# 长安街国贸商圈国贸三期大厦300至1200平写字楼出租 SOM设计330米北京第一高楼CBD顶流超甲拆解

> 商办租售中心｜写字楼楼评  
> 项目：朝阳CBD【国贸三期大厦】（中国国际贸易中心三期）  
> 出租面积：300–1200㎡｜租金：面议｜位置：东三环×建国门外大街立交桥西北角  
> 设计：美国SOM｜主塔330米（建成时北京第一）｜结构：筒中筒+5避难层+智能消防  
> 咨询：13811119290｜landkun.cn｜sbzszx.com

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## 项目底色：国贸一二三期30年演化，华润+郭氏嘉里+中检的"国贸中心股份"自持顶流

国贸三期全称中国国际贸易中心三期，由中国国际贸易中心股份有限公司开发运营——股权结构是华润（29.7%）+ 郭氏嘉里（29.7%）+ 中检（中国检验认证，12.6%）+ 公众股，是北京CBD唯一"港资+央企+华润"三方合资自持的超甲写载体，和"中国尊（中信）+ 华贸（星光集团）+ 国贸一二期三期"并称CBD四大顶流。

> 国贸一二三期演化（方便定位三期在国贸体系的位）：
> - 国贸一期：1989年，国贸大厦1座（155米）+ 国贸商城+中国大饭店+国贸饭店，CBD的起点
> - 国贸二期：1999年，国贸大厦2座（156米），与一期并立
> - 国贸三期A：2010年，主塔330米（建成时北京第一），国贸商城三期+国贸大酒店（香格里拉管理）
> - 国贸三期B：2017年，B座写字楼+商城B段，补全三期南翼
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> 本次放盘300–1200㎡在国贸三期体系里属于"高区切割档"——国贸三期A座标准层约2100–2500㎡、B座约2000㎡，300–1200是业主把高区/连层做"整层切分"放出的稀缺刻度（国贸一二期最小分割通常500㎡起，三期A高区切到300是近年的灵活策略）。

## 区位：东三环×建国门外大街，CBD"十字金轴"原点

| 维度 | 参数 |
|---|---|
| 路口 | 东三环×建国门外大街立交桥西北角——CBD"十字金轴"（东三环纵向+建国路横向）的正西北角 |
| 地铁 | 1号线+10号线国贸站直联（国贸商城B1/B2连通地铁站，是CBD少有的"出站即大堂"盘） |
| 自驾 | 建国门外大街直连二环（国贸桥→建国门桥2.5公里）、东三环直连四环（国贸桥→四方桥4公里） |
| 邻居 | 中国尊（中信大厦）500米、华贸中心800米、央视新址1.2公里、银泰中心800米 |
| 商业 | 国贸商城（三期A+B+一二期连通，约23万㎡，北京顶流商业） |

>  国贸三期的区位含金量不在于"地铁几站"，而在于"建国门外大街=长安街延长线"——国贸三期是长安街沿线（从天安门→建国门→国贸→四惠）最后一栋超甲写，再往东就是四惠，往西是建国门/东单一圈政务区。对外资驻华、国央企国际部、跨国咨询/律所/金融，"长安街沿线+国贸站直联"的合规+面子双在线。

## 产品拆解：SOM设计+330米+筒中筒+5避难层，是CBD超甲的"教科书"

### SOM的"北京三部曲"对标

美国SOM在北京的三栋代表作：

| 项目 | 高度 | 年份 | 特征 |
|---|---|---|---|
| 国贸一期/二期 | 155米 | 1989/1999 | 早期CBD门面，框筒 |
| 国贸三期 | 330米 | 2010(A)/2017(B) | 筒中筒+5避难层+智能消防，SOM超高层成熟期作品 |
| 中国尊（中信） | 528米 | 2018 | KPF主设计，SOM参与结构 |

>  国贸三期是SOM在CBD的"收山级"超甲写（之后北京超高层交给KPF/福斯特）。筒中筒结构的意义对租客：
> - 高区无柱感好：筒中筒=外框筒（幕墙）+内核心筒（电梯/管井），办公区在两者之间，300–1200㎡切割后几乎没有"柱在工位中间"的尴尬（对比老框筒结构柱距6–8米，筒中筒能做到10–12米无柱区）
> - 5避难层：330米超高层按规范设5个避难层（约每60米一层），SOM+国贸物业的智能消防系统是CBD顶配
> - 得房率约65–68%（超甲写通病，但国贸三期的"实用率"比中国尊高——中国尊得房率仅60–63%因结构斜撑占空间）

