中关村知春路希格玛大厦更名北科建数智科创中心万平写字楼出租 双地铁200米直达

项目核心定位## 海淀中关村 地铁10/13号双轨交汇 知春路北科建数智科创中心 万平米总部空间灵活招租

在北京中关村核心区写字楼市场存量空间持续收紧、高品质物业供给日益稀缺的当下，一栋承载着中国互联网发展记忆的殿堂级建筑，正以全新面貌面向市场。北科建·数智科创中心，原腾讯希格玛大厦，位于海淀区知春路49号，北科建集团倾力打造的城市更新标杆项目，现推出500至10000平方米的灵活办公空间对外招租。作为中关村科学城“中知学原始创新组团”的核心组成部分，这座地上7层、地下3层的5A甲级写字楼，以二层5米挑高、逾5000平方米超大平层空间、9000千伏安超高电力配置等硬核参数，精准匹配人工智能、数字信息、科创服务等领域头部企业的总部级办公需求。


### 一、项目名片：一栋从“中国智商最高地方”走来的数智科创地标

北科建·数智科创中心前身为希格玛大厦，始建于1996年，1998年建成。在长达近30年的运营周期中，这座大厦创造了出租率常年保持在98%、连续20年几乎无空置的市场传奇。大厦的建筑史本身就是一部浓缩的中国互联网科技编年史：1998年至2011年，微软亚洲研究院入驻，该址成为其中国研发的重要起点，微软团队在此孵化多项核心技术，奠定了微软在AI、操作系统等领域的全球领先地位，被称为“全中国智商最高的地方”；2011年至2023年，腾讯入主此址，这里成为其北京核心办公地，在此期间微信用户规模从起步到覆盖数亿，进一步巩固社交霸主地位。

2024年，北科建集团接手运营，秉持“生态运营+服务赋能+标杆打造”的理念，瞄准“人工智能、数字信息、科创服务”三大前沿产业赛道，将其改造为面向数智时代的科创中心。升级改造后的数智科创中心，保留了大厦无柱式大开间的超级平面空间，更引入了物联网智慧管理平台、光伏幕墙绿色技术、LEED金级认证等现代科技配置，使这座承载着中国科技史的经典建筑焕发新生。


### 二、核心区位：中关村科学城原始创新组团，知春路科创黄金走廊

项目位于海淀区知春路49号，处于中关村科学城核心区域，隶属中关村科创核心布局中的“中知学原始创新组团”。知春路这条从上世纪90年代建成以来仅有3公里的道路，被誉为北京科技创新的“黄金走廊”，一批批知名互联网企业从这里走向世界。当前，知春路沿线已汇聚今日头条、寒武纪、驭势科技、海康威视等人工智能与大数据领域的领军企业，形成了从芯片设计到应用场景的完整产业链布局。

从产业发展格局来看，项目站位“中关村大街高端创新集聚发展走廊”南端，与中关村西区、上地信息产业基地构成中关村的黄金三角联动。周边邻近北京航空航天大学等高校资源，持续向区域输送高质量人才，为企业招聘和技术合作提供了天然便利。依托北科建集团作为国有企业的实力背书，项目成功签约北京红棉小冰科技有限公司、三七互娱网络科技集团股份有限公司北京研发中心等知名企业，形成了浓厚的数智科创产业生态氛围。

2026年全国两会释放的政策信号进一步明确了深化“人工智能+”、推动新基建落地的产业方向，将有效带动科技、数字经济等核心产业办公需求的持续释放，对中关村等产业集聚型子市场的租赁活力形成直接利好。


### 三、交通路网：地铁10/13号线知春路站约200米，三环主动脉30分钟全域覆盖

企业选址，交通是决定性变量。北科建·数智科创中心在交通维度上构建了“双轨交汇+三环动脉+主干路网”的全维立体体系：

**轨道交通——双线换乘，全城通达。** 项目距地铁10号线与13号线换乘站知春路站直线距离仅约200米，步行即达；同时临近10号线知春里站，形成双地铁站环绕布局。10号线环线串联中关村、国贸CBD、燕莎、三元桥等核心商务区；13号线快速贯通西直门、五道口、上地、望京西等重要节点，两条线路形成的轨道交通网络可覆盖北京几乎所有核心产业板块，极大降低了企业员工的日常通勤成本。

