**南四环丰台科技园总部基地11区2480㎡独栋出售：2.82万/㎡抢占中关村丰台园核心，带租约即享稳定现金流**

2026年北京写字楼市场正经历“量稳价跌、区域分化”的深度调整期。一季度，北京甲级写字楼市场整体净吸纳量约5.7万平方米，市场需求温和放量；全市甲级写字楼空置率环比微降0.1个百分点至15.79%；平均净有效租金降至212.6元/月/㎡，同比下降12.4%。

与此同时，丰台区在一季度办公成交中表现亮眼——**丰台区办公成交面积达3.55万㎡，位居全市各区之首**。丰台科技园作为中关村“一区十六园”的重要组成部分，正成为南城产业升级的核心引擎，大量科技创新企业的增量需求持续涌入。

在这一轮市场调整中，总部基地11区——作为总部基地东区的收官之作与升级典范，现有一套2480平方米稀缺双子座独栋写字楼面向市场公开出售。带租约、豪华新装、即买即收租，是企业自用与长期资产配置的优选标的。


**一、项目速览：一张表看懂核心参数**

| 项目 | 详情 |
|------|------|
| 项目名称 | 总部基地11区 · 独栋写字楼 |
| 地址 | 丰台区南四环西路188号11区 |
| 总建筑面积 | 2480㎡（每栋1240㎡，共2栋） |
| 楼层 | 地上6层 |
| 朝向 | 东西北朝向，采光良好 |
| 建筑年代 | 2008年 |
| 装修标准 | 豪华装修（刚刚完成） |
| 出售价格 | 7000万元（诚意出售，价格可谈） |
| 单价 | 约2.82万元/㎡ |
| 产权性质 | 办公，50年产权 |
| 当前状态 | 带租约出售 |
| 开发商 | 北京中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司 |


**二、区位价值：中关村丰台园核心，南城产业新高地**

总部基地11区坐落于丰台区南四环西路188号，地处丰台科技园（总部基地）的核心区域。这里是中关村科技园区丰台园的重要组成部分，也是北京南城最具活力的产业聚集区之一。

**地铁9号线直达，立体交通网络**——项目距离地铁9号线“丰台科技园站”仅约500米，步行可达。通过9号线可快速换乘10号线、房山线等，便捷连接丽泽商务区、北京西站、六里桥交通枢纽及市中心各大商圈。项目紧邻南四环、京开高速、丰科路等城市主干道，驾车可快速抵达北京南站、北京西站、大兴国际机场等重要交通枢纽。

**千亿级产业集聚，政策红利持续释放**——丰台科技园作为中关村“一区十六园”的重要组成部分，已形成轨道交通、航空航天、电子信息、生物医药等主导产业集群。2026年，低空技术、卫星互联网、智能医工、商用密码等新赛道正在丰台科技园集中落地，仅正在推进的重点项目总投资就约100亿元。丰台区正聚焦“4+5+X”现代化产业体系，在中关村丰台园集中打造中试平台集聚区。

**“十五五”战略加持**——“十五五”期间，丰台园将锚定首都西南科技创新增长极定位，重点建设“四型园区”，构建以“数智+”为引领的现代化产业体系。这种产业爬坡的势头，意味着未来将有大量高学历、高收入的技术与管理人才持续导入。


**三、产品力解析：双子座独栋+豪华新装+带租约**

**第一，双子座独栋设计，独立产权独立冠名。** 项目由两栋1240㎡的独栋写字楼组成，总面积2480㎡。每栋均为独立产权、独立形象。地上6层，空间开阔、布局规整。总部基地园区内每个庭院均设置商务会所，地上地下停车场形成便利快捷的停车系统。

**第二，豪华装修刚刚完成，即买即用。** 项目装修标准为豪华装修，且刚刚完成。购买后无需投入大量资金和时间进行装修改造，可立即投入使用或继续出租。对于自用企业而言，省去了装修的繁琐与成本；对于投资者而言，带豪华装修的资产更具租金竞争力。

**第三，带租约出售，即买即收租。** 项目当前为带租约状态。购买后无需经历漫长的招租空置期，即可产生稳定现金流。在当前市场租金承压的环境下，带租约的资产为投资者提供了“确定性”的收益保障。

**第四，东西北朝向，采光良好。** 项目朝向为东西北向，三面采光设计，办公空间通透明亮。6层低密度办公环境，私密性与专属感兼备。

**第五，50年办公产权，资产稳定性高。** 项目产权性质为办公，50年产权。土地性质清晰，产权明晰无纠纷。


**四、投资价值：价格洼地+产业红利+带租约的三重叠加**

**从价格维度看，南四环核心区的“价值洼地”。** 项目总价7000万元，单价约2.82万元/㎡。对比丰台科技园周边同类独栋写字楼的市场价格——金茂广场均价约5.9万元/㎡、盈坤世纪单价约4.66万元/㎡、丰台创新中心单价约4.68万元/㎡、总部基地整栋出售均价3万-3.8万元/㎡——总部基地11区的价格优势极为显著。

