北京东二环核心城区土地资源稀缺，新增写字楼供应极少，核心地段存量整层写字楼房源逐年递减，稀缺性持续攀升。依托成熟的商圈配套、深厚的地段底蕴和稳定的商务集群，该房源具备极强的抗风险能力与长期增值潜力，自用省心、投资稳健。# 东二环东四十条南新仓国际大厦 整层1190平米写字楼出售

东二环沿线，东四十条桥西南角，南新仓国际大厦现公开出售若干整层写字楼。

**其中一套1190平米整层，三房本格局，东南朝向，出售报价仅2.5万元/平米**。这一单价出现在东二环核心区甲级写字楼市场上，显得格外醒目。

本文从六百年地段积淀、物业参数、投资回报、交易结构和风险提示五个维度深度剖析，为自用型买家和机构投资者提供真正落地的决策参考。


## 一、地段含金量：东二环皇城文脉，央企总部扎堆

南新仓国际大厦位于北京市东城区东四十条甲22号，东四十条立交桥西南角。东侧紧邻东二环辅路，北侧毗邻明清风格的平安大街，与新保利大厦、五矿广场、青蓝大厦等甲级写字楼为邻。地铁2号线东四十条站距离大厦约550米，步行约7-8分钟即可抵达，2号线与6号线在朝阳门实现便捷换乘。

东四十条板块东侧紧邻东二环主干道，向西与王府井、东四商业区相连，向北跨过平安大街即为工人体育场商圈。区域内分布着央企总部、国际医药巨头、律所、咨询机构等高端服务业，商务社交颗粒度细密，政企对接和业务拓展的机会广布其间。东二环沿线密集的政务资源和大型机构，对于需要近距离对接部委资源的企业而言，是天然的区位竞争优势。

### 南新仓：六百年文明与生俱来的文化名片

但南新仓国际大厦最独特的卖点，并非它的交通或区位本身，而是它脚下的土地的历史——南新仓。

自明永乐七年（1409年）在元代北太仓的基础上崛起，南新仓至今已有600余年历史，是明清两代皇家粮仓，收藏米粮，供应紫禁城百年丰饶，是京都史、漕运史、仓储史的重要见证。兴盛时期，南新仓仓廒达76座，现存9座仓廒，是全国仅存、北京保存最完好的皇家仓廒建筑群，1984年列为北京市文物保护单位，2013年更被列为国家重点文物保护单位。

2006年，南新仓投资约3000余万元整饬、修缮了9座闲置仓廒，将原旧仓库改造成仿古建筑群，打造出全市首家由企业主办的特色文化休闲街区，占地2.6万平方米，包括艺术画廊、文化传媒工作室、音乐传播中心、昆曲小剧场、中外特色餐厅、茶苑与酒吧等业态。街区曾连续上演厅堂版昆曲《牡丹亭》数百场，“600年南新仓+600年昆曲”的创意组合，被外界誉为不可复制的人文盛宴。银杏金黄时节，文化休闲街区更是京城著名的观赏打卡地。

企业选址于此的办公地址背后，隐含着一种不可替代的深度文化背景和品牌故事——对于律所、涉外金融、文化传媒、互联网文体或高端咨询类企业而言，这是难以用价格衡量的隐性资产。


## 二、房源核心参数：1190平米整层，70%使用率，3房本

本次出售房源位于大厦标准办公层（4-13层范围内），总面积1190平米，具体参数如下：

| 项目 | 参数 | 备注 |
|------|------|------|
| 建筑面积 | 1190㎡（整层） | 东二环核心区稀缺大平层 |
| 房本数量 | 3个 | 可整体持有，亦可未来分册出售，流动性灵活 |
| 朝向 | 东南向 | 全天采光最佳方位，避免了西晒和北向寒冷风 |
| 出售单价 | 2.5万元/㎡ | 不足东二环同类甲级写字楼价格的一半 |
| 总价 | 约2975万元（不含税费） | 以1190㎡粗略估算，总价约3000万级别 |
| 使用率 | 约70% | 与北京甲级写字楼平均使用率一致 |
| 装修 | 遗留装修 | 交付时现场简装或遗留，可快速置入家具办公 |
| 建成年代 | 2005年10月竣工 | 楼龄成熟，设备运行稳定 |
| 土地使用年限 | 50年办公 | 根据2005年左右土地供应年限推算，剩余约29年（至2055年前后） |
| 公摊 | 约30% | 公区品质有保障 |
| 项目建筑规模 | 总建面约10.5万㎡（写字楼6万㎡＋商业配套1万㎡） | 充分体量保障商务接待和企业会务需求 |

