上篇盘了呼家楼京广桥3.3万㎡整栋（集团级大宗、股权交易、上市公司/险资/央企三级），这一篇切到同一商圈的另一档——万通中心B座739.78㎡小整层（01户347.62㎡+02户392.16㎡），总价2,400万，单价3.24万/㎡，原购2024年，无贷款，1个人+1个公司双房本，租用中。如果说3.3万㎡那栋是"国贸核心整栋冠名"的集团局，这739㎡就是"想进国贸圈的中型民企老板、家族办公室、小型基金、区域总部前台"的入门票——2400万在国贸甲级里是什么概念？国贸三期/中国尊整层2,000-3,000㎡的租金档是7-12元/㎡/天，买的话单价普遍4-6万，万通这套3.24万是国贸核心甲级的"小整层低总价"档。
先把呼家楼-国贸这条小圈层的资产分层再钉一次，和前几篇衔接：
国贸三期/中国尊/银泰：超高层整层不整售，买的话单价4-6万/㎡，整层2,000-3,000㎡起，门槛1亿+
呼家楼京广桥3.3万㎡独栋（上篇盘过）：整栋冠名、股权交易、集团级
金宝街金宝大厦11层3,442㎡（前篇盘过）：富华开发、LEED铂金、家族办公室/私募
万通中心（万通中心D座/A座/B座/C座四栋组成）：呼家楼桥西南，紧央视大楼、紧国贸CBD，万通系老牌甲级，2000年代开发，呼家楼站6/10/17三线，是"国贸核心圈里总价门槛较低"的甲级之一
万通中心这739㎡的客群锚，和前面所有篇都不一样——不是大宗持有客，是"想在国贸有个排面办公室、但预算压在3000万以内、面积压在700-800㎡"的老板级客群：中型民企北京前台、家族办公室、10-20人精品基金、区域分公司、咨询/律所小团队。
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指标 |
详情 |
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项目名称 |
万通中心 B座 |
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所在区位 |
国贸呼家楼商圈，紧央视大楼、紧国贸CBD，呼家楼站6/10/17三线 |
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房号/面积 |
B座整层739.78㎡，拆01户347.62㎡ + 02户392.16㎡ |
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单价 |
3.24万/㎡ |
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总价 |
2,400万 |
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使用率 |
71%（甲级超高层正常公摊，实得约524㎡） |
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原购时间 |
2024年（业主刚买入一年） |
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产权结构 |
1个个人 + 1个公司，2个房本（01、02各一） |
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房屋朝向 |
东南西北（万通B座为环形/转角布局，四面均有采光面） |
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贷款状态 |
无贷款，可自还 |
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看房 |
提前预约 |
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当前状态 |
租用中（带租约） |
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业主售因 |
处置资产 |
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税费结构 |
原值契税路径，成交价各付各（具体面议） |
数据来源：商办租售中心 landkun.cn / sbzszx.com 在售档案， 13811119290 可索取B座楼层平面图+房本复印件预核。
