层电梯），和一层盒马/美团小象的客流不打架
可经营业态极宽：大型正餐、教培机构、台球厅、健身房、养生馆、酒店公寓、公司办公
2.5元/㎡/天全含在通州土桥是个什么概念？
土桥/临河里/梨园临街底商二层，市场裸租通常3–4元/㎡/天，还不包含物业/公摊/供暖。2.5元全含（含物业公摊，具体以租赁函为准）相当于裸租2元当量，3369㎡月账≈3369×2.5×30≈25.27万/月，年租约303万。
对比：环球影城文旅区周边商管底商二层4–5元裸租，梨园核心4–6元，九棵树3.5–5元。土桥这个2.5全含是片区洼地，原因可能是"三四层酒店是业主自营、一二层要快速填满养客流"的运营策略，不是资产本身差。
400㎡地下仓，1.5元/㎡/天，紧挨货梯，地下停车直达
对一层餐饮（盒马/老北京火锅/烧烤）+二层教培/健身的仓储需求是配套补全
1.5元在通州仓库市场属于地板价（普通仓储2–3元），"紧挨货梯"是稀缺点
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条款 |
内容 |
|---|---|
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租期 |
5年起（二层可谈5–12年） |
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付款 |
押二付三 / 押二付六 |
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递增 |
每两年5%（通州社区商业惯例是3–6%，5%偏上限但5年起租可谈首段免递增） |
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全含 |
含租金+物业+公摊+供暖基础（具体四项让业主列清，避免"全含"口径歧义） |
"每两年5%"对5年起租的合同意味着：第3–4年涨5%、第5年再涨5%（5年累计+10.25%）。谈判时建议首5年争取"前3年不递增、第4–5年各5%"或"5年只递增一次"，业主若急填铺大概率能让。
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项目 |
位置 |
一层租金参考 |
特征 |
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梨园贵友大厦底商 |
八通线梨园站 |
8–12元/㎡/天 |
通州老牌核心，品牌旗舰扎堆 |
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九棵树阳光新生活广场 |
八通线九棵树站 |
6–8元 |
次新社区MALL |
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文旅区环球城市大道 |
环球影城内 |
15–25元 |
游客价，不具可比性 |
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花庄/文旅区站周边底商 |
7号线/八通线 |
5–7元 |
环球外溢第一圈 |
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土桥通利弗尼亚 |
土桥站150米 |
6元/5元全含（一层）· 2.5元全含（二层） |
35万常住人口+盒马美团已落+三四层酒店运营 |
数据来源：通州商办租赁市场2026年Q2-Q3挂牌梳理。
定价判断：一层6/5元全含贴土桥上限（但盒马美团已落+22米面宽304㎡那套值这个价）；二层2.5元全含是通州土桥/临河里沿线近两年的"大漏"，3369㎡这个面积段在环球影城2公里圈内找不到第二宗"2.5全含+可教培+可餐饮+可办公"的产品。
连锁餐饮/茶饮/烘焙旗舰：盒马+美团小象+老北京火锅已经把"三餐客流"养起来，差异化补位（烧烤夜宵、品牌茶饮、宠物、药店、理发）最稳
社区服务业态：美发、零食店、蛋糕房、茶叶、鲜花——35万人+酒店住客的双基底
品牌正餐/火锅/烧烤连锁首店：22米面宽是土桥稀缺资源，老北京火锅同层装修中可抱团
生鲜/零售加强店：盒马小象的对标或补位（精品超市、会员店、折扣店）
教培巨头北京通州旗舰：华业东方玫瑰+周边14小区+学校林立，3369㎡可排"早教+K12+体能+美术+舞蹈"多品类，注册地址充足，4.5米层高可隔Loft做体能/攀岩