**城市干路——三环动脉，一触即达。** 项目紧邻北三环、北四环城市快速路，可轻松接入城市快速交通网络。西向直通中关村西区核心区，南向快速联动金融街商务带，东向通达亚运村、奥体中心，区域交通网络四通八达。驾车15分钟可抵达中关村核心区，30分钟可抵达国贸CBD，为企业高管商务出行和跨区域协同办公提供了极大的便利。

**地面公交——30余条线路覆盖。** 周边公交站点密集，白塔庵东站、知春里东站等主要站点覆盖304路、386路、579路、86路、129路、466路等30余条公交线路，实现最后一公里的无缝衔接。


### 四、楼宇参数深度解析：分层灵活规划，硬核参数赋能未来办公

北科建·数智科创中心总建筑面积约4.86万平方米，地上7层、地下3层，采用无柱式大开间设计，适合大型企业总部办公，办公空间可根据需求灵活分割。项目本次招租覆盖各楼层差异化空间，可满足从500㎡的快速成长团队到10000㎡的企业总部的全周期办公需求。

| 参数 | 详情 |
|---|---|
| 项目名称 | 北科建·数智科创中心（原希格玛大厦） |
| 地址 | 海淀区知春路49号 |
| 竣工年份 | 1996年建成，2024年升级改造 |
| 总建筑面积 | 48656㎡ |
| 楼层 | 地上7层，地下3层 |
| 标准层面积 | 约4200-6000㎡ |
| 标准层高 | 3.75米（3-7层） |
| 得房率 | 约70% |
| 电梯配置 | 7部东芝电梯 |
| 车位数量 | 260个（地上60+地下200），车位费900元/月 |
| 物业公司 | 北科建物业管理 |
| 物业费 | 30元/㎡·月 |
| 网络通讯 | 三网通 |
| LEED认证 | 金级 |

**分层空间规划，匹配企业发展全周期需求：**

- **一层（1983.19㎡，独立门头6米挑高）** — 可作为企业形象展示厅、产品体验中心或品牌旗舰办公区。6米挑高空间大气磅礴，独立出入口便利灵活，适合需要高频客户接待和品牌展示的企业总部大堂或VIP接待层。

- **二层（5838.98㎡，层高5米）** — 本项目最具特色的超级平层空间之一。5米层高在中关村核心区甲级写字楼市场中极为罕见，远超常规办公净高2.5-2.8米的行业水准。超过5米的高度为企业的空间设计提供了极大的自由度：可架设跃层夹层增加实际使用面积，可引入LOFT风格强化企业品牌调性，亦可为研发实验室、设备机房等特殊功能区域提供充足的设备安装余量。5838.98㎡的连续空间几乎无柱遮挡，适合人工智能算力集群、大数据研发中心等大型技术团队一体化办公。

- **三层（5568.48㎡，标准层高3.75米）** — 方正格局、空间尺度开阔，适合150至200人规模的大型企业区域总部。

- **五层（2565.43㎡，整层的一半灵活分割）** — 半层约2500+㎡为希望入驻中关村核心区但尚未需要整层5000㎡以上空间的中大型企业提供了完美的过渡方案。2565㎡的面积可灵活规划为研发区、办公区、商务接待区，既满足当前办公需求，也为未来扩张预留空间。

- **六层（4776.61㎡，标准层高3.75米）** — 接近整层完整单元，视野优越、采光通透，适合作为企业高管办公层或核心研发中枢。

**得房率70%的超大平层空间**：标准层面积达4200-6000㎡之间，得房率约70%，其核心支撑在于大厦无柱式大开间的建筑结构设计。相比传统写字楼标准层约2000㎡、得房率约60-65%的平均水平，这一设计不仅减少了柱体对空间的割裂感，更为大型研发团队的开放协作和高效沟通提供了物理基础。无论是AI算法团队的敏捷迭代式布局，还是软件开发企业的部门矩阵式规划，这套空间逻辑都提供了高度的适配性。


### 五、硬核配置：9000千伏安电力+双路供电，超高层厕位配比

在科技企业高度聚焦算力与研发的当下，办公空间能否满足高密度设备运行的能源需求，已与区位本身同等重要。

**9000千伏安超高电量配置+高压双路供电**：项目拥有9000千伏安的超高电力配置，采用高压双路供电系统，可确保高密度服务器机房、AI算力集群、实验设备等的大规模稳定运行，即便一路电网出现故障，另一路也能无缝切换。这一配置是为人工智能模型训练、大数据处理、芯片仿真设计等算力密集型企业的量身打造。当市场上大量写字楼还在为500平方米租户配50千瓦电力容量而发愁时，数智科创中心的电力配置已然站在了未来的维度。