国贸核心甲级（国贸三期、中国尊、银泰、华贸）的二手整层/整栋单价普遍 4-6万/㎡，万通这套 3.24万/㎡、总价2,400万 是国贸核心甲级的"小整层低总价档"——原因有几个：
万通是2000年代开发的老牌甲级，楼龄比国贸三期（2010）、中国尊（2018）老一档，但维护尚可
739㎡是"01+02拼起来的小整层"，不是纯整层，单价比同楼纯整层低5-10%
业主"原购2024、处置资产"——不是暴雷急售，是资产配置调整，但对买家来说"可谈空间"比业主持了10年的老房源大
换算成年租金回报参考（假设收回自用则不计，若继续出租）：国贸呼家楼甲级租金约 5-7元/㎡/天，739㎡ × 6元 × 365 ≈ 161.8万/年租金，表面回报率约 6.7% ——但房源是"租用中"，具体租约台账（剩余租期、租金水平、是否含税）决定真实回报，建议来电预核。
前文盘过的：
丰科园1.6万㎡独栋 → 88%（8m柱网+首层5.1m）
电子城IT产业园1.25万㎡ → ≥93%（产业园独栋逻辑）
泛海会所 → 164%（B1+双露台赠送算法）
万通这套 71%是国贸超高层甲级的正常公摊（电梯厅+候梯厅+走廊+核心筒分摊），739㎡ × 71% ≈ 实得约524㎡。
01户347.62㎡ + 02户392.16㎡ 拼起来，常见切法：
01户（347㎡）→ 老板间1 + 合伙人2 + 会议室1 + 开放区15-20人
02户（392㎡）→ 开放区25-30人 + 会议室2 + 财务/人事/法务独立间3-4
拼起来整体可坐 40-55人，对10-20人精品团队来说"有扩展余量"，对区域分公司前台"接待+办公"刚好。
这组信息要正面读，不是负面：
原购2024年 → 业主刚买入一年，意味着：① 房本新、产权清晰 ② 原值接近当前报价（3.24万买的？卖3.24万？大概率是持平或微亏处置，税费原值路径清晰，没有"原值极低导致土增税爆炸"的问题）③ 楼宇年检、物业缴费、前手租约都近
无贷款、可自还 → 交易不涉及"解押-还贷-涂销"的流程风险，签约到过户的周期可控（一般30-45天能走完）
1个人+1个公司、2个房本 → 这是2017年3.26新政前存量二手商办的典型特征（个人名下可持有），交易时有两种走法：
若买家是公司：直接受让两个房本（01给公司、02给公司，或维持原结构），税费按资产转让走
若买家是个人：需符合北京商办购买资格（京籍/5年社保+在京无房+全款或商贷），2017.3.26前个人名下已可持有的存量房，个人可买
"原购2024"还有个隐性利好：如果买家是公司、走资产转让，原值高=土增税低（土增税按增值额累进，原值3.24万买的，卖3.24万几乎无增值，土增税接近0，主要就是契税3%+增值税链条），比买"原值5000/㎡、卖3.24万/㎡"的老房源税费便宜一大截。
房源标"租用中"，没给回报率和租约台账，意味着两种客都能接：
自用客：需谈"带租约受让 + 择期腾退"或"原租户配合提前解约"，国贸甲级小整层租户多为金融/咨询/传媒类，租约稳定性尚可
收租客：2400万总价、国贸地段、71%使用率，收租+保值，比买住宅商办混合体稳
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项目 |
区位 |
体量 |
总价/单价 |
适合客群 |
|---|---|---|---|---|
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万通中心B座 |
呼家楼 |
739㎡小整层 |
2,400万/3.24万㎡ |
中型民企前台/家族办/精品基金/区域分公司 |
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金宝大厦11层 |
金宝街 |
3,442㎡整层 |
面议（整层大客） |
家族办/私募/律所（LEED铂金） |
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建外SOHO别墅 |
国贸 |
月租7.8万 |
租 |
医美/婚纱/奢侈品展示 |
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京广桥3.3万㎡ |
呼家楼 |
3.3万㎡整栋 |
面议（股权交易） |
上市公司/险资/央企三级 |
预算2000-3000万、要国贸排面、700-800㎡→ 万通这套；预算不限、要金宝街圈层+LEED铂金→ 金宝大厦；要国贸独栋做医美婚纱→ 建外SOHO别墅；要整栋冠名→ 京广桥3.3万㎡。
