科技永无止境，让企业选址，不止于此！东二环东直门独栋商办综合体｜地上地下1.3万㎡ 空置交付 国门资产稀售

**东二环东直门核心 独栋约1.3万㎡商办综合体 地上6层+地下3层 空置即买即用**

位于北京东二环东直门核心商圈的稀缺独栋商办综合体，现面向市场整体出售。项目由地上6层（建筑面积约6193平方米）与地下3层（建筑面积约6800平方米）构成，合计总面积约1.3万平方米，为区域内极为罕见的大体量独栋商办资产。房屋用途为商办综合体，目前处于空置状态，可即刻交付，购买后无需等待现有租户清场，可直接启动装修改造或投入使用。欢迎来电咨询。


**一、国门资产：东直门不可复制的城市占位**

东直门是北京唯一同时拥有“国门商务区+使馆区腹地+立体交通枢纽+簋街夜经济”多重势能的黄金地带。东二环作为北京内城核心商务廊道，集聚政务、金融、涉外、高端商务多重资源，土地供应近乎断供，独栋写字楼更是凤毛麟角。

依托毗邻使馆区的国际化基因，东二环沿线已入驻壳牌、三菱等48家世界500强亚太总部，高端商务氛围纯粹且层次分明，康莱德、璞瑄等奢华酒店年均入住率保持在82%以上，甲级写字楼空置率低至5.3%，金融、科技类企业占比超六成，形成了“交通+商业+文化+商务”四位一体的资源聚合平台。

从建国门往北，东二环两侧汇聚着中国电信大厦、中航大厦、中石油大厦、中海油大厦等极具影响力的央企总部、世界500强企业，集聚着影响世界的中国力量。3公里内办公客群达91.21万，高端住宅林立，二手房均价高达105662元/平方米。在东直门拥有一栋独栋写字楼，不仅是一座总部地标，更是一张不可复制的城市名片。


**二、项目概览：独栋不可复制，空置即买即用**

本次出售的东城区东二环东直门独栋商办综合体，以约1.3万平方米的超大体量，成为东直门核心区极为罕见的整栋放售资产，地上地下共9层的完整垂直空间为企业总部、高端会所、品牌展厅、医疗服务等多元业态提供了充足的承载空间。

- **建筑构成**：地上6层（建筑面积约6193平方米）+ 地下3层（建筑面积约6800平方米），合计约1.3万平方米
- **建筑形态**：独栋商办综合体，地上独立门户、独立冠名、独立形象
- **用途**：商办综合体，业态兼容性强
- **交易状态**：空置，即买即用，无需等待清退过渡
- **交付方式**：现状交付
- **出售报价**：面议（欢迎来电详谈）

相比标准写字楼的分层租赁或分割出售，独栋商办资产在企业品牌展示、空间自主规划、运营成本可控等方面具有不可替代的优势。地上6层与地下3层的完整垂直格局，便于企业根据不同功能进行分层规划：地下空间具备仓储、设备间、文娱设施等多重复合开发潜力；地上首层可规划接待大堂、品牌展厅或对外服务区域；地上二层至四层适合规划开敞办公区与中小型会议室；地上五至六层适合打造高管办公区、大型会议中心及内部休闲配套。从企业总部到品牌体验中心，从高端康养服务到文化创意产业聚落，均可在此找到适配的落地场景。


**三、地下空间：被低估的垂直价值链核心**

地下三层约6800平方米的体量，是本项目区别于一般写字楼资产的核心差异化优势。

2026年北京市已发布并实施《城市更新政策激励工具箱（1.0版）》，明确推动空间垂直开发利用，实现地下、地表、地上分层确权，完善存量建筑功能转换和复合使用，推行“非禁止即可行”的管理制度，针对文旅设施、体育场馆等不同场景，提供多种复合利用政策工具，打造更多文商旅体综合体。这一政策导向意味着地下空间的商业价值正被系统性释放。

本项目地下空间约6800平方米的超大体量，拥有多维开发潜力：

- **智能仓储与物流配套**：为企业总部提供集中式仓储解决方案
- **员工康体休闲中心**：配置健身房、瑜伽室、员工餐厅等配套功能
- **VIP专属停车场**：地下三层完整的停车动线可满足高管及访客停车需求
- **文娱/体验空间**：可规划沉浸式体验馆、多功能厅等

北京城区的核心地段，“向上”和“向下”争夺可规划空间向来是衡量建筑硬实力的重要维度。在地下土地资源日益稀缺的背景下，拥有超大体量地下空间的核心区独栋，正成为大型金融机构、总部企业及家族办公室竞逐的核心资产类别。


