中关村创业大街：昔日“宇宙中心”光环褪去，硬科技时代价值如何重估？

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一家众创空间的咖啡厅里，每月卖出的咖啡不到30杯，而一街之隔，全球顶尖的AI芯片公司正在估值百亿的办公室里规划未来。

中关村创业大街运营者雷鹏回忆起两年前的困境时仍心有余悸：“直到上个月把所有的工位都租出去，我们的收支才持平。之前一个月就亏损50万元！”

2025年的数据显示，中关村甲级写字楼净吸纳量超过17.6万平方米，占北京全市总量的53%。创业大街硬科技企业占比超50%，专精特新企业占21%。

一面是部分众创空间经营困难，另一面是头部科技企业持续扩张。

字节跳动2026年在此区域再投28亿拿地建楼，计划建设约4200个办公工位。

01 生态转型

中关村创业大街的转型始于一场悄无声息的“去泡沫化”。曾经的互联网创业热潮退去后，这里正在经历一场深刻的产业升级。

根据最新数据，创业大街的入驻率稳定在92%，但**企业结构发生了根本性变化**。硬科技企业占比从几年前的不足30%跃升至50%以上，专精特新企业占比达到21%。

街区通过“2+5”全链条服务体系，覆盖创业投融资、产业对接、孵化加速等核心环节。

中关村创业大街的国际化生态也在同步升级。与全球39个国家120多家机构建立了合作关系，累计孵化近千个国际项目。

2025年9月举办的AI创造者嘉年华，联动百余家AI企业展示最新技术应用。

02 商业升级

中关村商圈商业配套长期存在的“供需错配”问题，在2025年迎来了转机。区域内高知、高收入人群聚集，消费力强劲，但缺乏与其匹配的国际化、体验式消费场所。

2025年5月和12月，中关村ART PARK大融城分两期开业，以“新一代城市生活理想地”为定位，彻底改变了区域商业格局。

这一12万平方米的商业体成功引入首店品牌超过80家，其中包括北京首店15家、京西首店27家、海淀首店38家。东区开业期间，三日客流突破50万人次，销售额超过3500万元。

项目创新构建了“三首层”立体动线，通过五大庭院式下沉广场与地面街区步道错落衔接，实现商业场景和公共场景的多维贯通。

03 市场分化

2025年的中关村写字楼市场呈现出明显的“冷热不均”特征。一方面，整体市场净吸纳量达到近20年峰值；另一方面，区域空置率仍然较高。

区域甲级写字楼市场形成了清晰的差异化竞争格局。不同企业可以根据自身需求和发展阶段，找到合适的办公空间。

字节跳动在中关村持续加码，2026年初以28亿元竞得海淀区两宗商业用地，进一步巩固其在北京的办公矩阵。

04 客户视角

面对中关村创业大街区域复杂的市场环境，企业选址需建立多维评估体系，充分考虑自身发展阶段、团队规模和资金状况。

对于早期硬科技创业团队，创业大街仍是首选。共享工位800-1500元/人·月的成本，远低于传统写字楼。更重要的是，这里提供的不只是办公空间，更是通往顶尖高校资源、政府补贴和投资机构的入口。

成长型科技企业面临更多选择。华一控股大厦等“老牌焕新”项目，以低于同区域甲级写字楼10%-20%的租金，提供846平方米的标准层空间和灵活的租赁政策。

中型以上科技企业可考虑中关村壹号等园区式办公。这类项目提供更完善的配套设施和更独立的办公环境，有利于企业形象建设和团队稳定。

05 未来展望

展望2026年，中关村创业大街区域面临机遇与挑战并存的局面。2026年北京办公楼市场预计将迎来供应小高峰，核心区位将有大量高品质项目入市。

人工智能、低空经济等新兴产业的发展，将成为未来需求的主要变量。人工智能行业对人才学历要求高，更倾向于靠近人才集中的区域；同时为了吸引和挽留高薪资人才，企业更愿意在办公环境上投入资金。

区域市场将加速从单一价格竞争转向物业综合价值竞争。像中关村ART PARK大融城这样能够提供“商业+生态+社交”复合价值的项目，将更具竞争力。

对于创业大街而言，关键在于如何将早期的“孵化功能”与成熟期的“产业集聚功能”有机结合，形成从创意到产业化的一体化生态。

傍晚时分，创业大街车库咖啡的灯光依然亮着，几位年轻人围坐讨论着量子算法的优化问题。不远处，ART PARK大融城的屋顶花园上，刚结束一天工作的科技公司员工们举杯畅谈。

从中关村电子卖场到创业大街，再到硬科技高地，这片土地的角色不断演变。部分众创空间每月卖出不到30杯咖啡的冷清，与字节跳动28亿拿地建设数字经济产业园的火热，勾勒出区域转型的复杂图景。

市场的无形之手正在这里进行一场精密的筛选，留下的将是真正具有创新内核的企业。中关村创业大街的价值重估，实则是中国产业升级浪潮中的一个微观缩影。