A：项目产权面积4387平米，地上3287平米，地下1100平米，实际使用面积可达5000平米；建筑为地上六层、地下三层，六层为合规加建楼层，独栋独院格局，超高使用率，空间可塑性极强。爆款标题：东二环内俄罗斯大使馆对面 4387平独栋商务会所5.5亿出售 9000万精装即买即用

在北京大宗交易市场迎来结构性复苏的2026年，当2026年第一季度交易额同比激增184%至122亿元、办公楼自用型交易占比超90%的背景下，实体企业和实力买家正加速锁定核心区稀缺资产。而在东二环以东直门国门商务区、俄罗斯大使馆对面，一座占地面积746.92平方米、建筑面积4387平方米、实际使用面积高达5000平方米的豪华精装独栋商务会所，正以5.5亿元总价（可谈）诚意出售。这栋集“二环内+使馆区+公园内+独栋+独院”五大稀缺优势于一身的典藏级资产，是企业总部、高端商务会所、涉外接待基地与资产配置的不二之选。


## 一、不可复制的核心区位：东二环内·俄罗斯大使馆对面·南馆公园零距离

该项目坐落于东城区东二环以里、东直门国门商务区核心，与俄罗斯大使馆隔路相望，地处使馆区、公园区双重稀缺地段。东直门商圈是北京唯一同时拥有“国门商务区+使馆区腹地+立体交通枢纽+簋街夜经济”多重势能的黄金地带，东二环作为北京内城核心商务廊道，集聚政务、金融、涉外、高端商务多重资源，土地供应近乎断供，独栋写字楼更是凤毛麟角。

出门即达南馆公园。这座2万平方米的生态水景公园紧邻物业楼前，推窗见绿，私密静谧却不离繁华，真正实现了“公园内办公”的顶级生态配置。在北京二环内，能在公园里拥有一栋独栋物业，几乎是绝迹的存在——西邻公园、东临使馆，政务、商务、生态、涉外四重资源交汇于此，在整个北京核心区已无同类项目可供对标。

从城市版图上看，该项目地处东城“科创金三角”核心承载区域，周边毗邻多国使馆区，中石油、保利等央企总部环伺，东方银座、来福士等甲级写字楼云集，已入驻壳牌、三菱等48家世界500强亚太总部。东二环沿线甲级写字楼空置率低至5.3%，金融、科技类企业占比超六成，形成“交通+商业+文化+商务”四位一体的资源聚合平台。

涉外资源方面，俄罗斯大使馆与项目隔路相望，周边多国使馆密集分布。这一区位的核心价值在于：使馆区天然形成的高端涉外圈层，为本物业转化为涉外企业总部、跨国机构办事处或高端涉外商务接待中心，提供了无与伦比的“门当户对”效应。


## 二、双地铁·机场快轨·国门第一站：三轨交汇的立体交通中枢

东直门是北京三大地铁线路（2号线、13号线、机场快轨）的换乘中心，更是连接首都机场与城市核心区的国门第一站。项目紧邻东直门交通枢纽，地铁2号线、13号线、机场快轨在此无缝衔接，百余条公交线路环绕，出行极其便利。

- **地铁2号线**：环城干线，覆盖金融街、西单、朝阳门等北京核心商圈，快速连接政务与商务核心板块；
- **地铁13号线**：贯穿北城，连接望京、五道口、上地等科技产业重镇，为科技型企业员工通勤提供高效路径；
- **机场快轨**：全程仅需约20分钟直达首都国际机场，为涉外企业和跨国机构高管差旅提供极致便利。

值得一提的是，东直门交通枢纽地下商业空间已扩展至8万平方米，引入“城市航站楼”功能，旅客可在此办理值机与行李托运，枢纽的升级直接带动周边商业品质跃升。项目地面交通同样极为便捷：紧邻二环主路，东直门内大街、东外大街、机场高速、京承高速多条城市主干道环伺，通达全城。

