国贸商圈惠普大厦5665平三连层出售 3.5万每平低区空置四面采光各付各税CBD核心散售整层大宗拆解

商办租售中心｜大宗资产楼评

项目：朝阳CBD【惠普大厦】

出售面积：5665.32㎡（三连层，单层约1870㎡）｜楼层：低区｜朝向：四面

用途：办公｜交易：产权交易｜税费：各付各税｜交付：空置，随时

售价：35000元/㎡（总货值约1.98亿）

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项目底色：惠普中国旧址，建国路112号，CBD东南"外企总部盘"的余温

惠普大厦位于朝阳区建国路112号，国贸桥东南角，与国贸一二三期、银泰、中国尊同属CBD核心圈，但它是CBD序列里"早期外企自用总部盘"的代表——1997年惠普中国入驻、2000年前后竣工，曾是HP Inc/HPE北京总部的门面。随着惠普拆分（HP Inc/HPE分家）及后续租务调整，惠普已退租，目前5665.32㎡三连层为空置状态，业主放盘整售。

 在国贸商圈的大宗盘里，惠普大厦的身份比较特殊：

• 不是国贸三期（华润+嘉里+中检自持，只租不售/整栋极少放）

• 不是华贸（星光集团自持为主，散售3.2–4万）

• 不是中国尊（中信自持，整层不散售）

• 是"外企自用总部转放盘"的早期CBD甲写——同档还有丰联广场（朝阳门）、京汇大厦（建外）、汉威大厦（光华），都属于"2000年前后外企总部盘，现在散售/整层出让"的池子。

区位：国贸桥东南，建国路×东三环，CBD"十字金轴"东南角

 惠普大厦的低区视野 = 国贸桥+建国路车流+建外SOHO天际线，看不到央视/中国尊全景（那是高区/西北向的特权），但四面采光在低区甲写里是稀缺点（多数低区只能南/北双向）。

产品拆解：5665.32㎡三连层（1870×3），低区，四面采光，空置

单层1870㎡的排布逻辑（低区三连层）

"各付各税"在CBD大宗里的信号价值：国贸商圈3.5万/㎡的盘，卖方税（增值税5.3%+土增30–60%累进+企业所得税25%）约占总货值的8–15%（即1.98亿的货值，卖方税约1600–3000万）。业主愿意"各付各税"= 实收3.5万/㎡，不转嫁税给买方，是业主急出或资产干净的信号（无抵押/无纠纷/干净退出）。

低区的两面看

反面：低区视野不如高区（看不到央视/中国尊全景）、噪音（建国路车流）、单价比高区低20–30%

正面：四面采光+空置+各付各税+1.98亿总货值——对"想沉淀CBD资产但不想付高区4–4.5万"的机构是甜点；低区反而适合金融/律所/咨询（客户来访走国贸站，低区等电梯快）；空置=随时进场/随时出租。

算账：3.5万/㎡ × 5665.32 ≈ 1.983亿，国贸商圈出售水位对标

数据来源：CBD大宗交易2026年Q2-Q3挂牌梳理。

1.98亿在CBD大宗圈的位置：

• 国贸二期整层（1800–2200㎡）× 3–3.5万 ≈ 0.54–0.77亿/层，惠普三连层≈1.98亿是"2–3层打包"的当量

• 华贸整层（2000㎡）× 3.5万 ≈ 0.7亿/层，惠普1.98亿≈华贸2.8层

• 惠普的"低区折价+空置+各付各税"是核心——同圈高区能到4–4.5万，低区3.5万（各付各税实收）相当于高区4万的"85折当量"。

租金回报测算（买方最关心的NOI锚）

惠普大厦作为早期CBD甲写，租金水平：

• 裸租：约 7–9元/㎡/天（低区，比国贸三期A高区17–18低一半，比国贸二期中区10–13低一档）

• 物业：约25–30元/㎡/月（CBD早期甲写惯例）

• 有效租金当量：约8–9.5元/㎡/天（含物业）

5665㎡年租金锚（按8.5元计）：

5665 × 8.5 × 365 ≈ 1757万/年

毛收益率 ≈ 1757万 ÷ 1.98亿 ≈ 8.87%（CBD甲写毛收益通常6–9%，惠普低区空置盘若能快速租出，毛收益贴区间上沿）

但买方要算"空置期+免租期+招租成本"——惠普已退租，新租客要招，假设空置6个月+免租3个月，首年有效收益降到约1300万，毛收益率约6.5%，仍在CBD大宗可接受区间。

这宗资产适合谁

1. 大宗机构/REITs Pre-IP：1.98亿总货值在CBD大宗里属"中型整层包"，低区三连层1870㎡/层可整租给金融分支/律所/咨询/跨国企业二级，毛收益6.5–8.8%，国贸桥东南角位置资产保值性好

2. 国央企二级/外资银行北京分部：想沉淀CBD资产但"不想付国贸三期/中国尊4万+"的，惠普3.5万（各付各税）是折中解，低区等电梯快+国贸站步行8–10分钟+四面采光