**每层36个厕位**：一个容易被忽视但极其关键的细节。在北京大量写字楼，上班高峰时段卫生间排队是常态痛点。项目每层配备36个厕位，这一配比在同等面积写字楼中处于领先水平，可同时满足超200人的员工在高峰时段的如厕需求，有效提升办公效率和员工满意度。


### 六、全维配套与物业：自持员工食堂+健身房+泳池+路演厅+260个车位

**空中生态会客厅**：项目打造了采用15米通高形式的空中庭院会客厅，以“立体生态+智慧互联”为设计理念，可定制化设计，灵活应对不同企业的商务接待与内部会议需求。开放式协作空间与私密独立办公室并重，智能矩阵科技赋能的会客厅设置，为企业的高管商务接待和高端品牌展示提供了高品质场域。

**全维内部配套**：

| 配套类型 | 具体内容 |
|---|---|
| 餐饮配套 | 员工食堂、咖啡书店、便利店 |
| 文体健身 | 健身房、游泳池、篮球场、淋浴间 |
| 商务服务 | 路演厅、会议厅、打印店 |
| 金融服务 | 周边广发银行、工商银行、兴业银行、恒丰银行、光大银行、招商银行、中信银行、农业银行等 |

**260个停车位**：项目配建260个停车位（地上60+地下200），车位月租金900元，充分满足入驻企业员工及访客的停车需求。

**智慧楼宇管理**：项目引入物联网管理平台，实现照明、空调、安防等系统的自动化智能控制；工位预约、访客管理等功能可通过APP一键完成。这一智慧化配置将入驻企业的日常运营效率提升至新高度。

**绿色科技认证**：项目采用光伏幕墙等绿色技术，能耗较传统建筑降低30%，并获得LEED金级绿色建筑认证。这一认证意味着入驻企业可在ESG报告、绿色供应链准入等方面获得加分，更直接反映为每年可量化的能源成本节约。


### 七、租金成本与市场行情分析

当前北京写字楼市场正处于存量优化阶段，科创产业持续成为租赁需求核心驱动力。据莱坊2026年第一季度北京甲级写字楼市场报告，全市平均租金为每月每平方米217.4元（约7.25元/㎡/天），环比下降1.1%，跌幅较2025年第四季度收窄2.8个百分点，业主以价换量的让利幅度有所收窄；平均空置率为16.5%，环比下降0.5个百分点。

中关村核心子市场表现尤为突出。依托AI、大数据、硬科技企业的旺盛需求，中关村空置率维持在10%左右的低位，租金抗跌性更强，核心区甲级楼宇均价约5-9元/㎡/天。2025年中关村板块净吸纳量占全市甲级写字楼的一半，成为年度最大市场亮点。业主方招商策略更趋灵活，普遍提供1-3个月免租期，部分项目针对高新技术企业给予租金补贴与装修支持，长租稳定客户更易获得优惠。

本项目租金面议，同一项目市场参考租金约5-6元/㎡/天。5元单价在中关村核心区位甲级写字楼中属于中等偏低水准，尤其考虑到项目配备员工食堂、健身房、游泳池、篮球场、路演厅等全维度配套，综合性价比优势明显。2026年全市预计新增供应集中入市，去化压力较大的业主多通过以价换量策略提前锁定优质租户。当前正是大型企业在租金调整窗口期内，以合理成本锁定中关村核心区稀缺大面积办公空间的有利时机。