南馆公园门口的静谧临街位置，与东直门枢纽的交通高效性形成“闹中取静”的绝佳配置——既可坐拥核心区交通优势，又不牺牲商务接待的私密性和宁静感。

业主车辆从公园入口可直通地下车库，这种“城市公园+地下快速通达”的隐秘动线，在二环内的商业楼宇中是极其罕见的设计，也为VIP接待提供了极高的安全性和私密度。


## 三、建筑参数：独栋独院·4387㎡·5000㎡实用空间·55车位

### 3.1 核心参数一览

| 参数项 | 详情 |
|--------|------|
| 建筑面积（证载） | 4387.23平方米 |
| 其中：地上 | 3287平方米 |
| 其中：地下 | 1100平方米 |
| 实际使用面积 | 约5000平方米（含加建层及可用拓展空间） |
| 占地面积 | 746.92平方米 |
| 独立院落 | 约200平方米 |
| 楼层布局 | 地上6层（含6层合法加建）+ 地下3层 |
| 规划用途 | 商务办公 |
| 装修标准 | 2020年全新升级，耗资9000万 |
| 车位配置 | 总计55个（地下升降车位20个+地上车位35个） |
| 燃气 | 已接入市政燃气 |
| 专业厨房 | 地下一层整层 |
| 产权 | 公司名下 |
| 交易方式 | 股权转让 |
| 土地年限 | 至2048年8月8日 |
| 行政归属 | 东城区 |
| 售价 | 5.5亿元（可谈） |
| 看房门槛 | 提供2亿元验资 |

### 3.2 5000平方米实际使用面积：核心区“得房率天花板”

本项目产权面积4387平方米，实际使用面积高达5000平方米，使用率远超市场常规写字楼（通常65%-70%），每一寸空间都能发挥实用价值。独栋独院设计、地上6层地下3层的垂直空间格局，无共享区域、无公摊干扰，私密性与独立性拉满，企业可独立冠名，打造专属品牌地标。

地上层高优越：地上约3.5-3.7米；地下层高尤为出色：3.9-5.9米，为高端接待、展示空间提供了极为宝贵的空间尺度优势。实际调研中可发现，大空间布局已有现成隔断，企业无需大规模拆改即可快速入驻。

### 3.3 9000万精装：2020年全新升级，即买即用

该物业于2020年进行全新升级装修，耗资9000万元，采用高端环保材料，公区与办公区全精装交付。装修风格简约大气、质感高端，现状为办公+会所模式，无需二次装修，即买即投入使用，可轻松承接高端商务接待与私人聚会。

在二环内的独栋物业中，9000万的装修投入本身就是一个不可忽视的价值锚点——这意味着新买家无需在购置后立即投入大额装修资金，既节省时间成本，又避免了装修期间的运营空窗期。

### 3.4 55个车位：核心区罕见的“停车满配”

项目配备总计55个专属车位，含地下三层升降车位20个、地上车位35个，彻底解决核心区办公“停车难”痛点。在二环内任何商业地段，自带固定停车位都属于核心稀缺资源；55个车位足以覆盖企业高管通勤、商务接待、会议用车等全部停车需求，堪称二环内顶配停车配置。

### 3.5 燃气入户+地下一层整层专业厨房

项目已接入市政燃气，可直接用于厨房运营、员工就餐等，无需额外申请。特别值得一提的是：地下1层为超级专业厨房，整层布局，配套齐全、设施先进。这一配置在东二环内的商务物业中极为稀缺：

- 对于企业总部而言，地下一层整层专业厨房可支撑大型员工食堂，直接降低企业运营中的餐饮成本，显著提升员工满意度；
- 对于高端商务会所而言，专业厨房支持高水准私厨定制、闭门高端宴请和大型商务接待活动，从地下层到上层VIP区域的送餐动线经多年运营已十分顺畅；
- 对于涉外接待机构而言，可合规承办各类使团、商务代表团接待用餐，无需外配餐饮服务。

已持续稳定运行多年的现有厨房体系和燃气设备，完全符合北京市卫生与消防监管的各项要求，不涉及额外改造合规审批的时间和成本壁垒。


## 四、独栋独院·独享专属空间：企业总部与高端会所的终极形态

在北京市三环内不再新增商办用地的政策背景下，核心区独栋独院的商办资产愈发稀缺，兼具自用办公与资产投资双重价值。本项目独栋独院规制，独立院落隔绝外界喧嚣，私密性、安全性拉满，企业可独享专属商务空间，打造独立门头与品牌标识，告别高层写字楼的嘈杂拥挤与同质化，商务形象辨识度独一无二。