大厦呈现方正的空间布局，单层建筑约及单层最高可达5000㎡左右的整层框架，全楼可实现100-5000㎡之间的灵活分割。当前这一出售单元的1190㎡属于扁平敞开式的大平面，无中央核心筒的直接遮挡。

**全楼公用配套**非常全面：1-2层为约1万㎡的商业配套，已引入银行网点、咖啡、便利店、员工餐厅等日常需求全覆盖。4层转角设计两座单体约为600㎡的空中花园，这也是北京较早一批在高层写字楼营造空中园林、提升办公环境品质的成功测试实例。大厦14层为挑高达7.5米的独特高挑空办公楼层，也为创意型企业预留出特殊的空间可能，不过当前出售的平面位于中低区楼层（以实际楼层查验为准）。

以1190平米整层格局为例，东南双面朝向，全天阳光充沛，落地窗优越采光，朝南开启窗，东向为二环方向的宽阔立面，可为建成企业中坚营造开阔的心理感受。70%使用率相当于套内约830㎡，对于一般企业员工数的容纳能力约为100-200人办公空间的容量。


## 三、投资回报与市场对标：2.5万元/㎡真的便宜吗？

### 租金收益

南新仓国际大厦写字楼的租金当前市场报价约4.5-5.32元/㎡/天，低区盘源有时可至4元/㎡/天的水平，不包含物业费。以市场上可比同楼宇中租金保守估计4.5元/㎡/天的水平，计算1190㎡整层年租金毛收入：

1190㎡ × 4.5元 × 365天 ≈ **195.5万元**

以总价2975万元为基准，毛租金回报率约为 **6.6%**。租金扣减物业费后再行计算净回报率，仍处于一线城市甲级写字楼中上水准。

对比周边竞品，南新仓国际大厦的优势更为直观。新保利大厦（超甲级）租金6.38元/㎡/天，五矿广场（甲级）约6.59元/㎡/天，富华大厦（乙级）为3.29-4.27元/㎡/天。南新仓国际大厦在以几乎同商圈一半的价格竞争时，提供相同甚至更好的建筑物业条件和客户服务。

### 同区域价格对标

以2.5万元/㎡的价格对标同商圈，整个东二环沿线近三年成交均价在3.8万-6.8万元/㎡之间，散售小面积写字楼更是极少低于3.5万元/㎡。目前南新仓2.5万元/㎡整层出售价格，实际上相当于部分乙级写字楼的出售单价底线。这意味着新购入的企业在相同的办公资源里，获得了一个超过当前市场平均水平的长线资产持有成本。

### 价值洼地成因剖析

这套房源的售价远低于市场均值、甚至低于同一栋写字楼的其他旧盘挂牌，主要原因包括：

1. **公司产权急切处置**：当前为公司产权资产，卖家是出于阶段性资金回笼需求出售，不追求最高溢价。
2. **整层交易面积较大**：1190㎡整层进入的交易总规模限制了普通个人投资买家的参与，但由于房本分拆为3本，亦可后续分拆，整体交易不存在流动性硬伤。
3. **遗留租户未完全清退**：大厦出租单元的租赁仍有在途，自用买家可能需要就撤场安排进行阶段谈判。
4. **稀缺但不易察觉的机遇**：该房源信息只在小范围内发布，未大面积做公开中介推广，进一步拉低了实际成交门槛。


## 四、产业适配：在东二环高地打造品牌力

东城区“十四五”期间重点发展文化、金融、数字经济和医药健康产业，已出台“1+N”系列产业政策支持新进入企业。东二环沿线是著名的央企总部和世界500强驻华机构集聚圈，周边区域拥有安永、毕马威等国际顶尖专业服务机构。

