京印国际中心项目前身为“大康国际鞋帽交易中心”，是当时北方最大的鞋帽交易批发卖场。颢腾投资收购项目后，积极响应市政府和区政府对此区域定位的要求，凭借自身在商业地产领域丰富的经验，对项目进行重新定位升级和全面改造，并引入主流办公业态和商业配套，将其打造为区域地标，集甲级商务、特色商业、创意空间于一体的“城市人文商务综合体”。作为城市更新典范作品，京印国际中心由德国GMP大师设计，引入划时代与未来感的“光”之灵感赋予项目“城市灵眸”独特的属性标签，让原有近13万平米的综合体在巧妙设计下重新焕发生机9米挑高办公大堂50米通高阳光中庭创造性“光之梯田”空间超大空中露台B1商业共享层-无界交京印国际中心致力于引进科技金融、互联网科技、生命科学、专业服务、能源等重点产业，推进技术创新和科技成果的转化。项目建成后将有助于提升南站周边办公物业品质和区域商务形象，促进区域的繁荣发展，助力丰台成为具有国际先进水平的首都商务新区曾经是亚洲最大鞋城的大康鞋城，通过城市更新转型为京印国际中心——一个距离北京南站最近的甲级写字楼。2月15日记者从“遇见丰台·众汇京彩”丰台创新发布活动上获悉，这个集城市新地标和甲级商务、特色商业、创意空间于一体的城市商务新范本，将于今年年内开业。提起大康鞋城，许多人都不陌生，这个曾经亚洲最大的鞋类批发市场，就在右安门街道开阳路8号，紧邻北京南站和南二环路。建成于2005年的大康鞋城，随着首都部分功能疏解，在2011年停业。2014年转型为社区商业中心悦秀城。但因为种种原因，于2019年再次关停。该项目于2020年7月被颢腾投资收购并开始打造“京印我们看到了它的地理优势，更看到了丰台区在未来北京发展规划中的巨大的潜力。”京印国际中心项目负责人王荣芳介绍，京印国际中心距离北京南站北广场最近处不足百米，向西是丽泽金融商务区，向东是南中轴首都商务新区，向南是中关村丰台园，向北是北京金融街；地铁4号线、14号线沟通东西南北，北京南站联通京沪，具备打造高端产业聚集和创新人才高地的城市人文商务综合体的条件样实现从商业楼宇到甲级办公楼的城市更新？王荣芳介绍，项目由欧洲顶级的GMP建筑事务所设计改造，致力于呈现出一个城市开放、活力创想、绿色人文的空间，打造一个“都市会客厅原建筑产权面积13.99万平方米，更新后总建筑面积13.76万平方米，在改造过程中拆除了原有的两个利用率较低的圆形汽车坡道，北侧坡道拆除改建为开敞式停车楼，建筑高度由30米降低至24米以下，西南角坡道拆除释放为绿化广场，增加绿化空间陈旧的原建筑外立面进行全面更新，并对建筑结构进行全面检测和加固，更新了建筑内的消防、机电、节能、智能化系统，达到国际甲级办公楼标场1万平方米左右的超大平层和4.5米的层高，可以灵活便捷地打造商务大平层、创意叠层空间等。针对原商业空间存在的采光问题，拆除了商业中心时期的电影院，形成50米高的阳光中庭，并在3至6层设置约1500平方米的内庭梯田花园，形成“光之梯田”，并在7层、11层四面设置约1600平方米的空中花者了解到，京印国际中心将于今年上半年竣工，下半年正式开放，届时还将构建实用、开放多元的公共空间，为入驻企业及周边社区提供社区服务、文化传播、商业配套、文化配套、休闲配套。同时为周边社区提供超过300个错峰停车车位，织补地区城市生活功能。该项目将着力吸引行业龙头、行业领军、跨国公司等优质企业入驻，打造丰台区总部经济高能级发展的城市更新样板位于南二环边的京印国际中心，是一栋12层高的商办综合体，项目地上12层，地下2层，总建筑面积约13.7万平方米。目前项目已基本完成全部的装修改造，10月份正式入市， 意在打造成北京南站区域的新地标。该项目背后的资方是看起来名不见经传的颢腾投资老典型”到底能不能讲好新故事，且看下文分解敢做国美的接盘先了解一下项目的坎坷背景经睿和智库调研，京印国际中心已历经多次更名改造。