4层地上垂直空间格局灵活多样：
- **B2-B3层**：核心安防区域，附带充足扩展仓储和机械设备空间，稳定保障整栋物业的日常运作，也是配电和机电系统的核心中枢所在；
- **B1层**：专业厨房整层布局，独立后勤动线与上层VIP包房、展厅、会客室等前台空间完美衔接，是整栋物业的餐饮中枢；
- **1层**：接待大堂+贵宾洽谈室，入口开阔、动线清晰，是企业给到访客户的“第一印象区”；
- **2-3层**：大开间办公区，适合企业总部核心团队日常办公、高管独立办公间和行政支持部门集中管理，空间通透方正；
- **4-6层**：绝佳的私密区选择，可规划为高端VIP包房区、企业核心董事会议室、私密茶室、雪茄吧等高端功能区，在公共活动区域上方实现高层级私密管理。

独立交通体系——整栋配置多部电梯和专用疏散楼梯，各层独立访问权限可分级管理，确保总部办公团队、VIP客户、餐饮后勤三方动线互不干扰，实现了顶级商务会所的高标准服务流程。考虑到资产持有方的身份高度保密——看房需提供2亿元验资——这栋物业从物理形态到管理体系，都为高净值人群的私密性需求做了充分准备。


## 五、应用场景全覆盖：四种黄金业态一键适配

### 场景一：企业总部/集团区域总部/上市公司北京总部

5000平方米实用面积独立独院，地上6层地下3层的垂直空间格局，55个专属车位+燃气入户+专业厨房+员工食堂多功能区一应俱全，可完整满足数百人团队的日常办公、商务接待、就餐配套等全部需求。总部独立冠名、独立院落、独立安保系统，比在CBD高层写字楼租赁多层更能传递企业的品牌实力和长期承诺。北京一季度办公楼领域自用型交易额已超过22亿元，占比超90%——以自用为目的购买核心区独栋资产，正是当前市场的核心趋势。

### 场景二：高端商务会所/私人俱乐部/会员制俱乐部

地处东二环内使馆区，与俄罗斯大使馆对望，出门即南馆公园，私密、安全、生态三重保障。地上空间和地下室结合设计：B1层整层专业厨房支持高端私宴；地上层高3.5-3.7米的开阔空间可灵活规划雪茄吧、红酒厅、茶室、KTV包房等复合功能区。地下层高最低3.9米、最高5.9米的优越条件，为打造酒窖、影音室、私密洽谈室等提供了在二环内极为罕见的空间弹性。楼上可设计为多功能活动区，楼下可安排独立厨房和休闲区，公私分区清晰、贵宾动线舒适。自200平方米独立院落+55个专属车位，在二环核心区可谓顶级会所的“天花板配置”。

### 场景三：使馆配套/涉外接待基地/驻京办事处

地理位置与俄罗斯大使馆隔路相望，这一区位的核心价值在于：使馆区天然形成的高端涉外圈层，让本物业具备天然的“涉外基因”。对于跨国企业驻京办事处、涉外贸易商社、驻华商会机构，这里提供的是“近水楼台”的交流便利——使团人员出访、外商洽谈、中小型涉外商务会议可在同一场所完成，从餐厅到会议室层层体系都具备合规涉外接待标准。项目紧邻东直门机场快轨约20分钟直达机场，使馆、航站、商务“三合一”功能叠加，高效满足各类驻京机构跨国、跨城的差旅需求。

### 场景四：高端艺术品/奢侈品旗舰展示中心

地上各层层高均大幅领先标准写字楼，灵活无柱空间格局为艺术展品、高端家具、汽车展示、珠宝展厅等大尺寸作品陈列提供了专业空间。地下层高尤其出众（最高达5.9米），可配置专属灯光、专业承重、温湿度控制等多条件展示设施。出门即南馆公园的景观资源，加上自有的200平方米精致院落，非常适合高端奢侈品牌的私密预览活动、VIP品鉴会和新品发布场景。


