一幢幢拔地而起的写字楼，延展城市天际线的同时，也支撑起城市发北京，中国首都，汇聚了无数国际高端的产业和国际一流的高品质写字楼。本期堂堂办公为大家了北京租金TOP10的写字楼，涵盖国贸、金融街、中关村、亚运村、燕莎的老牌高端、新晋顶级写字楼等，可以说其地段、品质均位于北京写字楼之最，打算在北京租赁写字楼的企业可供参考（实时租金建议以堂堂办公企业服务顾问实时报价国贸/CB国贸三期-A企业服务顾问推荐：位于北京中央商务区的核心地带，是首都最显赫的建筑中国国际贸易中心第三期简称国贸三期，是现在北京的最高建筑。其位于北京中央商务区，2007年建成，高330米，80层，其与国贸一期、国贸二期一起构成110万平方米的建筑群，是今日全球最大的国际贸易中位于北京市朝阳区CBD核心区域，周边繁华商圈尽收眼底。卓越的办公环境、先进的科技设施、完善的配套服务，优越的商业氛围以及丰富的物业管理经验，使得国贸写字楼成为全球500强企业、银行、金融机构和律师事务所在京办公的首选之地租金报价：30-33元/平米国贸企业服务顾问推荐：位于北京中央商务区的核心地带，是首都最显赫的建筑之中国国际贸易中心第三期简称国贸三期，是现在北京的最高建筑。其位于北京中央商务区，2007年建成，高330米，80层，其与国贸一期、国贸二期一起构成110万平方米的建筑群，是今日全球最大的国际贸易堂堂办公可提供顶级的服务式办公室、共享办公空间、虚拟办公室、会议室设施、视频会议以及多样化的商务行政服务，选址均位于每个城市中心商务区最显赫的甲A级写字楼，满足跨国企业、中小型企业和新成立的公司在本地、区域范围内的办公空间的需求。以业内最佳的服务为客户提供灵活、高成本权益及工作效率的商务空间租金报价：30-33元/平中国人寿金融中心（北京）企业服务顾问推荐：在成立之初就把“最具性价比、最受市场欢迎、最早入市”作为开发中国人寿金融中心在成立之初就把“最具性价比、最受市场欢迎、最早入市”作为开发理念，以“确保成为CBD核心区第一批入市项目，争取成为第一个入市项目”作为经营目标，努力打造国际一流品质大厦和中国人寿不动产的示范项目，并以实用、舒适、运营经济的宗旨贯穿始终中国人寿金融中心已取得LEED金级预认证，目前正申请WELL健康建筑标准金级认证，以客户界面为重点，从空气、水、营养、光、健身、舒适、精神七方面关注人体11大生理系统，打造中国首个LEED+WELL双金级认证的健康智慧大厦，带给用户全新的品质体验租金报价：20-22元/平金英蓝国际金融中心企业服务顾问推荐：是金融街及北京最长的单体建筑之一英蓝国际金融中心占地1.22公顷，建筑面积约12万平方米，是金融街及北京市目前设计建造标准最高的五星级办公大楼。英蓝国际金融中心建筑外观设计采用完全对称的手法， 表现大厦端庄、雄伟、华贵、大气。英蓝国际金融中心设计元素借鉴哥特式风格，强调竖向构件，以获得蒸蒸日上的整体感觉。采用中国古钱币外圆内方的抽象符号作为大厦装饰的设计元素，将其贯穿于楼前广场入口处、大堂地面、电梯厅、轿厢及中庭。大厦正面由绿地、喷泉、雕塑组成了近万平米的楼前绿化广场，把大厦衬托得更加雄伟。这面向二环的绿化广场在金融街是独一无二的。金报价：24-26元/凯晨世贸中心企业服务顾问推荐：位于西长安街复兴门内大街，集合了西长安街、金融街和西单三大商圈的优势，地理位置得天独厚，被誉为长安街顶级写字楼的收官王座。凯晨世贸中心位于西长安街复兴门内大街，集合了西长安街、金融街和西单三大商圈的优势，地理位置得天独厚，被誉为长安街顶级写字楼的收官王座，是大陆地区第一个LEED-EB铂金级认证写字楼，获得亚洲最高分2012年12月22日，凯晨世贸中心正式通过美国绿色建筑协会LEED-EB金级认证。