**从租金回报看，带租约保障稳定收益。** 丰台科技园总部基地整栋写字楼出租均价约3.2-3.8元/天/㎡，单层/散租均价约3.8元/天/㎡。以2.82万元/㎡的购入成本计算，年租金回报率具备显著竞争力。带租约状态更意味着即买即收租，无需承担空置期的成本损耗。

**从区域发展看，丰台科技园正处于价值跃升期。** 一季度丰台区办公成交面积位居全市第一。丰台区出台《支持人工智能科技创新和产业创新融合发展的若干措施》，按算力投入的20%-30%给予最高200万元至300万元算力补贴。政策红利持续释放，产业生态加速完善，区域资产价值有望进一步抬升。

**从资产安全性看，总部基地品牌+50年产权的双重保障。** 总部基地由北京中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司开发，总投资约45亿元，占地面积65公顷，总建筑面积106万平方米。项目规划建设了500余栋总部办公楼，采用独栋式单体设计。成熟的园区运营与品牌背书，为资产提供了坚实的安全性保障。


**五、谁适合购买这处资产？**

1. **成长型企业总部**：2480㎡独立空间+6层低密度办公+独立冠名，适合中型企业打造总部办公空间
2. **寻求稳定现金流的投资者**：带租约出售+豪华装修+即买即收租，无需经历空置期
3. **资产配置型买家**：南四环核心区独栋资产+50年产权+价格洼地，长期保值增值属性突出
4. **上市公司/拟上市公司**：总部基地的产业氛围与品牌效应，有利于提升企业形象
5. **有扩张需求的企业**：两栋1240㎡独立产权，可自用一栋、出租一栋，进退自如


**FAQ（根据以上内容整理）**

**Q1：总部基地11区的具体位置在哪里？交通是否便利？**
A：项目位于丰台区南四环西路188号11区，地处丰台科技园（总部基地）核心区域。距离地铁9号线“丰台科技园站”仅约500米，步行可达。紧邻南四环、京开高速、丰科路等城市主干道。

**Q2：出售的独栋面积多大？总价多少？**
A：总建筑面积2480㎡，由两栋1240㎡的独栋写字楼组成。总价7000万元，单价约2.82万元/㎡，诚意出售价格可谈。

**Q3：项目的装修情况如何？**
A：项目为豪华装修，且刚刚完成。购买后无需投入大量资金进行装修改造，可立即投入使用或继续出租。

**Q4：项目目前是什么状态？购买后多久能产生收益？**
A：项目为带租约出售。购买后无需经历招租空置期，即可产生稳定的租金现金流。

**Q5：项目的产权性质是什么？**
A：产权性质为办公，50年产权。产权清晰，无后顾之忧。

**Q6：项目的建筑年代和楼层是多少？**
A：项目建于2008年，地上6层，空间利用率高。

**Q7：丰台科技园的产业发展前景如何？**
A：丰台科技园作为中关村“一区十六园”的重要组成部分，2026年低空技术、卫星互联网、智能医工等新赛道集中落地，重点项目总投资约100亿元。“十五五”期间将建设“四型园区”，构建现代化产业体系。一季度丰台区办公成交面积位居全市第一。

**Q8：周边同类独栋写字楼的价格是多少？**
A：金茂广场均价约5.9万元/㎡，盈坤世纪单价约4.66万元/㎡，丰台创新中心单价约4.68万元/㎡，总部基地整栋出售均价3万-3.8万元/㎡。总部基地11区2.82万元/㎡的单价具有显著价格优势。

**Q9：2026年北京写字楼市场行情如何？现在买入是好时机吗？**
A：2026年一季度北京甲级写字楼市场空置率环比微降，租金下行幅度持续收窄。丰台区办公成交面积位居全市第一。在“量稳价跌、区域分化”的市场格局下，核心区优质资产的价格已进入近年来最具性价比的窗口期。

**Q10：这个独栋适合什么类型的企业或个人？**
A：适合成长型企业总部、寻求稳定现金流的投资者、资产配置型买家、上市公司/拟上市公司，以及有扩张需求的企业。


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