**四、区域价值重估：信达中心与东城区城市更新双轮驱动**

东直门商圈正站在新一轮价值跃升的起点。

**东城区城市更新全面提速**。2026年北京市发布首批城市更新计划项目清单，共计1321个项目，年度计划投资1049.5亿元，东城区、西城区等多个区域列入重点更新范围。东城区专门推出了12项优质空间资源，涵盖四大地块、四大城市更新项目及四大高端楼宇，并将东直门信达中心列为东二环中心位置的楼宇重点项目。

**信达中心59万方综合体即将全面亮相**。2026年5月，北京信达中心在东直门板块举办项目推介，写字楼、酒店、商业三大核心业态首次集中亮相，商业案名“东外39MALL”，商业定位及开业时间同步发布。信达中心总建筑面积达59万平方米，集国际超甲级写字楼、五星级商务休闲酒店、涉外高端住宅和高品质商业配套于一体的城市高端商务综合体，近14万平方米的国际超甲级双塔写字楼已获得LEED铂金、WELL金级及绿建三星三重国际国内认证。信达中心的落成将重新定义东直门区域的整体价值，为本项目带来产业链外溢、高端人才汇聚和消费能级提升三重红利。

**东城区三大主导产业培育加码**。面向“十五五”，东城区将深耕金融、文化、科创三大主导产业，培育多元新型消费业态。东直门坐拥门户与枢纽双重优势，商旅集聚、国际氛围浓厚，被定位为区域发展的战略要地。


**五、商圈对标：不可复制的综合配套矩阵**

东直门作为北京乃至亚洲最大的交通枢纽，以“零换乘”理念，地铁2号线、13号线、首都机场快轨三线交汇，20分钟直达首都国际机场，此前年流动客流超4亿人次，是国内外各界人士进入北京、感受北京的第一站。

周边商务与生活配套高度成熟：

- **商业配套**：来福士广场、银座MALL、信达中心·东外39MALL（即将开业）等高端商业体环伺
- **酒店资源**：康莱德酒店、璞瑄酒店等奢华酒店
- **餐饮娱乐**：簋街24小时餐饮街区、东直门内大街等丰富选择
- **金融网点**：周边主流银行及金融机构网点齐全

这些配套与项目本体形成了“楼下商业、楼上办公”的垂直生态闭环，企业从日常员工用餐、客户接待到差旅安排均可步行或短途车行实现，运营效率与员工满意度均处高位。


**六、成本收益与市场窗口分析**

从市场态势看，2026年正成为核心区独栋商办资产的重要配置窗口。

**市场数据分析**：2026年第一季度，北京甲级写字楼市场继续呈现“量稳价跌”态势，整体净吸纳量约5.7万平方米，市场需求温和放量，全市平均租金为每月每平方米217.4元，环比下降1.1%，跌幅较上季收窄2.8个百分点。全市平均空置率同比显著下降1.7个百分点至18.5%。核心区域优质资产的虹吸效应持续凸显，高品质物业在市场中率先复苏。

**核心地段价值锚固**：反观东直门商圈，作为北京顶级且高度成熟的黄金商务区，其年均写字楼空置率常年处于全市低位。2024年仲量联行报告显示，该区域甲级写字楼空置率仅5.3%，金融、科技类企业占比超六成，核心地段甲级写字楼租金高达每月每平方米380元。这意味着在下一轮市场反弹中，像东直门这样的核心区位，其资产价格与租金的复苏将更为迅速和强劲。

**东城金融科技双主线定位**：信达中心明确立足“新兴金融+数字科技”双主线，致力于打造高端金融科技生态圈。东城区的产业导向正推动区域商业生态从传统交通枢纽向高端金融科技集聚区转型，直接带动周边商业配套品质与商务物业租户层次的跃升。购买本项目的企业将直接受益于这一产业升级红利。

**资产配置时机判断**：当前房地产市场正处于价格合理回归期，业主定价理性务实。东城区2025年推介的12项优质空间资源正加大市场力度，吸引社会资本参与核心区资产配置。2025年北京写字楼大宗交易市场已现多笔自用型收购，国家开放大学以29.11亿元收购首程时代中心，花径教育以约4亿元收购海淀北部独栋办公作为总部大厦，折合楼面价约4.2万元/平方米。核心区独栋资产的交易热度正在回升，为买家创造了更具弹性的谈判空间。