成为中国大陆第一家获此殊荣的楼宇，也是亚洲唯一一家在LEED-EB金级认证之后，再次进行铂金认证的项目。013年4月，凯晨世贸中心项目获得LEED-EB铂金认证，成为中国大陆第一家，也是亚洲唯一一家在LEED-EB金级认证之后，再次进行铂金认证的项目。同时，凯晨世贸中心被授予“建筑节能项目碳排放和碳减排量化评价技术研究与应用”课题示范基地租金报价：24-26元/平米/企业服务顾问推荐：北京金融街区域的唯一立面采用新古典主义为建筑风格,专门面向金融领域的出租型国际级甲级写字金融街E9大厦位于西城区西二环路以东，长安街以北，距离天安门广场约三公里，步行至地铁2号线阜成门站仅需10分钟，四周分布银行、证券交易所及咖啡厅等配套商业，为入驻企业提供便捷、周详的服金融街E9大厦采用无柱式的空间设计，能够让客户自由划分办公格局。灵活的空间分割使办公区域多面采光，保证办公空间的舒适性，且大厦还配有员工餐厅、快递服务等服务租金报价：24-26元/金融企业服务顾问推荐：以金融总部办公为主，辅以完善的配套设施，构筑人性化的高端商务综合体金融街中心位于北京西城区金融大街与武定侯街交叉口的西北角。大堂挑高11.6米居于南北两栋塔楼之间，为您打造写字楼尊贵典范享受，提升公司品牌形象。充分体现金融办公楼独有的端庄、雄伟、尊贵同时采用冰蓄冷、独立冷却水等先进技术为客户提供数据机房空调和加班空调的完善解决方案。20部三菱高速电梯，客梯高峰期等候时间小于30s，为客户提供便捷的工作环境作为金融街控股有限公司在金融街区域内的唯一自持办公物业以及区域建设的收官作品，金融街中心凝结了以往作品之大成，是高端写字楼之典范。租金报价：20-22元/燕启皓中心企业服务顾问推荐：平衡了商业及文化的尺度,在融入当地,尊重传统的同时展现出拥抱未来的姿态北京启皓中心位于北京市朝阳区新源南路8号，处于三桥，燕莎商圈核心区，位于第二和第三使馆区的腹地，紧邻东三环和亮马桥。与京城大厦，北京公馆，比邻而居，附近有昆仑饭店，平安金融国际中心，威斯汀酒店，燕莎购物中心等，交通便捷，地铁10号线亮马河站近在咫尺租金报价：28-30元/平米/天亚运村北京亚洲金融企业服务顾问推荐：大厦以“鲁班锁”为设计理念，从高空俯视为“中国结”造型，设计风格融合现代设计和中国元素亚洲金融大厦由北投集团投资、规划、建设、运营的超甲级写字楼，亚洲基础设施投资银行总部落位于此。亚洲金融大厦位于北京中轴线十一点钟位置，奥林匹克公园中心区，北侧毗邻680公顷奥林匹克森林公园，与“水立方”、“鸟巢”等标志性建筑为邻，周边拥有国家中心、盘古七星酒店等高端酒店会议场所，以及中日友好医院等多家医疗机构，区位优势明显。租金报价：22-32元/平米/中关村融科资讯中心-B座企业服务顾问推荐：以领袖级企业最理想的聚集区与最先进IT产品、技术的发布交流中心为至高宏建蓝图，从容注定领衔北京新办公时代趋势性发展的开放式国际生态园区。融科资讯中心是中关村核心园林式综合商务园区。中心占地8.0公顷，总建筑面积32.8万平方米。整个园区由4栋写字楼与1栋酒店式公寓构成主体建筑群落，为世界顶尖建筑设计事物所之一的美国SOM担纲设计，齐备甲级写字楼、涉外酒店式公寓、专属会所、会议会展等多种现代商务功能。中关村中央，国际名门新聚地。租金报价：20-22元/平米从商务地产行业变化看，作为行业滞后指标的北京市高档写字楼空置率已见顶回落，商务地产行业有见底迹象。因此，我们对商务地产行业相关公司开始持乐观态度。