3. 家族办公室/港资/新加坡家族："各付各税+空置随时交付"是干净退出的信号，1.98亿在CBD能买到"惠普中国旧址"的IP余温+国贸桥位置，比买华贸散售楼层流动性好（三连层整售比散售楼层流动性高）

4. 企业总部自用沉淀：1870㎡/层×3层，可排"开放+合伙+会议+展示+老板层"，低区虽然视野不如高区但"国贸桥东南+惠普IP"接待客户够用，3.5万各付各税比国贸三期整层省5000–8000/㎡

5. 二房东/办公运营商：低区8–9元裸租，若改服务式/精装+家具可做到12–14元当量（参考前文云璟·侨福芳草地服务式逻辑），但惠普大厦是早期框筒结构，改造弹性不如侨福，要算改造成本

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FAQ

Q：惠普大厦现在还是惠普自用吗？

A：惠普已退租。惠普中国1997年入驻、2000年前后竣工时作为HP北京总部，2015年惠普分拆为HP Inc（打印机/PC）和HPE（企业服务）后，逐步缩减北京自用面积，目前5665.32㎡三连层为空置状态，业主放盘整售，交付随时。

Q：3.5万/㎡在国贸商圈是高位还是低位？

A：国贸商圈出售盘水位：国贸一二期散售2.8–3.5万、华贸3.2–4万、银泰3.5–4.5万、国贸三期/中国尊自持不散售。惠普3.5万是"低区三连层"的折价价——同楼高区若能卖到4–4.5万，低区3.5万（各付各税实收）相当于高区85折当量。对标华贸整层3.5–4万，惠普的"空置+各付各税+三连层"是诚意盘。

Q："各付各税"具体什么意思？对买方省多少？

A：CBD大宗产权交易的卖方税含增值税5.3% + 土地增值税30–60%累进（按增值额）+ 企业所得税25%，约占总货值8–15%。1.98亿的货值，卖方税约1600–3000万。业主"各付各税"= 卖方税业主承担，买方只付契税3% + 印花税0.05%（约1.98亿×3.05%≈604万）。如果不各付各税，买方要额外掏1600–3000万，这个条款是业主诚意/资产干净的信号。

Q：5665㎡三连层能分割吗？还是必须整售？

A：稿写"三连层5665.32㎡（单层1870㎡）"，未明示是否可分户。惠普大厦作为早期外企总部盘，大概率是"整层大证+连层包销"逻辑，1870㎡/层在CBD属中型整层，买方若想分拆（如1870+3795）要问业主和产权证附图——但"各付各税+空置"的业主通常是想"整售快退"，分拆谈判空间有限。

Q：低区视野差很多吗？值不值3.5万？

A：低区（惠普总高约20+层，低区约5–12）视野=国贸桥+建国路+建外SOHO，看不到央视/中国尊全景（那是高区西北向特权）。但四面采光在低区甲写里是稀缺点，且低区等电梯快、客户从国贸站过来步行8–10分钟比高区更顺。3.5万各付各税对标的是"国贸二期散售上限+华贸中档"，低区折价是合理的——要高区视野得加5000–10000/㎡去国贸三期A或中国尊（后者买不到散售）。

Q：产权干净吗？有没有抵押/租赁遗留？

A："空置，随时交付+各付各税"是资产干净的两大信号——无租赁遗留（不用继承租约、不用处理惠普遗留改造）、业主愿担卖方税（说明产权无抵押纠纷或业主已清理）。但CBD大宗1.98亿的交易，尽调必查三条：①产权证附图+土地用途（办公能否分割）；②抵押/查封记录（虽各付各税暗示干净，但要书面确认"无抵押无查封无租赁遗留"写入SPA）；③惠普历史装修的拆除责任（空置是"毛坯空置"还是"带遗留装修空置"，要《交付确认书》）。

Q：和同商圈国贸三期、华贸、中国尊怎么选？

A：四档错开：①国贸三期=华润+嘉里+中检自持，只租12–18元，整售极少放；②华贸=星光自持为主，散售3.2–4万，国贸南段；③中国尊=中信自持，不散售，整栋/整层只走股权；④惠普大厦=早期外企总部转放盘，3.5万各付各税+低区三连层+空置+国贸桥东南。要做"CBD资产沉淀+1.98亿中型货+各付各税干净退"的选惠普；要顶流IP+高区视野的选国贸三期/中国尊（后者买不到散售）；要国贸南段+华贸商城的选华贸。

Q：联系谁看项目？

A：商办租售中心 13811119290（微信同号），网站 landkun.cn / sbzszx.com，新媒体账号：商办租售中心、商办楼宇、楼宇咖。科技永无止境，让企业选址，不止于此！

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尽调三条必查：①产权证附图确认5665㎡是"整层大证连层"还是可分户（影响转手流动性）；②"各付各税"写入意向书/SPA，并追加"业主承诺无抵押无查封无租赁遗留"条款；③交付标准确认（"空置"是毛坯空置还是带惠普遗留装修——前者要算拆除费5–10万，后者省2–3个月工期）。这三条定了，1.98亿的惠普低区三连层就是CBD今年干净的诚意盘。

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