光华长安大厦：三十年地标老矣，尚能“租”否？

长安街与东二环交汇处，一栋1996年竣工的甲级写字楼在三十年市场沉浮中，依旧凭借黄金地段和稳定入住率，在竞争激烈的北京办公楼市场坚守着它的价值坐标。

傍晚时分，站在光华长安大厦的落地窗前向西眺望，长安街的车流如金色织带，远处的西山在落日余晖中若隐若现。东侧，东二环的高架桥上车灯如流，窗外交织着这座城市的活力与繁忙。

这座位于东城区建国门内大街7号的甲级写字楼，在1996年竣工时曾是这一区域的现代化地标。三十年过去，北京写字楼市场已从建国门、国贸的第一代商务区，扩展至望京、亦庄等新兴区域。

在这栋传统甲级写字楼中，企业平均入住率仍保持在90%以上。

01 黄金区位，永不落幕的商业舞台

光华长安大厦占尽地利之便，坐落于长安街与东二环的交汇点。这一位置不仅是北京地理意义上的中心，也是政治、经济和文化活动的核心区域。

写字楼紧邻北京国际饭店，与中国海关、中粮广场相对而立。从大厦出发，步行可达王府井商业街，与北京饭店仅一街之隔。

区位优势直接转化为交通便利。大厦周边被三条地铁线路环绕——地铁1号线、2号线和5号线的建国门站近在咫尺。另有东单站也在步行可达范围内。

对于驾车通勤的员工和访客，大厦提供地上47个、地下192个共计239个车位。周边道路四通八达，紧邻东二环快速路，无论是前往市中心各区域还是出城方向，都十分便捷。

02 建筑硬件，三十载风雨的坚守与局限

光华长安大厦总建筑面积5.3万平方米，占地1万平方米。作为1990年代中期建成的写字楼，其硬件设施在当年堪称领先，但面对当今新兴超甲级写字楼的标准，则显露出时代局限。

建筑采用塔楼设计，总层数19层。标准层高2.5米至4米不等。绿化率约为30%，在寸土寸金的长安街沿线实属难得。

大厦采用美国开利空调系统，制冷时间通常为工作日08:00至21:30，周末08:00至19:00。三菱电梯保证了垂直交通的效率，但相比新建写字楼，电梯数量和速度可能难以满足高峰时段需求。

内部装修采用进口建材，包括美国玻璃幕墙和意大利大理石贴面及花岗岩地面。这些材料虽显品质，但设计风格已难与时尚现代的办公环境竞争。

03 租金性价比，市场调整期的价值选择

在当前的北京写字楼市场中，光华长安大厦展现出独特的租金价值定位。不同房源报价有所差异，日租金范围从5元/平方米至7元/平方米不等。

物业费方面也存在差异，从8.5元/平方米/月到30元/平方米/月不等。这种差异可能源于不同楼层的服务标准或历史合同条款。车位租金约为每月1200元，在核心区域属于合理水平。

与北京CBD区域动辄10元/平方米/天以上的甲级写字楼相比，光华长安大厦提供了相对经济的入驻选择。特别是对于注重地段但预算有限的企业，这种性价比优势更加明显。

04 商业生态，成熟商圈的全方位支持

光华长安大厦所在的建国门商圈是北京最为成熟的商务区之一。周边商业配套丰富多元，形成了一个自给自足的高端商务生态系统。

步行范围内，恒基中心、中粮广场、丰联广场、华普大厦、蓝岛大厦等高档商场林立。酒店资源包括亚洲大酒店、北京国际饭店等，满足商务接待和差旅需求。

金融服务极为便利，周边银行网点密集：花旗银行长安支行、华夏银行建国门支行、法国工商银行、汇丰银行北京支行等均在附近。

餐饮选择多样，从大厦内的员工餐厅、正大美食广场，到周边的南门涮肉、杏花堂晋商私房菜等，覆盖各类口味和消费层次。楼内还设有邮局、航空售票处、健身房等配套服务。

05 市场趋势，老牌写字楼的新挑战与机遇

根据仲量联行报告，2025年北京办公楼市场呈现新特点：**续租成交逐渐占据主导地位**，租户议价能力不断提高。

市场租金调整持续深化，定价透明度进一步提升。当前租户议价能力达到历史高位，业主的初始报价更加贴近实际可达成水平。对光华长安大厦这类老牌写字楼而言，“保出租率优先于追求租金增长”成为务实选择。

值得注意的是，公募REITs底层资产范围近期扩增至商业办公与酒店项目。这一政策有望显著提升相关资产的市场流动性，推动存量资产盘活。

对于光华长安大厦这类区位核心、经营韧性突出的项目，可能带来流动性溢价。这也意味着，资产持有者将更加关注长期价值和持续稳健的业绩表现。

站在光华长安大厦19层的窗前，向东可见建国门立交桥车流不息，向西能望见长安街沿线繁华景象。楼下，外卖骑手穿梭于恒基中心与写字楼之间，白领们快步走向地铁站。

这栋三十岁的写字楼内，90%的办公空间依旧被各类企业填满。它的外墙或许不如新建的玻璃幕墙大厦闪耀，但内部依然跳动着一个成熟商圈的心脏。

对于在成本与地段间寻找平衡的企业，光华长安大厦用三十年时间证明了自己的价值——它可能不是最新、最炫的写字楼，但确实是建国门商圈一块经得起时间考验的基石。

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