2025年，北京国贸CBD作为中国最具代表性的中央商务区，正经历从"全域扩张"到"核心生存"的深度重构。在宏观经济复苏与产业结构调整的双重驱动下，国贸商圈写字楼市场呈现出"量稳价跌"的显著特征。全市甲级写字楼平均租金持续下行，但核心商圈优质项目展现出较强的抗跌韧性，市场分化格局愈发明显。
核心数据指标：
2025年北京甲级写字楼市场净吸纳量达到33万平方米，已连续两年实现超30万平方米的规模性去化
年末空置率降至19.2%，同比下降约1.5个百分点
五大核心商圈空置率降至10.9%，表现持续优于市场整体水平
国贸写字楼平均租金为648元/平米/月，出租率维持在92.4%的高位
2025年国贸商圈写字楼市场最显著的特征是新增供应极度稀缺。戴德梁行数据显示，一季度北京写字楼市场无新增供应入市，甲级写字楼总存量维持在1368万平方米，这种低供应态势贯穿全年。国贸CBD核心区域可供开发土地有限，新建项目寥寥无几，市场竞争主要集中在现有项目的去化和空间的优化利用上。
部分老旧项目通过改造升级提升竞争力。约20%的老旧楼宇启动绿色改造或智能设施加装，以提升吸引力。例如，国贸大厦、嘉里中心等地标项目通过硬件升级和LEED认证吸引ESG导向型租户，来应对市场的结构性转变。
需求侧表现分化明显。传统金融、律师事务所等企业对国贸CBD区域仍有稳定需求，同时科技型企业、文创企业也在逐渐增多，呈现多元化趋势。2025年一季度，TMT（科技、媒体和通信）、金融业和专业服务业三大传统行业分别占所有行业总签约面积的38.7%、41.2%和10.1%，依旧是写字楼市场的主力军。
从租户结构看，国贸区域继续吸引高端租户，如外资机构、跨国公司地区总部和国际金融机构等。值得注意的是，央企国企成为搬迁主力，2025年一季度大宗成交中央国企占比高达59%。这些优质租户对国贸商圈表现出持续青睐，因其能够满足企业品牌形象与商务需求的双重目标。
2025年国贸商圈空置率呈现稳步改善趋势。戴德梁行数据显示，一季度北京五大核心商圈空置率同比下降2.3个百分点至10.8%，而全市空置率为17.2%。到二季度，五大核心商圈空置率进一步降至10.9%，表现持续优于市场整体水平。
国贸商圈空置率维持在相对较低水平，主要得益于其成熟的商务氛围和完善的配套设施。作为北京商务活动的心脏，朝阳区聚集了全市60%的甲级写字楼资源，其中国贸CBD更是核心中的核心。区域内地铁1号线、10号线、14号线交织，20余条公交线路纵横交错，形成便捷的交通网络，同时拥有完善的商业、酒店等配套资源，对优质租户形成持续吸引力。
租金方面，2025年国贸商圈写字楼租金经历前期调整后，降幅逐步收窄。全市租金自2023年下半年开始，历经7个季度调整后，到2025年二季度，环比下降2.3%至每月每平方米221.94元，五大核心商圈租金环比下降2.6%至每月每平方米257.58元，降幅呈现收窄态势。
具体到国贸商圈，目前优质甲级写字楼日租金单价多在3-4元/㎡/天区间。与历史高点相比，租金确实有所回调，但相对于北京其他区域，国贸商圈租金表现出较强抗跌性。例如，金融街租金高达每月每平方米366元，而望京等新兴区域租金则下滑至每月每平方米140元左右。
戴德梁行北区研究部主管魏东表示，"目前业主方对租金的让度空间已接近极限，市场处于筑底横盘阶段，预计2025年底租金或将趋于稳定。"这种趋势在国贸商圈表现尤为明显，业主方更倾向于提供更长的免租期和更灵活的租赁条件来吸引优质租户，而非直接降低租金。
2025年国贸商圈写字楼需求行业结构发生显著变化。TMT行业继续位居需求首位，占比高达31%。这与全国趋势一致，根据中指研究院数据，2024年重点城市写字楼新租户行业占比中，TMT行业占比23%，已超过金融业成为最大需求源。
值得注意的是，科技互联网相关行业一直是北京的重点产业。《北京日报》报道，北京信息软件业营收突破3万亿元，增加值占地区生产总值比重突破20%，信息软件业已成为北京第一支柱产业。这些科技企业不仅聚集于中关村、上地等传统科技区域，也逐渐向国贸等核心商圈渗透，呈现多元化趋势。
金融业仍是国贸商圈的重要需求力量。2025年一季度，金融业新租占比达20%，金融机构（如券商、保险）承租力强劲。不过，金融业内部结构也有所调整，以投行、证券类企业表现尤为积极。
2025年，国贸商圈写字楼租户表现出若干新行为特征：
成本敏感度提升：企业对租金成本的敏感性增强，议价空间扩大。租户普遍要求增设"同区域租金下跌触发重谈"条款，以规避市场波动风险。
租赁条款灵活化：1-3年短期租约占比突破65%，较2023年上升20个百分点。业主方提供更灵活租赁条件，免租期延长至6-12个月，部分业主接受租金与业绩挂钩的浮动模式。
品质要求提高：企业对高品质、健康环保的办公空间需求增加。尤其青睐绿色认证楼宇（LEED金级/中国三星认证），促使业主方提升物业管理标准和空间设计品质。
