### **金长安大厦综合评估报告**

**核心定位**：金长安大厦是位于北京东四环大郊亭桥与百子湾路交汇处的甲级写字楼综合体。作为CBD以东辐射区的商务地标，其核心价值在于**长安街沿线的标志性、开发商自持的稳定产权模式，以及集办公、酒店、商业于一体的成熟生态**。项目于2008年竣工，由北京国锐房地产开发有限公司开发，并由开发商整体持有、对外租赁。

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东四环大郊亭，百子湾金长安大厦，整层1820平米，写字楼出租！

#### **一、 建筑与硬件参数**

1.  **核心指标概览**
    *   **总建筑面积**：约10万平方米。
    *   **建筑构成**：包含两栋高层写字楼（A座16层、C座32层）、一栋15层的酒店（B1座）及5层的商业裙楼。
    *   **建筑高度**：建筑主体高99.9米，顶部设有高137米的“指天针”，形成显著的城市天际线标识。

2.  **建筑设计**
    *   **设计方**：由世界知名的澳大利亚COX集团设计，其理念融合了国际化风格与中国传统元素。
    *   **外立面**：采用金色玻璃幕墙与香槟色铝板，配合干挂石材，塑造了高端、醒目的视觉形象。

3.  **办公空间标准**
    *   **大堂与层高**：写字楼设有独立出入口及约500平方米的酒店式豪华大堂。标准办公层高为**3.4米至4.0米**，顶层提供层高约**6.8米**的创新跃层办公空间，框架结构提供了灵活的面积组合。
    *   **配套与认证**：车位配置充足（地上约100个，地下约800个）。项目在绿色运营方面获得认可，已取得**美国绿色建筑委员会LEED金级认证**及朝阳区CBD楼宇联盟的楼宇品质甲级认证。

#### **二、 运营生态与区位**

1.  **产权与运营模式**
    项目最大的特点之一是由开发商**北京国锐房地产开发有限公司自持产权并统一运营管理**。这种模式有利于维护物业品质的长期稳定性、提供一致的租赁服务并实施整体的资产升级计划。

2.  **产业生态与配套**
    大厦自身形成了“办公+酒店+商业”的复合业态。周边商务及商业氛围成熟，紧邻华贸中心、丽思卡尔顿酒店、万豪酒店、奥特莱斯及多个大型购物中心，为入驻企业提供了完善的商务与生活配套。

3.  **交通通达性**
    *   **轨道交通**：紧邻**地铁7号线大郊亭站**，步行可达。同时也邻近四惠等交通枢纽。
    *   **地面交通**：地处东四环与百子湾路交汇处，自驾可通过东四环、京通快速路等主干道快速连接国贸CBD及通州方向。

#### **三、 综合评估**

| 评估维度 | 核心优势 | 潜在考量 |
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| **产品与资产** | **形象地标**：金色外立面与指天针设计使其在长安街延长线上具有极高的辨识度和昭示性。<br>**产权稳定**：开发商自持模式，管理统一，租务环境稳定，避免了散售物业常见的业权分散问题。<br>**空间灵活**：标准层高优越，顶层跃层产品稀缺，能满足企业对高品质、个性化办公空间的需求。 | **楼龄因素**：作为2008年竣工的项目，其核心硬件系统（如电梯、空调）与近十年新建的顶级写字楼相比，存在一定的代际差异，需关注其维护和更新状态。 |
| **区域与生态** | **配套成熟**：坐拥百子湾-大郊亭成熟商圈，商业、酒店、居住配套齐全，职住便利性高。<br>**交通便利**：地铁上盖，双主干道交汇，通勤条件优越。 | **区位认知**：位于“泛CBD”区域，其商务能级和租金水平与传统国贸核心区仍存在差距，更适合成本敏感型或后端支撑型职能总部。 |
| **绿色与运营** | **获得认证**：LEED金级认证体现了其在节能环保和健康办公环境方面的投入与管理水平。 | **持续升级**：为保持竞争力，需在楼宇智能化、公共空间焕新等方面进行持续投入。 |

**结论与适配客群：**
金长安大厦是一个**形象突出、运营稳定、配套成熟的甲级写字楼**。它凭借其地标性的建筑形象和开发商自持的稳健模式，在泛CBD区域形成了独特的竞争优势。

该项目特别适合以下几类企业：
1.  **注重成本与形象平衡的企业**：对办公形象有较高要求，同时关注租赁成本效益，希望落户长安街沿线但预算有限的企业。
2.  **中大型企业区域总部或职能中心**：特别是那些需要独立、稳定办公空间，并依赖成熟生活配套支持员工通勤的后台运营、研发、销售中心等。
3.  **认可绿色办公理念的企业**：重视ESG（环境、社会、治理）表现，将LEED认证楼宇作为选址考量的企业。

希望这份评估能为您提供清晰的参考。如果您需要了解该项目当前的具体租金区间、可租面积或与周边同类项目的对比分析，我可以为您提供进一步的信息。