望京SOHO位于北京市朝阳区望京街10号，是首都国际机场进入市区的首个标志性建筑，由世界著名建筑师扎哈·哈迪德（Zaha Hadid）设计，总占地面积约11.5万平方米，总建筑面积达52.1万平方米。项目由三栋高层办公与商业综合体（T1、T2、T3塔楼）及三栋低层独栋商业楼组成，最高塔楼达200米，于2014年竣工，定位为"国门级"商务地标。
从区位价值来看，望京商圈作为北京"国际数字港"核心承载区，东临机场高速，西接亚奥商圈，南靠燕莎商圈，北连空港经济圈，与酒仙桥、大山子交接，是北京产业外扩的重要支点。经过近20年发展，望京已从最初的"睡城"蜕变为北京七大热门工作地之一，与国贸、金融街、中关村、上地并列。
望京SOHO采用流线型曲面设计，三栋塔楼俯视似锦鲤游动，仰视如山峰掩映，被誉为"首都第一印象建筑"。为了满足从各个方向望去都能呈现出生动独特的曲线外观，方案由最初的两栋主楼改为三栋错落的塔楼组成，仿佛三座动态的山峰相互掩映。
项目应用参数化设计及3D建筑信息模型（BIM）技术，获美国LEED绿色认证。配备PM2.5过滤效果达90%的新风系统，新风量增加30%，新风湿度和洁净度远超国家标准。此外，项目还配备直饮水系统，水质达航天标准。
项目拥有5万平方米超大景观园林，绿化率高达30%，形成了独树一帜的都市园林式办公环境。园林设计延续建筑"锦鲤嬉水"的设计理念，配备音乐喷泉和园林景观，水景由外侧抛物线泉、中心跑泉及30米高气泡泉组成，配合韵律感极强的乐曲和炫彩夺目的夜景灯光。
标准层面积：1000-2500平方米
层高：3.6-4.2米
得房率：70%
绿化率：30%
楼层数：47层（最高塔楼）
办公面积：约36.4万平方米
项目配备81部电梯（含货梯），高峰期不拥挤。大堂层高10米，面积1100-2200平方米，T1、T2为双层立体式大堂，确保高峰时段通行效率。
地下3层车库共1800个车位，收费标准为固定车位月租1200元/位，临停首小时6元，后续每小时9元（日间），夜间免费。周边小区提供临时停车位约10元/天，部分业主车位出租价格低至500-800元/月。
2025年望京SOHO写字楼租金均价为3-5元/㎡/天，较历史峰值跌幅超70%。具体来看，T1和T2塔楼租金约2.8-4.5元/㎡/天，T3塔楼因整层出租要求，租金略高。值得注意的是，项目在售房源单价最低23000元/㎡，最高达55000元/㎡，物业费统一为20元/㎡·月。
2025年望京SOHO整体出租率稳步攀升至60%以上，虽然较历史高点有所回落，但呈现持续改善态势。这一数据在2024年曾因阿里大规模搬迁造成空置率短期陡增，但随后通过链家、美团等企业的大额租赁交易快速填补空缺。
业主为提升入驻率，推出灵活租赁条款，包括：
免租期：15-60天
装修补贴：提供遗留装修复用
定制化服务：根据企业需求提供定制化隔断
租期灵活：T1和T2租期2年，T3租期3年
望京SOHO以科技、互联网企业为主，形成"巨头+独角兽+初创公司"的三级联动生态。2025年上半年，区域内高科技行业占甲级写字楼租赁的主导地位，租赁商务服务占比37.2%，科研技术占比36.7%。同时文化传媒产业崛起，高德地图迁址后，越来越多传媒企业入驻。
项目入驻企业包括美团、陌陌、饿了么、优信、百合网等知名企业。中小型企业占比超60%，行业集中于租赁商务服务和科研技术。项目因高性价比和地标属性吸引初创公司，但受经济波动影响，近年企业流动性较高。
望京商圈聚集了阿里、美团等巨头，还吸引寒武纪、商汤等独角兽及大量初创企业。半径3公里内聚集46家上市科技企业，每日超10万科技人才在此流动。这种产业集聚效应为入驻企业提供了人才、资本、技术等多维度资源支持。