## 六、2026年北京大宗交易市场的结构性机遇

2026年开年以来，北京大宗交易市场经历显著回暖。Q1单季度交易额达122亿元，同比激增184%，交易规模已达2025年全年总额的67%，回升至近年单季度高位。这一数据不仅意味着市场情绪的修复，更表明存量稀缺资产——尤其是像本项目这样的核心区独栋——正处在资本加速锁仓的窗口期。

值得特别关注的是办公楼领域的大宗交易结构性转变。2025年全年北京自用型交易额65亿元、占比超70%，到2026年Q1，这一比例进一步攀升至超90%。自用型买家已取代传统投资方，成为大宗商办市场的绝对主力。这背后的逻辑很清晰：对企业而言，在核心区锁定一栋独栋资产，既是品牌形象的长期投资，也是经营成本的长期锚定，其战略价值早已超越简单的租金回报测算。

在政策端，商业不动产REITs扩容已将办公、酒店等业态纳入底层资产范围，为大宗商业地产退出路径提供了更多可能性。随着退出机制进一步完善，核心区独栋资产的流动性和估值溢价空间有望持续走阔。

区域市场方面，东二环以东直门商圈的代表甲级写字楼空置率低至5.3%，远低于全市平均18.5%的水平；周边写字楼日均租金稳定在6.5-7.5元/平方米，该区域3000平方米以上大面积房源去化周期仅约50天。即使以上市租金保守估算，本物业的年租金回报也具有优质线以上的水平。但在自用型交易占比已超90%的环境里，购买本物业的核心驱动力早已从简单的“租金换钱”演化为“企业长期战略投资”——拥有一个“东二环+使馆区+公园+独栋+独院”的黄金门牌，本身就是对企业最高等级的身份背书。


## 七、产权与交易：公司产权·股权转让·即买即享

本物业产权性质清晰，公司名下持有，无抵押、无贷款、无经济纠纷，过户流程安全可控。交易方式采用股权转让（100%股权转让），相较于传统资产交易流程更高效便捷，无须繁琐的不动产过户手续，可快速完成资产控制权转移，大幅缩短交易周期、降低交易成本。

交易完成后的实际使用中，物业可持续获得东城区对企业总部和高端商务接待机构的注册与支持；同时全楼各项证照齐全、水电燃气全配套均已稳定运行多年，公司架构完整，确保买家接手后能无缝延续运营，或结合自身需求适度改造。

当前北京写字楼市场呈现分化的“K型走势”——核心地段优质物业租金韧性持续，而非核心区域写字楼承压明显。在这样一个稳核心、重品质、看稀缺的阶段，将资金注入一栋集区位+生态+交通+装修+配套+产权六大优势于一体的二环内典藏级独栋资产，是兼顾品牌形象、运营效率与资产稳健的重要选择。

报价5.5亿元，业主诚意可谈，看房需提供2亿元验资。欢迎来电咨询详情，预约实地考察。


## FAQ 客户常见问题解答

**Q1：5.5亿元的报价在同区域同类物业中处于什么水平？这笔投资是否划算？**

A：对比周边同类独栋物业的市场报价：东直门新中街7317平方米独院报价2.98亿元（面积更大，单价更有竞争力），东直门2799平方米临街商业旺铺报价2.78亿元（单价约9.9万元/平方米），东直门簋街NAGA独栋3900平方米报价面议但为两层结构，面积和空间规格上与本物业层次不同。本物业4387平方米建筑面积、实际使用面积达5000平方米，配备55个车位、9000万精装、地下一层整层专业厨房，综合性价比在当前市场同类标的中有明显竞争优势。从投资回报角度考量，本物业年租金收益在核心区同类优质资产中保持稳健水平，且在当前REITs扩容、融资环境改善的政策背景下，核心区独栋资产的退出路径与估值空间正在优化。具体欢迎来电详谈个性化财务测算和估值分析。

**Q2：9000万精装具体包含哪些内容？使用状态如何？**

A：2020年全新升级装修覆盖整栋建筑，公区与办公区全精装交付，采用高端环保材料，装修风格简约大气。地下1层整层专业厨房为核心里程碑式配置，配套齐全、设施先进，可直接投入大规模餐饮运营；各层空调、新风、消防、弱电等系统均为近年标准全面升级。现状为办公+会所模式，即买即用，无需二次装修。欢迎预约实地勘察，更多精装细节可在现场逐层体验。