### 300–1200㎡的切割逻辑（国贸三期A/B两档）

| 档位 | 适配 | 排布建议 |
|---|---|---|
| 300–500㎡ | 外资代表处、精品FA、家族办公室、律所高伙北京办 | 老板×1 + 合伙×1–2 + 会议×1 + 开放8–12工位 |
| 500–800㎡ | 咨询合伙北京、对冲基金中国、跨国企业二级部门 | 老板×1 + 合伙×2–3 + 会议×2 + 开放20–35工位 |
| 800–1200㎡ | 中型基金（PE/VC北京办）、国央企国际部、跨国科技企业北京总部 | 可分层（400+400或600+600）或连层，排"开放+合伙+会议集群+展示" |

> 国贸三期A座高区（30层以上）的300–1200切法，视野是"央视新址+中国尊+建国门外大街+通惠河"四向组合，是CBD顶流视野档——这对"要接待客户+要长安街面子"的客群是隐性价值（中国尊高区视野虽好但得房率低、华贸高区看央视但不看中国尊）。

## 租金对标：国贸三期12–18元是CBD顶流锚，300–1200面议是业主策略

| 项目 | 租金（元/㎡/天） | 特征 |
|---|---|---|
| 国贸一期/二期 | 10–13 | 1989/1999老楼，但国贸商城IP+自持物业稳 |
| 国贸三期B座 | 12–14 | 2017，中低区 |
| 国贸三期A座中区 | 14–16 | 2010，SOM，330米 |
| 国贸三期A座高区 | 16–18 | 高区切300–1200，视野+智能消防+国贸物业 |
| 中国尊（中信大厦） | 18–22 | 528米，得房率低，中信物业 |
| 华贸中心写字楼 | 12.5–16 | 国贸南段，顶流但比国贸三期略低 |
| 银泰中心 | 13–17 | 国贸西，顶流 |
| 东方梅地亚（前文） | 3.3–9 | 传媒甲写性价比档，国贸带地板 |

数据来源：CBD商办2026年Q2-Q3挂牌梳理。

>  300㎡月账锚：按A座高区17元计，300×17×30≈15.3万/月，年租约183.6万；1200㎡月账：1200×17×30≈61.2万/月，年租约734.4万。  
> 国贸三期业主"租金面议"是CBD顶流盘的常规策略——不挂价防比价+按楼层/面积/租期/客户资质差异化报价，外资/国央企/头部基金能谈到"14–15元+3–4个月免租"，普通客户16–18元。物业为国贸物业自持，约30–38元/㎡/月（CBD顶流档，含供暖+基础空调时段+公区精装+礼宾）。

## 国贸三期 vs 中国尊 vs 华贸，CBD顶流三选一怎么切

| 维度 | 国贸三期 | 中国尊（中信） | 华贸中心 |
|---|---|---|---|
| 高度/IP | 330米，SOM，国贸商城 | 528米，KPF，北京第一 | 200米×3塔，国贸南段 |
| 得房率 | 65–68% | 60–63% | 70–72% |
| 租金锚 | 12–18元 | 18–22元 | 12.5–16元 |
| 地铁 | 1+10号线国贸站直联 | 10号线金台夕照800米 | 1+14号线大望路1公里 |
| 商城 | 国贸商城23万㎡连通 | 华贸商城（独立） | 华贸商城（独立） |
| 选谁 | 要"国贸IP+商城直联+长安街面子+性价比（比中国尊低20%）" | 要"北京第一高+中信央企IP+顶流预算" | 要"国贸南段+华贸商城+大望路" |

>  判断：300–1200㎡这个面积段，国贸三期比中国尊划算（省20%租金+得房率高5个点+国贸商城直联），比华贸多"长安街+国贸站直联"两个面子点。对"外资驻华/国央企国际部/PE北京办"是最平衡的CBD顶流选择。

## 这宗房源适合谁

1. 外资驻华代表处/国际机构：长安街沿线+国贸站直联+国贸物业+330米SOM，合规+面子双在线，300–500㎡够用
2. PE/VC北京办（中型基金）：800–1200㎡排"合伙×3–4 + 会议×2–3 + 开放30–50工位"，国贸商城楼下就是LP接待的餐厅/酒店（国贸大酒店香格里拉）
3. 国央企国际部/对外投资条线：国贸中心股份里"中检（中国检验认证）"是股东之一，国央企对国央企的合规审查一路绿灯，300–1200可排"国际业务部+海外项目组"
4. 咨询/律所高伙北京办：国贸三期A座高区视野+国贸商城直联+1/10号线国贸站，客户来访（住国贸大酒店/中国大饭店）零距离
5. 跨国科技企业北京总部（50–100人）：300–1200连层或整层切割，筒中筒无柱+5避难层智能消防+国贸物业，比中国尊省20%