项目紧邻地铁14号线阜通站（步行约800米）和15号线望京东站（步行约900米），双地铁交汇形成便捷的轨道交通网络。此外，项目距离望京站约1公里，可换乘14号线东段和15号线，通达北京各大核心商圈。
周边公交线路密集，包括536路、538路、快速直达专线19路、快速直达专线8路、467路等10余条线路，覆盖望京西园三区南、阜安西路、国风北京等多个公交站点，步行距离均在5分钟以内。
项目紧邻阜通西大街和阜安东路，距机场高速入口约1公里，驾车前往首都国际机场约20分钟，前往国贸CBD约30分钟。京密高架路AI信号系统提升通勤效率，70%以上甲级写字楼获绿建认证。
项目底层设银行、ATM、便利店（如7-11、麦当劳），总面积约15万平方米。周边餐饮资源丰富，包括凯德MALL（望京店）的B1层和4层美食区，以及众多上榜餐厅。此外，项目周边还有沃尔玛、家乐福等大型超市。
周边娱乐设施完善，包括魅KTV、青蛙王子量贩式KTV、猫着剧本杀、乐一卡社等休闲场所。此外，项目周边还有凯德MALL、望京新世界百货、宜家望京店等大型商业综合体，满足商务人士的多样化需求。
周边酒店资源丰富，包括北京暖屋尊享酒店式公寓、昆泰酒店、智选假日酒店、汉庭优佳酒店、全季酒店、北京望京凯悦酒店等，距离均在1.5公里以内，为商务差旅提供便利。
当前望京SOHO租金回报率约6元/㎡·天，年化收益率约5.6%。虽然租金较历史高点有所回调，但空置率维持在相对合理水平，且随着市场复苏，租金有望逐步企稳回升。
作为扎哈·哈迪德的标志性作品，望京SOHO具有独特的建筑美学价值和地标属性，这种稀缺性为资产保值提供了支撑。虽然短期内面临市场调整压力，但长期来看，优质地标资产的抗跌能力较强。
北京市规划将望京定位为国际一流的商务中心区、国际科技文化体育交流区，以及创新引领的首都文化窗口区。政策导向鼓励发展高精尖产业，为区域发展注入动力。此外，70%以上甲级写字楼获绿建认证，符合ESG投资趋势。
科技互联网企业：望京SOHO凭借成熟的产业生态和人才集聚，是TMT企业的优选之地
文化传媒公司：毗邻央美等艺术院校，形成初步集聚效应
初创企业：租金相对低廉，且可享受产业协同效应
专业服务机构：金融、咨询、法律等专业服务企业可受益于区域商务氛围
成本敏感型：可选择T1或T2塔楼，租金相对较低，且可享受更灵活的租赁条款
形象提升型：可选择T3塔楼整层或半层租赁，虽然租金较高，但可获得更好的企业形象展示
扩张型企业：可关注项目内大户型房源，面积覆盖90-5000平方米，满足不同发展阶段的需求
市场波动：写字楼市场受宏观经济和产业周期影响较大，需关注市场供需变化
竞争加剧：望京商圈新增供应持续，可能对租金形成压力
产业转型：区域正从互联网向硬科技、人工智能等新兴产业转型，需关注产业更迭风险
望京SOHO作为北京国门商务区的地标级写字楼，凭借扎哈·哈迪德的标志性设计、优越的区位交通和完善的产业生态，在市场竞争中保持独特优势。虽然当前面临租金调整和空置率压力，但项目通过灵活租赁策略和产业升级，正在实现市场复苏。对于企业选址而言，望京SOHO在成本、形象、产业协同等方面具有综合竞争力，是科技互联网企业、文化传媒公司及专业服务机构的优选办公地。
从投资角度看，项目租金回报率约5.6%，虽不及历史高点，但在当前市场环境下仍具吸引力。随着区域产业升级和基础设施完善，望京SOHO有望在下一轮经济周期中实现价值重估。建议投资者和企业关注项目动态，把握市场调整期的投资机会。