京印国际中心的前身是原北京悦秀城项目；而北京悦秀城的前身，是大康国际鞋城大康国际鞋城，主要以鞋类批发为主。2003年，北京大康国际鞋城有限公司被纳入国美旗下，项目由国美控股集团旗下的鹏润地产集团负责开发经营。大康国际鞋城开业运营后，曾一度成为亚洲最大的鞋类专业批发市场；直到2011年2月，大康鞋城宣布因经营困难而停业关在闲置两年之后，当时低端批发市场已不符合北京的产业定位，项目因此转型升级为“国美生活广场”，引入了餐饮、电影院等业态，定位为国内首家以批零结合的商业综合体，后更名“U-SHOW悦秀城”而事实证明即便紧邻北京南站和周边庞大的居住人群，皮鞋城变身悦秀城依然无法起死回生。有周边住户反映，悦秀城自2015年9月份试营业起，商场氛围一直比较冷清，缺乏人气。项目出租率一直都处于接近半空置的状态。4年之后，悦秀城再次停业，国美也选择了将悦秀城打包出，颢腾投资引进境外投资人做LP，以约40亿元（单价接近3万/平米）的总投资额，从国美手中接手了该项目改头换面的“商改写”能否提升资产价值既然批发市场和购物中心都无法拯救这个看似位置优良的项目，颢腾投资选择了投资坪效更高的“商改写”，并将其重新命名为“京印国际中心”，项目logo颇具新中式风格，蕴含着操盘方对这一项目的美好期待那么，商改写后的“京印国际中心”，能否扭转乾坤，成为真正的 “北京印章”不动产投资的逻辑是古老而清晰的，location决定未来。先来分析一下项目的天然区位关于该项目的投资逻辑，投资方---颢腾投资创始人迟淼曾对媒体表示，随着北京交通网络的不断扩张和商业配套的日趋成熟，对于无法承担高租金的大中型企业，非传统商务区的高品质办公楼将越来越具有吸引力。迟淼给京印国际中心找到了自己的新对标——上海虹桥商务项目所在区域来看，迟淼所选的对标似乎能站得住脚：项目紧邻南二环和北京南站，步行即可到达地铁4号线/14号线北京南站地铁站，可快速抵达北京首都机场和北京大兴机场但北京南站之于北京，和虹桥商务区之于上海，远非同日而语。京印国际中心周边多为住宅社区，老旧小区的比例较高。虽然近几年西南二三环拍出不少10w+地王项目，但居住人群的工作区域多半在金融街和朝阳区域。改头换面后的京印国际中心周边期冀衬托的写字楼商务、商业氛围，周边的产业环境并未培育起来，短期内很难有良好预期。而项目运营方把 招商的目标放在进出北京南站、需要在北京设立办事处的京外企业，能消化13万方体量的多大比例，目前还未可知再加上北京商办市场投资历来有一个不成文的习惯——投资不过长安街。据睿和智库调研发现， 在过去几年，长安街以南的商改写和存量更新写字楼，鲜有成功盈利退出案例，这其中包括高和资本投资的高和蓝峰大厦、朗诗青衫大厦不菲的收购成本、“3+2”的平均退出时间要求，提不上去的租金水平，这些难题尖锐地摆在投资人面前。那么，如何平衡时间、空间和价值兑现三重维度，让诸多对京南更新的投资人头痛不已。从今年年中朗诗青杉资本黯然退出朗诗青衫大厦来看，不少前些年下注长安街以南及南城商办市场的资管机构只能打掉牙往肚子里图片其次，商改写的改造成本很高。作为典型的“商改写”城市更新项目，京印国际中心硬件改造的确是花了心思和大价钱。为了符合区域商办地标形象，京印国际中心对整个外立面都进行了大幅度翻修。而为了让办公客户有更好的采光及办公体验，项目方在内部结构上做了大幅度的拆改，包括开采光天井，增加低碳环保和数字化的相关概念收购成本+高昂的改造成本叠加，倒推的租金要求自然并不低。据睿和智库了解，京印国际中心写字楼部分对外宣称的租金为10元/㎡·天，而与项目一路之隔的瀚海花园大厦租金仅在4-6元/㎡·天放到市场来看，项目的竞争优势并不明显。项目直线距离4公里，地铁4站地外，就是丽泽商务区。