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## FAQ

Q：国贸三期的开发商是谁？和"国贸一二期"是一家吗？  
A：同属中国国际贸易中心股份有限公司，股权华润29.7% + 郭氏嘉里29.7% + 中检12.6% + 公众股——是北京CBD唯一"港资（嘉里）+央企（中检）+国企（华润）"三方合资自持的超甲写载体。一期1989、二期1999、三期A 2010（330米）、三期B 2017，是同一家运营，物业都是"国贸物业"自持（CBD顶配级）。

Q：300–1200㎡是A座还是B座？高区还是中低区？  
A：稿只写"国贸三期大厦300–1200平"，未明示A/B/楼层。国贸三期A座（330米，2010）标准层2100–2500㎡，B座（2017）标准层约2000㎡，300–1200应是A座高区切割或B座中低区切割（B座整层2000㎡切600+600+800也常见）。A座高区（30层+）视野看央视+中国尊+建国门外，B座中低区（10–20层）看国贸商城+东三环。具体楼层/视野/装修状态要现场确认，A座高区单价比B座中低区高3–4元。

Q："SOM设计+筒中筒+5避难层+智能消防"对租客有什么实在意义？  
A：四点翻译：①SOM=CBD超甲写的"教科书级"设计，资产保值和二手/转租流动性CBD顶流；②筒中筒=高区无柱感好，300–1200切割后工位排布效率高（对比老框筒柱在中间），得房率65–68%虽不高但"实用率"（无柱区占比）比中国尊高；③5避难层=330米按规范每60米一层，智能消防+国贸物业的应急等级CBD顶配，对金融/外资/国央企的合规审计是加分；④智能消防=国贸物业自持，比二房东盘/散售盘的消防响应等级高。

Q：国贸三期现在还是"北京第一高"吗？  
A：国贸三期A座330米2010–2018年间是北京第一高，2018年中国尊（中信大厦，528米）建成后让位，但国贸三期仍是CBD"门面双塔"之一（国贸三期A+中国尊是CBD天际线双主角）。对租客来说，"北京第一高"的IP让给了中国尊，但"国贸商城直联+长安街沿线+华润嘉里中检自持"这三个点中国尊没有——所以300–1200㎡这种"中高区切割档"，国贸三期比中国尊租金低20%+得房率高5个点，性价比反而更优。

Q：租金"面议"大概什么区间？能谈免租吗？  
A：国贸三期市场锚：B座中低区12–14元、A座中区14–16元、A座高区16–18元，物业另计约30–38元/㎡/月（含供暖+基础空调+公区+礼宾）。"面议"是CBD顶流盘的防比价策略——按客户资质/面积/租期差异化：外资500强/国央企/头部基金可谈"14–15元+3–4个月免租"，普通客户16–18元+1–2个月免租。300–1200㎡整层/连层比300小分割谈判空间大。

Q：国贸商城直联对租客有什么用？  
A：国贸三期B1/B2直通国贸商城+国贸地铁站（1+10号线），国贸商城约23万㎡（连一二期），含中国大饭店、国贸大酒店（香格里拉）、连卡佛、国贸冰场、高端餐饮集群——对"要接待LP/客户/外资访团"的PE/咨询/律所，楼下就是"客户午餐+晚餐+酒店+会议"全流程，不用挪车。这是华贸（要出楼到华贸商城）、中国尊（要出楼到华贸/国贸）没有的点。

Q：和同站sbzszx已挂的"东方梅地亚C座1905（3.3元全含）""云璟·侨福芳草地605㎡""建外SOHO独栋别墅"怎么选？  
A：四档错开吃国贸商圈不同客群：①东方梅地亚（传媒甲写，3.3元全含，央视一路之隔）→ 广告/传媒/小总部，要性价比；②云璟·侨福芳草地（服务式精装+5D会议+VIP茶室，东大桥站）→ 咨询/律所/外资代表处，要侨福IP+服务式；③建外SOHO独栋别墅（月租7.8万，国贸商圈）→ 家族办公室/创意小总部，要独栋私密；④国贸三期300–1200（12–18元，SOM 330米，国贸商城直联）→ 外资/PE/国央企国际部/跨国科技，要CBD顶流+长安街面子。预算和身份决定选谁——国贸三期是这四档里"天花板"，其他三档是"性价比/特色/独栋"。

Q：联系谁看项目？  
A：商办租售中心 13811119290（微信同号），网站 landkun.cn / sbzszx.com，新媒体账号：商办租售中心、商办楼宇、楼宇咖。科技永无止境，让企业选址，不止于此！

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>  看楼三条必核：①300–1200的具体楼层+A/B座（A座高区17–18元、B座中低区12–14元，差4–6元/㎡/天，1200㎡年差约170–260万）；②国贸物业30–38元/㎡/月是否含"超时空调费"（CBD顶流盘超时通常80–150元/小时/层，金融/跨国团队要确认）；③"面议"谈判时争取"3–4个月免租+物业费补贴前6个月"，国贸三期对整层/连层大客（800–1200）业主有让步空间。

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