这种产业集群对于入驻企业的业务协作和发展具有正向拉动作用：

- **金融与资产管理**：总部型母子公司、基金、信托、投资机构可快速接入周边银行、券商及监管机构的网络
- **文化与传媒**：毗邻南新仓文化街区和工人体育场，文化演艺、赛事、娱乐机构密布，格调匹配度高
- **涉外与咨询服务**：律所、审计、咨询、孵化器即得东二环的国际识别度，进而提升高端客户的信任度
- **科技与创新**：东城区“科创金三角”在安定门、东直门、永定门两侧外区域着力发展数字经济和AI领域的企业总部，已汇聚国家级高新企业169家、专精特新企业62家

对于TMT企业总部、律所事务所、上市公司事业单元及高净值家族办公室，这个价格等于为品牌形象的战略阵地争取了一份极具经济型的长线入驻权。


## 五、交易框架与谈判要点

### 房本与产权交易的结构安排

本次出售单元为3个独立房本，整层总面积1190㎡。每个房本面积约396㎡左右。这种房本结构的好处在于：

- 可整层收购，也可以根据未来需要仅购买其中一个房本（总面积更大权重的部分）
- 未来自用或租赁的灵活规划，不必大破大立
- 出租变现时可将三册分开收租，也可整层单租，空间调度性强
- 抵押贷款的标的资产多样性更强

交易方式为公司产权的资产直接过户，上市公司产权清晰、无抵押，法院查封和债务交叉风险低，因此买方交易的安全性较高。

### 付款条件及税费

2.5万元/㎡的价格由卖方公开报出，税费结构双方各付各税（成交价各付各税）。买方仅需承担契税（成交总价约3%）、印花税（成交价0.05%）及少量登记过户费。卖方自行负责纳税主体层面的增值税、土地增值税以及因升值产生的相应所得税。

首付比例初步估计约50%，评估成数和贷款利率需核实预贷银行的工作状况。

建议买方着手在签署合同以前于合同中增加以下保护条款：
- 包括出租户退场前完成工商登记变更的承诺期限
- 固定车位权益（大厦地下约500个车位的月租金约1100元/月）是否可保证企业在特定地库层配置至少2-4个免费固定车位
- 续租或空房交付前的检查记录及设备责任交割范围

### 卖方清单与产权隐患复核

建议对以下几项进一步开展尽职调查：

- 南新仓国际大厦的12部OTIS电梯近三年的维保记录及检定信息
- 集中的麦克维尔中央空调机组的剩余寿命年限和保养投入成本
- 供电系统双路保障机制的实际操作情况
- 公共区域装饰和窗户幕墙的最近整修记录
- 2005年大楼建成以来防水的整楼重建年限及质保期信息


## 六、风险提示与规避策略

**交易风险与规避路线**：大厦存在在租单位或结构微调情况，目标楼层交付时可能存在残留租约，或分户计量、户内装修格局有修复局限。

应对策略：应当将该房源验房条件的关键信息增加至交易文本，确保签约前全面现场踏勘，并请求备案租户签署放弃优先购买权的证明文件。

**楼龄因素**：大厦竣工于2005年底，距今约20年。设备老化问题是任何乙级以上的楼宇中期面临的风险。

规避方法：买方可以纳入上述设备保全和分期维修模块，预留预算。

**车位费偏高**：目前地下车位租金报价为1100元/个，在同区域市场中属于中高，对于人员密集的公司总部的通勤需求明显增加交通开支。

谈判时建议适当要求长租车位权益。

**地段宏观衰减风险**：东二环沿线的产业导入强度、未来入住率以及同类资产的市场预期，直接影响后续出租率和资产价格。但以2.5万元/㎡的价格来看，即使宏观经济存在短期波动，这个价位的资产缓冲空间较为坚韧。


## FAQ（常见问题解答）

**Q1：南新仓国际大厦的产权性质是商业办公50年产权吗？**

A：是的，该大厦立项性质为50年办公，2005年投入使用，使用权剩余约29年左右，依现行政策法律框架的续期规范，届期应自动补缴相应出让费用，风险总体可控。

**Q2：1190平米整层究竟是3个房本是什么意思？是否必须一次性购买全部3个房本合同？**

A：该整层共计约1190平米，分为3本独立不动产权证（每个房本约396平米）。买方可以选择购买整层3个房本，也可以根据自身的资金及使用情况仅购买其中一本或两本房本。但如果仅部分购入部分权证，就没办法独立管整层的南北模块通行和功能配套。总体而言整层购置在物业管理效率方面均更有优越性。