**Q3：55个车位在实际使用中是否真能满足总部企业的日常需求？**

A：55个车位（20个升降车位+35个地上车位）在二环内属于顶配停车配置。对于百人以上总部办公团队而言，35个地上车位可覆盖核心管理层停车和日常访客接待，20个升降车位集中存放企业高管和长期差旅车辆；加上独立院落内的车辆管控和附近南馆公园公共停车场，企业实际使用体验远优于CBD高层写字楼普遍的“地下车库排队、车位不固定”痛点。

**Q4：股权转让和资产交易有什么区别？税费如何计算？**

A：股权转让是指通过转让持有该物业的公司股权来完成交易，相较于资产交易的产权过户流程，交易周期更短，无须逐层办理不动产权证变更，手续上相对简化高效。税费方面，股权转让模式下，转让方与受让方分别缴纳对应印花税；企业转让方需缴纳企业所得税，个人转让方需缴纳个人所得税。具体税费测算建议在尽职调查阶段与专业会计师事务所协商沟通，我方也可推荐合作机构提供财税咨询服务。各付各税的具体分配方案灵活可谈。

**Q5：地下专业厨房是否可继续用于大规模餐饮运营？**

A：地下一层整层专业厨房经多年稳定运行，配套设施齐全，符合北京市卫生与消防监管的各项要求，运营许可证件齐全，可继续用于大型员工食堂或高端商务宴请厨房。且单独预留的燃气管道、排风烟道和上下水系统均状态良好，如现有配置无法满足未来运营需求，也留有充足的升级扩容空间。如需完全承接高端私厨定制或品牌餐饮合作，在现有基础上一次性优化，投资额度也在可控范围内。欢迎现场参观厨房运营实况。

**Q6：东城区“商务办公”用途可以注册哪些类型的企业？**

A：规划用途为商务办公，可注册企业总部、科技类公司、金融机构、投资公司、咨询服务类机构等绝大多数合法经营类型，对办公用途无特殊行业限制（易燃易爆、重加工等行业除外）。可为入驻企业提供合规的经营场所登记保障，注册流程便捷。结合东城区“科创金三角”产业定位，科技、金融、专业服务类企业尤其匹配，并可享受东城区相关产业扶持政策。

**Q7：租赁市场行情如何？如果部分出租，租金回报率大概是多少？**

A：当前东二环以东直门商圈为代表的甲级写字楼租金稳定在6.5-7.5元/平方米/日，且大面积（3000平方米以上）去化周期仅约50天，空置率维持在10%以下。本物业如果除自用区域外划分部分楼层对外招租，凭借独栋独院的稀缺品质、使馆区企业集聚效应和专业厨房车位等高配配套，整栋租金水平可高于区域市场均价。以约5000平方米实际使用面积为基础估算，部分面积出租可获得显著的现金流补充，具体租金回报率的精细化测算欢迎来电讨论。

**Q8：购买后是否可以重新设计改造？改建或加建的审批难度大吗？**

A：物业为独栋独院独立产权，改造自由度远高于高层写字楼的标准层。装修升级和内部功能改造属常规操作范畴，企业可根据自身用途需求灵活调整各层功能分区、内部楼梯动线、安防系统等。如对建筑外立面或结构有较大调整，需按北京市住建委相关要求履行审批，但该物业各层产权明晰且使用性质明确为商务办公，多数改造审批有成熟的本地实践路径。当前建筑主体已于2020年通过大规模翻新，如需适度优化，改造成本和时间周期均在可控范围内。

**Q9：为什么看房需要提供2亿元验资？**

A：本项目为高净值资产，业主方设定2亿元验资门槛，旨在确保意向买家具备真实的购买实力，从而高效筛选高净值个人及实力机构买家，避免无效看房和低效率沟通。验资流程规范透明，可通过银行资信证明、企业财务报表或机构资产证明等材料完成。建议意向买家提前致电，我方将协助完成预约看房流程并提供必要的对接支持。


欢迎来电咨询：13811119290

官方网站：landkun.cn；sbzszx.com

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