对比来看，丽泽的租金明显更具性价比丽泽商务区目前已经初步形成了北京新兴金融产业集聚区、首都金融改革试验区，主要承接金融街金融产业的需求外溢，产业集群效应更大，对于优质企业的吸引力自然更高除了产业集群优势之外，丽泽还有相对更优质的楼宇硬件和较低的租金价格。有统计数据显示，2022年7月北京丽泽桥商圈写字楼总存量达229.37万平方米，平均租金仅为7元/㎡·天，写字楼空置率为42.59%，还有足够大的市场余量综上分析，作为一个主打写字楼的商务综合体项目，京印国际中心未来面临的基于资管逻辑的经营压力不小，项目所在区域的硬性条件短期内难改变，想要在3到5年（最多不超过7年）内提高收益率并成功找到接盘侠，项目后期的运营能力面临巨大考验京印国际中心与丰台区总部经济共发展。京印国际中心项目自建设初期至今，一直得到区里的大力支持和精心服务，不论是从开工建设的每个环节给予指导保障，还是对项目招商引资的支持与宣传，都为项目的顺利建设夯实了基础。现在丰台区总部经济的发展也对京印国际中心项目的发展提出新要求，今天新政策的发布更为京印国际中心项目注入了新动力。京印国际中心位于丰台区右安门街道开阳路8号，紧邻北京南站和南二环路，该项目隶属于丰台三大重点功能区中，京印国际中心将丰台区的功能定位与自身改造相结合，打造城市地标“引领者”——将商务办公、品质商业、科技智能、多元文化、创意生活汇聚一体的城市人文商务综合体，成为跨国公司总部选址的京印国际中心年初已启动预租，整体工程将于2023年上半年竣工，六月份正式开放，承接客户入驻。下一步，京印将积极响应区委区政府号召，深度参与发展伙伴计划，用足用好政策，把握重大战略机遇窗口期，创新创造活力迸发，紧密结合楼宇空间释放和产业换新发展，吸引行业龙头、行业领军、跨国公司等优质企业入驻，提高楼宇空间利用率，进一步释放总部经济动能，打造我区总部经济高能级发展的城市更新样板每座地标性建筑都离不开设计的巧思和独具匠心，项目总经理兼设计负责人王荣芳作为此次活动的首席推荐官，从“创新理念、设计规划、产品特点”等多个维度对项目进行深入解读。京印国际中心引入划时代与未来感的“光”之灵感，赋予项目“城市灵眸”独特的属性标签，将文化和艺术的概念与商办空间有机结合，以空间为载体，汇聚更多功能，成就商务办公与生活休闲兼具的理想随后，与会嘉宾共同登台完成样板间启动仪式。随着卷轴的缓缓打开，“京筑聚海眸 印启载春秋”字迹逐渐浮现，在现场嘉宾和媒体的见证下，京印国际中心IN Gallery样板间正式启动。京印国际中心样板间的开放，将"抽象"的办公空间具体化，全方位展示项目形象和商务办公环境，真实性还原企业日常商务办公情景。京印国际中心将不负期待，以出众的产品力和多元化的服务力助力企业共赢恢弘愿景，跃展城市蓝京印国际中心——北京南中轴交通枢纽TOD新地标，位于北京市丰台区开阳路8号，紧邻南二环开阳桥，距离北京南站仅200米，地铁高铁双轮驱动，坐拥独一无二的首都城际商务优势。天坛公园、陶然亭公园静卧侧畔，南护城河近在咫尺，生生不息，聚脉生金。京印国际中心总建筑面积约13.7万平方米，项目地上12层，地下2层。由欧洲顶级事务所gmp大师执笔，以城市灵眸、和合圆融的设计内涵，光之梯田独具魅力的空间，传递开放、沟通、创想的品牌理念。项目以50米挑空，近1500平米的阳光中庭，甲级写字楼品质、智能化服务、新科技办公场景、多维体验、特色休闲文化共享空间，打造首都印象的“城市 写字楼面积近10万平方米，项目2-6层，旨在打造办公社区概念的商务大平层、创意叠层空间； 项目东侧可以打造企业总部产品，高挑空结构、别具风格的私享露台和独立的气派大堂相得益彰项目7层、11 层拥有专属生态花园露台，远眺CBD超赞视野的同时，坐拥城市空中花园的人气高地； 首层和地下一层为近2万平方米的商业配套，包括咖啡、银行、餐饮、健身房、烘培、超市、员工食堂等，不仅拉近了工作与生活的距离，更将新商务社交的场景化氛围融入华灯璀璨之中，重塑共享社交空间，打造风格独领的超高人气聚场。