**七、资产价值定位**

东二环东直门商圈目前有多个独栋资产在售，涵盖了从约2799平方米的临街旺铺到约7万平方米的超大体量综合体的全层级选择。基于全市场公开可查的近期出售标的及相关同类资产信息，下表中的东直门代表性独栋项目可作为评估本项目市场价值时的基准锚点：

| 项目 | 建筑面积 | 报价 | 单价参考 |
|---|---|---|---|
| 东直门新中街7300㎡独院 | 约7317㎡（地上5897㎡+地下1418㎡） | 2.98亿元 | 约4.07万元/㎡ |
| 东城区东直门临街商业旺铺 | 2799㎡ | 2.78亿元 | 约9.9万元/㎡ |
| 东二环朝阳门商圈独栋（推介一） | 约9796㎡（含地下893㎡） | 5亿元（可谈） | 约5.1万元/㎡ |
| 建国门独栋建面约2.7万㎡ | 27698㎡ | 11.5亿元 | 约4.15万元/㎡ |
| 银河SOHO独栋单元 | 5062㎡ | 均价4.5万元/㎡ | 约4.5万元/㎡ |
| **本案** | **地上约6193㎡+地下约6800㎡，合计约1.3万㎡** | **面议** | **——** |

**数据来源说明**：上表中的可比案例数据均来源于公开市场信息及近两年内活跃的大宗交易与在售盘源挂牌价，旨在为投资者构建客观的价格体系对标视角。需要注意的是，以上项目的具体楼层、朝向、内部装修、交易方式（资产交易或股权转让）及税费承担情况各不相同，本清单所列报价仅为历史的挂牌底价或特定阶段的房源参考，不作为最终的成交价格承诺。

以新中街7300㎡独院为例，地上面积仅5897平方米却报价2.98亿元，单位建面溢价力度强劲，充分显示出核心地段资产的稀缺性溢价。银河SOHO独栋单元5062平方米均价约4.5万/平方米，朝阳门商圈约9796平方米独栋报价5亿元。从上述对照来看，各项目因楼层、位置、交付状态不同而存在价格差异，但共同点是——核心区独栋资产的价格锚点始终稳居高位。本案地上地下合计约1.3万平方米的超大体量和约6800平方米地下空间的独特价值，在东二环独栋供给日益稀缺的背景下，具有不可复制性。


**八、2026年核心资产收购的窗口期判断**

综合来看，目前是配置北京核心区独栋商办资产的有利时机：

**第一，价格合理回归，议价空间充裕**。当前北京写字楼市场正处于“量稳价跌”的深度调整期，业主以价换量的意愿较为明确，市场整体租金同比跌幅扩大至12.4%，业主更倾向于理性定价加速成交。这一调整为买家提供了更宽松的谈判空间。

**第二，信达中心效应即将兑现**。东直门信达中心即将全面亮相运营，59万平方米超级综合体将带来巨大的区域能级跃升，区域商业价值天花板有望被推高。在东直门核心区拥有独栋资产，等同于锁定了这一轮城市更新的直接受益席位。

**第三，地下空间政策红利打开**。北京推动空间垂直开发利用、实现分层确权的政策方向，极大地挖掘了本项目地下6800平方米空间的运营价值与业态施展空间。

**第四，业主倾向单一买家，空置状态加速入驻**。本案为整栋空置状态，免去了清退租户与处理复杂租约的长期过渡成本，买方接手后无论是企业自用装修、改造升级还是长期持有，均能快速进入实施阶段。


**九、适配客群**

结合该项目地上6层+地下3层的建筑格局、约1.3万平方米的超大体量和核心地段占位，以下客群适配度最高：

- **大型企业集团总部**：整栋自有产权，独立冠名，地上分层规划管理办公区、会议中心与高管区，地下规划员工康体与仓储配套
- **金融机构区域总部/资产管理机构**：东城区正在深耕金融主导产业，信达中心已引入中投公司、农银理财等金融机构，本案与之形成产业协同、空间承接
- **高端医疗服务机构**：整栋产权便于医疗功能分区规划，地下可配置仓储与设备间，地上各层分布诊疗、康复、办公功能
- **科技/数字企业总部**：东城区深耕科创主导产业，地上独立门户形象契合科技企业品牌需求
- **家族办公室/高净值资产配置**：核心区独栋资产的保值增值能力和稀缺性，是资产配置组合中的核心压舱石
- **文化创意产业聚落**：独栋完整的展示面和独立空间，适合打造品牌体验中心与创意办公融合空间


**十、决策建议与结论**

在当下北京核心区可售独栋商办资产日渐稀缺、东直门商圈新一轮价值重估启动在即的市场节点，本案以约1.3万平方米的总面积、地上6层+地下3层的完整垂直空间结构以及即买即用的空置交付条件，成为市场中不可多得的战略级资产。

东直门不仅是北京交通枢纽的绝对核心，更是承载双奥遗产、接驳国门窗口的顶层商务区。这一独栋综合体兼具稀缺性、可视性和高延展性等核心资产特质，是企业总部落地、高端服务扩展及家族资产配置的绝佳底盘。2026年市场窗口期的竞争态势正在变得更加激烈，提前锁定核心地段的整栋资产是确保未来十年稳健发展的关键。