在普遍下行的市场中，国贸中心的表现堪称"异类"。2025年上半年，国贸写字楼平均租金为648元/平米/月，同比还有所提升，出租率维持在92.4%的高位。国贸中心的韧性来自其多元化的业态组合和稀缺的区位优势。中国国贸坐落的国贸中心建筑群位于北京CBD核心地段，是目前中国乃至全球规模最大、功能最齐全的综合性商务服务设施之一，由写字楼、商城、酒店、公寓等国际化商务服务设施组成。
与核心资产形成鲜明对比的是，部分老旧写字楼项目正面临高达31%的折价交易。2025年，北京写字楼市场正在经历一场无声的价值重估。随着全球经济环境变化和国内产业结构的深度调整，商业地产市场呈现出前所未有的分化格局。核心资产凭借其稀缺的区位优势、稳定的运营能力和优质的租户结构，在市场中保持着强劲的韧性；而非核心区域的老旧项目则在空置率攀升和租金下行的双重压力下，面临艰难的价值重估。
典型案例是北京世茂大厦，2025年11月以22.54亿元成交，较评估价32.2亿元打了七折，折合单价不到3.8万元/平米，创造了国贸商圈写字楼的新低点。这种价格分化反映了市场对高品质楼宇的持续认可，以及对一般品质楼宇的谨慎态度。
2025年是北京写字楼市场的供应低谷，但2026-2028年将迎来新一轮供应高峰。戴德梁行预计，截至2028年，北京写字楼市场新增供应将达198.3万平方米。其中，中央商务区和望京-酒仙桥区域新增供应占比高达70%。
这批新增供应入市后，将推高全市空置率，预计2026年末空置率可能升至22%。然而，国贸商圈凭借其稀缺的核心区位和成熟的商务环境，抗压能力预计将强于其他区域。中关村、亦庄等产业集聚型区域也将维持较低空置率，而传统核心区需通过业态升级（如植入共享办公、企业服务中心）提升竞争力。
展望未来，国贸商圈写字楼市场将呈现以下发展趋势：
科技驱动需求持续增长：北京市加码"人工智能+"、细胞治疗等产业政策，中关村科技园、东升科技园二期等载体将承接新增需求。这些科技企业发展壮大后，往往将总部职能或前端业务部门设在国贸等核心商圈，以提升企业形象和商务效率。
绿色智能化成为标配：随着人们对办公环境和品质要求的提升，绿色、智能化的写字楼越来越受到租户的青睐。国贸商圈内的部分写字楼已经引入先进的智能化管理系统和绿色节能技术，为租户提供更加舒适、高效的办公环境。
区域分化加剧：市场深度分化格局将进一步强化。国贸等核心商圈凭借产业链完整性，空置率有望进一步压缩至10%以内；而新兴区域如丽泽、通州等则需通过产业导入和配套完善来提升去化能力。
面对市场变化，国贸商圈写字楼业主应积极调整策略：
差异化竞争：核心商务区项目可聚焦高品质租户留存，通过智能化改造与定制化服务降低空置风险。例如，金地中心推出"企业专属包"：整层租赁可享LOGO大堂冠名权+免物业费半年，直接降低入驻成本。
精细化运营：抛弃粗放式经营，转向精细式管理。可对空调、电路、中控系统等进行改造，降低运营成本，实现"降本增效"。
灵活租赁策略：推出灵活租约（如短租、分期支付）吸引中小企业。提供装修补贴，目前甲级楼宇平均补贴标准达500元/㎡，较2024年提升15%。
对于计划入驻或调整在国贸商圈办公空间的企业而言，当前市场提供了一定战略机遇：
议价优势利用：可继续抓住议价优势完成其升级搬迁的需求。在谈判中争取更长免租期（国贸CBD楼盘免租期可达4-12个月）或更灵活付款条件。
区位选择权衡：科技企业可优先考虑中关村、亦庄等产业集聚区域，锁定中长期租约以规避未来租金上涨风险；金融与专业服务企业可关注CBD优质存量房源，实现品牌展示与成本控制的平衡。
政策红利捕捉：国贸CBD区域部分写字楼可能享受中关村朝阳园政策覆盖，企业可通过"中关村朝阳园"平台申请税收补贴（最高15%），尤其适合AI、科技创新类企业。
对投资者而言，国贸商圈写字楼市场仍具投资价值，但需精准把握方向：
重点关注中关村、国贸等"高去化、低空置"子市场的优质资产，规避非核心区域老旧楼宇。
及时布局"办公+产业配套"复合型项目，把握产业升级红利。
关注城市更新机会：国贸商圈核心区域新增供应有限，存量物业更新改造带来价值提升机会。
2025年的北京国贸商圈写字楼市场，正经历从"全域扩张"到"核心生存"的深度重构。在供应洪峰与需求分化的夹击下，国贸商圈凭借其产城融合度高、生态链完整的优势，展现出较强韧性。
短期内，市场仍面临租金下行压力，但国贸商圈有望率先企稳。中长期看，随着京津冀协同政策深化与高精尖产业集聚，国贸商圈写字楼市场结构性机会仍存，但窗口期正加速收窄。业主、租户和投资者需敏锐捕捉市场变化，灵活调整策略，方能在复杂的市场环境中把握先机。
对于北京写字楼市场而言，国贸商圈的走向具有重要指标意义。其供需变化、租金走势和租户结构转型，不仅反映北京商务区的当前生态，更预示着中国一线城市高端写字楼市场的未来发展方向。在挑战与机遇并存的环境下，国贸商圈有望通过持续创新与转型升级，巩固其作为北京国际商务核心区的领先地位。