台球/健身连锁拓店：星牌/虎扑台球（1500–2000㎡）+乐刻/超级猩猩/大型综合健身（3000㎡整层刚好），土桥35万人缺一个"像样的"连锁健身，酒店住客也是增量客
养生/足疗/SPA集群：三四层酒店住客+35万居民，3369㎡可切"足疗+SPA+养生"多间组合
酒店公寓运营商续租/扩容：三四层已是酒店，二层3369㎡可谈"酒店+"（早餐厅/会议/员工宿舍/长租公寓）或独立精品酒店
公司办公/总部：通州行政办公区外溢+环球影城企业（主题娱乐/文旅科技/IP衍生品公司）的"成本型办公"，2.5元全含比环球文旅区4–5元裸租省一半
一层餐饮+二层教培的仓储配套，或第三方冷链/城配中转（土桥是通州物流进城第一站）
Q：通利弗尼亚社区MALL和"环球影城商圈"是什么关系？会不会是蹭IP？
A：项目距环球影城直线2公里，文旅区站/花庄站下一站就是土桥，地理上属"环球影城商圈外溢第二圈"。但要诚实讲：土桥主要吃的是"土桥本地35万常住人口+环球员工通勤住宿+华业东方玫瑰等大体量社区"，不是环球游客直接消费（游客溢出第一圈是文旅区站/花庄站的城市大道和酒店群）。所以这套更适合"社区消费+员工消费"型业态，不适合赌游客的纪念品/快闪店。
Q：原租户物美为什么退了？
A：稿里没写物美退租原因，但"物美曾为底层主力租户"这件事本身是信任背书——物美肯签说明周边35万人的社区消费密度被验证过，新业主接盘后做了"通利弗尼亚"品牌升级，引入盒马+美团小象替代物美的生鲜基本盘，相当于"社区MALL 2.0"。
Q：一层6元/5元"全含"具体含哪些？
A：社区MALL的"全含"通常指租金+物业费+公摊能耗+供暖基础，但具体四项要业主列清签字。一层有排风排烟+上下水+电量充足，餐饮业态的"工程条件"已备，但燃气是否到户要单独问（盒马/美团小象/老北京火锅能进说明至少部分铺位有燃气或380V电量够用电磁大灶）。
Q：二层3369㎡能不能分租？
A：稿写"面积均可自由分"，二层3369㎡理论上可切800–1200㎡×2–3户或1500㎡+1869㎡等组合，但教培/酒店/台球/健身这类大面积业态通常要整层拿，分租更适合"教培+办公"或"健身+养生"组合。具体最小分割要看消防分区和烟感喷淋，业主稿说"自由分"是善意口径，实操要拿平面图核。
Q：5年起租+每两年5%递增能谈吗？
A：社区MALL的5年起是业主"养客流"的硬性需求（不愿年年换租），但递增可谈——建议首5年争取"前3年不递增、第4–5年各5%"或"5年只递增一次（第3年起5%）"，二层3369㎡这种大体量业主填铺意愿更强，谈判空间比一层小铺大。
Q：华业东方玫瑰"通州最大社区"对这套有什么实质意义？
A：华业东方玫瑰4000+户，是土桥-临河里沿线第一大社区，加上裕鑫/迎喜/方恒东景/欣桥，1.5公里14小区35万人——这是一日三餐+教培+美容+健身+夜宵的全天候消费底盘。盒马+美团小象肯落，本质就是看中这个35万的底盘，不是看环球影城。
Q：三层四层酒店已入驻，对一二层有什么带动？
A：酒店住客是早餐（一层）+ 正餐/夜宵（一层）+ 会议/团建（二层）+ 足疗/SPA（二层）+ 仓储（负一）的全天候增量客，尤其土桥的酒店大概率接环球影城游客+商务客+中转客，夜宵和早餐是强需求，一层烧烤/火锅/早餐店直接受益。
Q：负一1.5元仓库400㎡值吗？
A：通州仓储市场普遍2–3元/㎡/天，1.5元是地板价；"紧挨货梯+地下停车直达"对一层餐饮（盒马/老北京火锅/烧烤）的冷链仓储、二层教培的器材仓储、二层酒店的布草仓储都是配套补全，建议一层/二层租客优先打包谈负一，整体算账更划算。
Q：联系谁看项目？
A：商办租售中心 13811119290（微信同号），网站 landkun.cn / sbzszx.com，新媒体账号：商办租售中心、商办楼宇、楼宇咖。科技永无止境，让企业选址，不止于此！
看铺四条必核：①一层"全含"四项让业主书面列清（是否含燃气/排风使用费，餐饮业态必问）；②二层3369㎡的消防分区+最小分割+是否可餐饮（教培和餐饮的消防等级差一档，要确认"可经营大型正餐"是整层口径还是部分口径）；③每两年5%递增争取"首3年不递增"写入合同；④华业东方玫瑰等小区的"实际入住率+租售比"——35万人是开发商稿的"常住人口"，要问物业/居委会拿实际入住户数，避免基数虚高。
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