作为国内规模和经验的商务地产开发经营商之一，金融街(000402,股吧)（000402）有望从公司战略重心回归商务地产，聚焦环渤海湾区域。作为现金相对充裕的地产公司，收购冲动较强。在此之前，公司已开始大规模储备商务地产项目，前期收购的复兴门项目和位于西单区域的美晟国际广场。在商务地产行业见底和公司现金充裕前提下，公司有望再次逢低吸纳，拓展北京区域的商业地产储备。通胀预期可能导致资产重估，商务地产远高于住宅的投资收益率，将为商务地产提供较为广阔的重估空间。公司持有已开业的出租物业42.26万平方米，在其持有的622万平方米的项目储备中，商务地产占比超过50%，潜在受益空天津项目超越预期，目前预售额已经超过8亿元，均价超过2万元/平方米。津塔公寓和津门公寓B栋今年交房，将对今年业绩产生积极影响。我们略微调高对其2009年的业绩预测。当然，从公司过往的销售历史看，德胜国际中心C栋与德胜凯旋中心A栋，将实现整体销售。公允价值变动损益将成为公司业绩的平滑剂，如金融街中心（A5）项目和德胜国际中心项目。自持物业方面，预期将较为稳定。其中，德胜国际中心项目的A栋、D栋已预售并在2008年结算收入，面积为9.76万平方米，占可售面积的47.94%。未销售的B栋写字楼及E栋商铺，预计将持有经营，而C栋写字楼将销售在2009年结德胜凯旋大厦项目位于北二环的德胜门外大街旁，分为A、B、C三栋，A栋为18层的写字楼，可售面积为3.8万平方米；B栋为18层的酒店式公寓，可售面积为2.3万平方米；C栋为3层的独栋办公楼，可售面积为0.5万平方米左右。目前该项目主体结构已封顶，进入内外部装修阶段，预计2009年9月交房。2008年7月中旬，该项目的酒店式公寓已开始预售，主力户型为61平方米的小户型（一室户，精装修），目标客户定位为未婚白领。目前该项目所在区域暂无新盘供应，且周边的商务地产较多，如在德胜门外大街对面，就是公司另外的德胜国际中心项目，办公人群多为收入较高的白领。至于该项目的A栋，即写字楼部分，按公司过往的销售历史看，有可能以整体销2009年公司业绩很大程度上取决于天津项目的销售情况。天津项目分为津门、津塔两个部分。其中津塔项目为2栋，1栋为写字楼，1栋为高级公寓，津塔公寓共644套，为小户型。津门项目为3栋，2栋为公寓，1栋为酒店，其中公寓部分共436套，为大户型。津门、津塔公寓部分现已开盘预售，价格在2-2.1万元之间，目前预售额已经超过8亿元，项目存在提需要强调的是津塔公寓和津门公寓的B栋，将于2009年交房，有望对公司2009年业绩产生较大影响。我们假设该项目在2009年结算8.2万平方米，2010年结算9.2万平方米。公允价值变动损益，将成为公司2009年业绩很好的平滑剂，比如即将营业的金融街中心（A5）项目和德胜国际中心B栋。当然，A5公允价值变动损益的具体额度，或许取决于天津项目的销售及结算情新近收购的美晟国际广场项目，因为其南半部分已经结构封顶，不排除其选择销售而非持有的可能，我们对于公司2009年的业绩，有较为充足的信心。前期公告转让的德外危改F1地块，公司收入约为1.7亿元，预计净利润为5千万元左随着国内外宏观经济好转，商务地产行业逐渐出现见底迹象。我国商务地产市场的投资收益率高于全球其它国家，更远高于我国住宅市场。宽松的货币政策导致CRB指数大幅反弹，PPI及CPI有望随之反弹，通货膨胀预期可能导致资产重估。商务地产远高于住宅的投资收益率，将为商务地产提供较为广阔的重估空间随着国内外宏观经济的好转，租赁活动明显开始活跃。因为新增供应集中在2008年入市，2008年第4季度，北京市高档写字楼空置率达到21.9%，创历史新高。