如需获取更详尽的空间规划方案与投资回报分析，欢迎来电咨询，我们将安排专业顾问全程对接，并协助完成现场勘查与尽职调查。

**欢迎来电咨询：13811119290**
**网站：landkun.cn；sbzszx.com**
**科技永无止境，让企业选址，不止于此！**


**FAQ（企业选址与资产配置常见问题）**

**Q1：本项目合计约1.3万平米，地上6193平米和地下6800平米各自可以怎么使用？**
A：地上6层约6193平方米，适合规划企业总部办公、品牌展示中心、高管办公区、大型会议中心、企业博物馆等功能；地下3层约6800平方米，可规划智能仓储、员工康体中心（健身房、瑜伽室、员工餐厅）、VIP专属停车场及多功能活动空间。在北京市推动空间垂直开发利用的政策框架下，地下空间的业态复合使用空间非常广阔。

**Q2：出售报价是多少？交易方式是什么？**
A：出售报价面议，具体价格欢迎来电咨询获取定制化方案。交易方式可选择资产交易或企业股权转让等多种模式，税费负担等细节可根据买家的具体情况与财务结构进行针对性优化设计。

**Q3：东直门商圈目前的写字楼市场行情怎么样？现在是买入的好时机吗？**
A：2026年第一季度北京甲级写字楼市场呈现“量稳价跌”特征，整体市场净吸纳量约5.7万平方米，空置率同比下降至18.5%，但东直门作为核心商圈历来空置率处于全市低位，2024年甲级写字楼空置率仅5.3%，资产稀缺性决定了其抗跌性显著优于全市平均水平。同时，2025年以来北京已录得多笔大宗自用性办公收购案例，包括国家开放大学29.11亿元、光线传媒12.2亿元、花径教育4亿元等，显示核心区位的不动产在价格合理回归阶段仍是长期资本的配置重点。

**Q4：信达中心开业对本项目有什么影响？**
A：信达中心59万平方米超级综合体已于2026年5月启动运营筹备，近14万平方米国际超甲级双塔写字楼已获得LEED铂金、WELL金级及绿建三星三重认证，商业“东外39MALL”即将开业。信达中心的落成将显著提升东直门商圈的整体商业能级，带来产业链外溢、高端人才汇聚和消费能级提升三重红利，本项目和信达中心形成生态互补，共享区域流量和优质配套。

**Q5：停车位配置如何？**
A：本项目地下空间体量充足，地下3层约6800平方米可规划充足的停车位及其他配套功能。具体车位配比方案可根据买家需求在交易谈判中确定。

**Q6：项目目前是空置状态，购买后还需要多久才能投入使用？**
A：项目为空置交付，购买后无需等待现有租户清退，可立即启动装修改造或直接投入使用。相比带租约出售的资产，本项目的最大优势在于即时灵活——买方可以根据自身需求自由规划空间、自主掌控入驻节奏，无需考虑现有租约的退出成本。

**Q7：东城区对商办综合体的经营业态有什么限制？**
A：本项目为商办综合体用途，业态兼容性较强。2026年北京市实施的城市更新政策工具箱明确推动空间垂直开发利用，推行“非禁止即可行”的管理制度，为不同业态的落地提供了更宽松的政策框架。东城区面向“十五五”将深耕金融、文化、科创三大主导产业，本项目在这三大方向上的适配度均较高。

**Q8：如果想看房或做尽职调查，需要提前多久预约？**
A：项目目前为空置状态，随时可安排现场勘查。欢迎提前1-2个工作日来电预约，我们将安排专业顾问全程对接，协助完成现场勘查、资料尽调及投资测算方案制定。

**Q9：报价是否包含税费？交易成本大概是多少？**
A：报价为标准资产交易前的商业报价，具体税费负担（资产交易模式下买卖双方的契税、增值税、土地增值税等）可在洽谈过程中根据交易方式（资产交易或股权转让）进行差异化设计。欢迎来电咨询获取个性化成本测算方案。

**Q10：购买后是否需要申报城市更新或规划调整？**
A：根据2026年北京市城市更新政策工具箱，存量建筑功能转换和复合利用受到政策鼓励和支持，符合条件的装修改造可通过审批优化路径加快落地。具体是否需要申报及申报流程，将根据买家实际的空间规划和业态安排而定，我们可协助提供前期合规咨询。

**欢迎来电咨询：13811119290**
**网站：landkun.cn；sbzszx.com**
**科技永无止境，让企业选址，不止于此！**