租约台账必查——租用中，租户是谁、剩余租期、租金水平、是否含税、是否有"卖房可无责解约"条款，决定自用客的"腾退时间点"和收租客的"真实回报"。
双房本（1个人+1个公司）的交易路径——01户是个人、02户是公司（或反之），买家若为公司可整体受让；买家若为个人需符合北京商办限购（京籍/5年社保+无房），且两个房本个人买需逐个核是否符合"2017.3.26前存量个人持有"的过户条件。
原购2024的原值凭证——原购契税发票、购房合同要核，走资产转让时土增税按"增值额=成交价-原值-扣除项"算，原值3.24万/㎡的话几乎无土增税，这是这套的税费优势点。
使用率71%的实得复核——739.78㎡ × 71% ≈ 524㎡实得，建议要一份测绘页核"公摊具体构成"（核心筒+候梯厅+走廊），避免和"使用率88%"的丰科园、93%的电子城搞混预期。
万通B座01+02的朝向和采光——房源标"东南西北"，万通B座是环形/转角布局，01和02的朝向可能有差异（01可能东南+南，02可能西北+北），看房时要分别核，避免拼起来后发现"一半阳面一半阴面"。
中型民企北京前台/区域总部——2400万总价、国贸呼家楼排面、739㎡坐40-55人，老板间+合伙人+开放区全有
家族办公室 / 精品私募（10-20人）——租用中可收租过渡，或谈腾退自用，国贸圈层+央视大楼隔壁，LP接待有排面
咨询/律所小团队——01+02拼起来，独立办公室多（01切3-4间、02切4-5间），适合合伙人制
收租型小大宗买家——国贸核心、无贷款干净、原购2024税费清晰，2400万级收租+保值
Q1：万通中心具体在呼家楼哪个位置，和央视大楼、国贸三期什么关系？
A：万通中心位于呼家楼桥西南，由A/B/C/D四栋组成，紧邻央视大楼（北侧），距国贸三期约1.5公里，呼家楼站6/10/17三线，属国贸CBD核心外延第一圈，具体门牌可来电 13811119290 索取定位。
Q2：739.78㎡是01+02两户拼的，能打通吗，实得多少？
A：01户347.62㎡ + 02户392.16㎡，两户相邻可打通拼成整层；使用率71%（甲级超高层正常公摊），739.78×71%≈实得524㎡。01/02各自朝向可能有差异（房源标"东南西北"，B座为环形/转角布局），看房时需分别核。
Q3：3.24万/㎡、总价2400万，在国贸甲级里什么水平？
A：国贸核心甲级（国贸三期/中国尊/银泰）二手单价普遍4-6万/㎡，万通这套3.24万属"国贸核心小整层低总价档"——原因：楼龄较前两代新楼老一档 + 01+02拼层（非纯整层） + 业主原购2024处置资产可谈。若按国贸甲级租金5-7元/㎡/天估算，表面回报率约6-7%（以租约台账为准）。
Q4：产权是"1个个人+1个公司、2个房本"是什么意思，个人能买吗？
A：01户和02户分别是"个人名下"和"公司名下"两个房本，是2017年3.26新政前存量二手商办的典型特征。交易时：① 若买家是公司，可整体受让（资产转让路径）；② 若买家是个人，需符合北京商办购买资格（京籍/5年社保+在京无房+全款或商贷），且需核两户是否都符合"2017.3.26前个人已可持有"的过户条件。
Q5：原购2024年，对税费有什么影响？
A：原购2024意味着原值接近当前售价（3.24万买的卖3.24万），若走资产转让，土增税按"增值额=成交价-原值-扣除项"累进计算，原值高则增值额低，土增税接近0，主要税费是契税3%+增值税链条，比买"原值极低"的老房源省一大截。具体各付各口径建议签约前让税务师出测算。
Q6：无贷款是真的吗，交易周期多久？
A：房源标注无贷款、可自还，意味着不涉及"解押-还贷-涂销"流程风险，产权干净，签约到过户一般30-45天可走完（以实际核抵押状态和签约节奏为准）。
Q7：租用中，我要自用怎么办？
A：当前带租约，具体租户、剩余租期、租金、是否含"卖房可无责解约"条款需预核。常见处理：① 带租约受让继续收租；② 谈"原租户配合提前解约+补偿"；③ 合同约定"过户后X个月内腾退"。建议自用客把"腾退时间点"写进合同。
Q8：看房和产权预核怎么约？
A：欢迎来电 13811119290（微信同号），商办租售中心可安排万通中心B座实地踏勘+01/02户分层图+房本复印件预核+双房本交易双路径测算（个人买vs公司买税费对比）。
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本文由商办租售中心（北京地势坤房地产经纪有限公司）出品，京ICP备2021034237号-2。房源信息以实地核验和最新产权调查/租约为准，本文不构成要约，出售报价及面积以最终签署文件为准。