### 八、产品核心价值总览

北科建·数智科创中心本次招租的核心竞争力可概括为以下八个维度：

1. **位置核心**。中关村科学城“中知学原始创新组团”核心点位，知春路“科创黄金走廊”地标。

2. **交通枢纽**。地铁10号线与13号线知春路站约200米双轨交汇，北三环30分钟直达全城。

3. **历史传承**。微软亚洲研究院、腾讯两大全球科技巨头在此孵化的创新基因持续赋能。

4. **分层适配**。1983㎡独立形象层至5838㎡超级平层，覆盖从百人团队到千人员工总部的全生命周期需求。

5. **超高层高**。二层5米挑高、首层6米挑高、标准层3.75米，远超行业平均水准。

6. **电力保障**。9000千伏安超高电量+高压双路供电，满足AI算力、数据中心等高能耗产业需求。

7. **全维配套**。员工食堂、健身房、游泳池、篮球场、路演厅、咖啡书店等一应俱全，实现工作生活无界融合。

8. **绿色智慧**。LEED金级认证+物联网智慧管理+光伏幕墙，运营成本较传统建筑降低30%。


### FAQ

**Q1：5000平米以上的大面积是否支持多层租赁？如何分割？**
A：可以。项目支持单套租赁、整层租赁、多层租赁，总面积可从500㎡灵活组合至约10000㎡。大厦采用无柱式大开间设计，可根据企业部门规划和办公需求自由分割组合。13000㎡以上规模化的总部需求，可咨询专属大客户经理量身定制方案。

**Q2：二层5米层高对企业有哪些实际价值？**
A：5米层高在中关村核心区甲级写字楼中极为稀缺。其价值体现在：增设跃层夹层可增加约15-25%的实际使用面积；可容纳大型实验设备、服务器群组等对竖向空间有要求的设施；通透的空间体验有利于激发创意团队的创新活力。据行业案例，5-6米挑高空间通过叠层设计可使空间利用率提升40%以上。

**Q3：二层5838㎡和六层4776㎡两个大面积空间的区别？**
A：二层面积更大（5838.98㎡），层高5米，适合需要开阔研发工位或未来加建夹层的技术型企业；六层面积约4776㎡，层高3.75米，位于高楼层的视野和采光条件更为优越，适合企业总部管理层集中办公。

**Q4：租金报价是否包含物业费和发票？**
A：具体租赁条款需来电详询。项目支持租户根据租期和面积获得免租期优惠，高新技术企业可享受租金补贴。租金通常可开具增值税专用发票，物业费30元/㎡·月为单独计收。

**Q5：物业费30元/㎡·月包含哪些服务？**
A：物业费包含公共区域清洁、24小时安保、公共设施维护、绿化养护、物联网平台运营等基础服务。空调费用在物业费中另有核算，实际以签约合同为准。物业由北科建物业管理，国企品质保障。

**Q6：空调运行时间如何？周末加班是否可用？**
A：中央空调工作日运行至22:00，覆盖绝大多数办公场景。周末及夜间如需使用，需与物业协商确认相关费用与流程。

**Q7：260个停车位对数千平米的租户是否够用？**
A：260个车位为项目整体总数，对大面积租户优先分配。项目位于地铁10/13号线双轨交汇处，轨道交通便利，可有效降低驾车通勤比例。车位月租金约900元，与中关村核心区平均水平持平。

**Q8：每层36个厕位的配置标准如何？**
A：每层36个厕位的配置在北京甲级写字楼中处于较高水平，可同时满足超200人办公高峰时段的如厕需求，显著降低员工等待时间。这一细节体现北科建运营团队对员工体验的深度洞察。

**Q9：LEED金级认证对企业有何价值？**
A：对于上市公司和关注ESG评级的企业而言，入驻LEED金级认证写字楼可纳入企业社会责任报告和绿色供应链体系，有助于提升ESG评分。同时，光伏幕墙等技术使综合能耗较传统建筑降低约30%，在长期运营中转化为实际成本节约。

**Q10：项目目前入驻了哪些知名企业？**
A：项目已签约北京红棉小冰科技有限公司、三七互娱网络科技集团股份有限公司北京研发中心等知名企业。产业生态聚焦人工智能、数字信息、科创服务三大方向，入驻企业与产业链上下游强关联。

**Q11：现在是否是入驻中关村核心区的好时机？**
A：当前北京甲级写字楼市场正处于租金调整窗口期，中关村空置率维持在10%左右的低位，2025年中关村净吸纳量占全市一半，市场信心恢复明显。北京2026年供地计划中首次单列城市更新指标，核心区优质资产的稀缺价值将进一步凸显。在当前窗口期以合理成本锁定中关村稀缺大面积办公空间，可有效规避未来租金反弹带来的成本压力。


项目丨北科建·数智科创中心（原希格玛大厦）
位置丨北京市海淀区知春路49号
交通丨地铁10号线与13号线知春路站约200米
出租面积丨500-10000㎡灵活组合
交付标准丨遗留装修
等级丨5A甲级写字楼丨LEED金级认证
咨询热线丨13811119290
官网丨landkun.cn
投资开发平台丨sbzszx.com