**Q3：2.5万元/平方米是不是最优惠价格？还是通过后期还要附加各项费用？**

A：2.5万元/平方米的单价为最低挂牌底价，但不会随意溢价。《成交价各付各税》条款约定的买方仅支付一定契税总计约每平米三百分比左右，最终合计变相成本大大低于同区域写字楼的市场价。

**Q4：南新仓国际大厦的大公区和高端配套条件在同类甲级写字楼中是否有优势？**

A：大厦建筑品质采用北京第一个陶土板干挂与磨砂玻璃组合模式的外立面设计，大堂高达8米，融合中式园林借景风格，非常独特；配备12部OTIS高速分区独立电梯（峰值等待30秒以内）；四层空中花园与1万㎡商业及底商，空调新风量25m³/小时/人，并提供5A智能化OA/BA/FA/SA/CA，整体硬件系统强于同楼龄。

**Q5：一般业主用南新仓大厦可以做哪些产业，什么类型的企业？**

A：当前已入驻石化盈科、伟嘉安捷、大庆石油、中海集团等，租户覆盖能源、IT技术服务、金融投资等。本项目建设已足够涵盖传统企业总部、资管中心、咨询、律所、外资企业办事处。尤其适合文化产业管理者与互联网娱乐导播、传媒、设计团队等。

**Q6：南新仓的历史文化对入驻企业有什么具体帮助？**

A：是客户来访的商务洽谈时的社交体验部分，大厦周边的600年历史仓牆和文化街区提供了宴请高端商务对象的场景化氛围，可以打造为独特的企业名片，这在北京东二环同类甲级写字楼里无法复制。

**Q7：售价如此之低的整层房屋不存在的安全隐患吗？**

A：楼龄已有20年左右，但开发商为香江国际集团（曾建成数码大厦、北京财富中心），楼体工程质量高、大楼外挂陶土板幕墙和外窗均后期加固维护。当前出售标的产权人实控方无不良资产质押，且交易前应接受鉴定检测，确保前期检测数据合规。

**Q8：地铁2号线东四十条站与地铁17号线接驳点是否已有站点改造？**

A：东四十条站将经地铁2号线换乘新开通的车站改造已完成并与近年内顺利接入通往亦庄、工体、三里屯等沿线，届时该站将成为东二三环间枢纽换乘的重要分支站点。

**Q9：是否可以看房现在预约？**

A：可以，房源目前实际空置或有租户在用，需提前预约以便现场核实和匹配。欢迎联系业主代表直接预约看房，联系方式为：13811119290（业主方负责人，无中间商差价）。

**Q10：物业管理费和停车费多少钱？整楼业主是否可协商物业配套管理？**

A：物业费目前约为32元/㎡/月（部分已纳入含公摊面积的空调电量和能耗分摊等），车位租金约1100元/月/车位。对于购买整层1190㎡及以上的买家，与物业方协商办理前期物业一揽子服务可争取1至2个固定车位优惠使用权益。

**Q11：按揭贷款最高额度大概多少？**

A：商业房贷建议按照评估价及卖家报出的实际单价，银行可贷评估价的约50%-60%，以2975万左右总价基准估算，首付最低约1500万左右。鼓励尽快落实银行预审。


**总结**：南新仓国际大厦1190平米整层写字楼出售，2.5万元/平方米的定价是其面对东城商务核心资产的一个明显的资产窗口。该楼拥有国宝仓廒相融的独特文化血脉、甲级物业服务实力和央企聚集圈，成本低、品牌拉动力强。本轮广告性价比极高，请把握住核心区域少有的供给机遇。

*本文信息截至2026年5月，具体出售与税费政策请以最终合同和法律尽职调查为准。*