**科技永无止境，让企业选址，不止于此！**

位于中关村核心知春路的北科建·数智科创中心（原希格玛大厦），是海淀区稀缺的整层至整栋大体量租赁标杆。项目地处知春路49号，步行200米即达10号线、13号线双轨交汇的知春路站，提供500-10000㎡灵活空间，整层最大可至5000㎡，得房率高达70%，适配科技总部、研发中心、数字经济企业等对空间规模与电力配置有特殊要求的客群。

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地段价值与产业生态

中关村核心C位占位

项目隶属中关村科学城核心区，3公里范围内覆盖中国科学院、北京大学、清华大学等顶尖科研机构，以及联想、百度、新浪等科技巨头总部。知春路沿线已形成“集成电路+人工智能+软件信息”的千亿级产业集群，人才密度与技术创新浓度居北京首位。

交通通达性

• 轨道交通：双地铁无缝接驳——10号线（全城环线）、13号线（北部产业带）知春路站步行仅200米，4站直达中关村站，6站抵达西二旗，通勤效率极高；

• 道路交通：紧邻北三环、知春路、学院路，10分钟接入京藏高速，25分钟直达首都机场，30分钟覆盖北京南站、北京西站两大高铁枢纽；

• 通勤半径：周边3公里内覆盖超50个成熟社区，员工居住成本低于中关村核心区20%-30%。

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产品力深度解析

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全维配套与运营服务

园区自有配套

• 生活配套：员工食堂、咖啡书店、打印店、便利店，覆盖日常办公需求；

• 商务配套：路演厅、会议厅、健身房、游泳池，满足商务接待与员工健康管理；

• 停车资源：地下260个车位，车位费低于中关村核心区平均水平，访客停车便利。

产业赋能

作为北科建集团重点打造的数智科创中心，项目额外提供：

• 政策对接：协助企业申请中关村高新技术企业、专精特新、研发费用补贴等资质与资金；

• 产业联动：定期举办投融资对接会、技术沙龙、校企合作活动，链接资本与产业资源；

• 定制服务：针对整层/整栋客户，可提供空间定制、装修补贴、税收返还等增值权益。

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租赁政策与市场对比

当前项目租金采用面议制，对比知春路周边同品质写字楼8-12元/㎡/天的市场均价，具备显著的谈判弹性。以整层5000㎡为例，同等品质物业年租金差额可达数百万级别，尤其适合长租客户争取免租期、装修补贴等优惠条件。

从成本结构看，项目物业费、空调费等持有成本均低于中关村核心区甲级写字楼10%-15%，叠加高得房率优势，实际使用成本仅为同等地段的70%左右，性价比突出。

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适配客群建议

1. 科技总部企业：5000㎡整层空间可承载行政、研发、市场、运营全链条团队，双路供电保障数据中心稳定运行；

2. AI/芯片研发机构：9000千伏安超高电量配置，完美适配GPU集群、芯片测试等高耗能场景，无需额外扩容；

3. 数字经济平台：2层5米层高可做挑空设计，打造产品展示中心与路演空间，提升客户体验；

4. 区域业务中心：已在其他区域布局的企业，可在此设立北京研发中心或华北总部，辐射全国市场。

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FAQ 常见问题解答

Q：北科建·数智科创中心的产权性质是什么？是否支持注册？

A：项目为正规商业办公产权，完全支持企业工商注册、税务登记，物业可配合提供注册所需场地证明材料。

Q：9000千伏安的电量是否足够支撑数据中心？

A：9000千伏安为整栋配置，整层租赁可申请独立电表，完全满足中小型数据中心、AI训练集群的用电需求，无需额外增容。

Q：停车位是否充足？企业能否批量预留？

A：地下共260个车位，目前空置率较高，企业可根据员工数量批量预留，车位费标准低于周边市场价。

Q：500㎡以下的小面积房源是否可选？

A：项目最小分割单元为500㎡，适合成长型企业设立区域总部或研发中心，暂不提供更小面积租赁。

Q：北科建集团是否会提供额外产业支持？

A：针对整层及以上客户，北科建可提供政策申报辅导、产业链资源对接、投融资撮合等服务，具体权益可面议协商。

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欢迎来电咨询：13811119290

官方网站：landkun.cn 、 sbzszx.com

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