但2009年第1季度空置率指标下降至21%以下，其作为关键滞后指标值得重点关注。新增供应的大幅度下降和吸纳量的复苏则是其背后原因。随着国内外宏观经济环境的好转，外资企业投资我国的脚步不会停止。我国经济09年维持8%的增速已较为明朗，中长期的经济增速仍有望超过多数国在CBD核心区，土地基本开发完毕，在建工程仅剩6个项目。除CCTV新总部大楼基本自用外，其余5个项目体量较小，预计总体写字楼可出租面积不会超过70万平方米（含国贸三期），这就构成了CBD未来仅有的供应，CBD未来新增供应压力极小。至于金融街区域，其核心区已建设完毕，考虑到其西扩近期难以推进，中期内的新增供应也极小。综合而言，CBD、金融街、中关村(000931,股吧)等地未来的新增供应有限，随着国内外宏观经济的好转，商务地产的租赁需求已开始复苏，供需关系的变化，可能导致北京市写字楼市场未来空置率的下降。商务地产租金反弹迹象也开始显露。2009年第1季度北京市高档写字楼租金水平为190.7元/月/平方米，从2009年4-5月的租金水平看，2009年第2季度整体租金水平有望实现近3%的增长，销售价格方面，2009年第2季度有望出现2.5%左右的增长。考虑到未来新增供应极小，而投资收益率较高，我们认为我国以写字楼为代表的商务地产租金水平，其调整压力要远公司RNAV在14.20元左右，P/RNAV仅为0.81倍。在住宅开发类龙头公司中，除万科外，2009年PE仍维持在30倍左右，2010年PE基本维持在20倍左右，而其P/RNAV则在2-2.5倍之间。预测公司2009-2010年EPS分别为0.53元、0.65元，每股净现值为14.18元，无论PE或者P/RNAV，公司都是地产行业较低的。考虑到商务地产行业有见底迹象，通胀预期下商务地产的资产重估空间高于住宅以及公司的并购冲动，我们调高公司的投资评级至“买入”，并给予公司6个月15元的目标价。德胜凯旋公寓位于德胜门外大街36号。（更多德胜门写字楼）交通状况公交：55路、210夜、305路、625路、670路、909路地铁：2号线、4号线、8号线、昌平线环线位置北二至三环所属商圈泛金融街物业类别住宅、公寓项目特色地铁沿线,投资地产建筑类别板楼装修状况精装修 容积率5.00绿化率30%开盘时间2008-07入住时间2009-09物业费3.50元/平米・月开发商金融街(北京)置业有限公司预售许可证京房售证字(2008)234号 楼层状况：1栋18层板楼，共306套，户型60-88平方米大开间车位信息停车位:车位充足项目简介德胜凯旋公寓踞守北二环皇城中心，紧依奥运形象大道70米宽德外大街，迅捷连通八达岭高速，可快速到达中关村、上地信息产业基地和亚奥商圈；通过地铁2号线连通金融街商圈、CBD商圈和建国门商圈。同时，区域内部的城市道路正在政府的大力促进下持续改善，个全新的立体路网，将使您高速便捷地达到北京各大商务中心。德胜凯旋公寓为60―90平米精致空间布局，户型方正、精巧舒适，共306套。契合精英人群对高效生活的多层次需求，既是舒适便捷的自由私邸，又为身份凛然的高端寓所，深居其中，体悟皇城中央的私密与层峰。项目周边“海”、“湖”环伺，赋予其更多的历史、人文与自然滋养。后海，是已有千年历史之久的什刹海的一部分，而今的后海，遍布时尚酒吧、古老胡同与名人故居，融通一派的文化韵味，可谓北京最后的怀旧之地。投资商：金融街控股股份有限公司金融街控股股份有限公司系深圳证券交易所上市的股份有限公司（股票简称“金融街”，代码“000402”）公司连年取得骄人业绩，已发展成为一家在中国房地产行业具有相当实力和影响的优秀上市公司。公司中长期发展思路为立足北京，面向全国重点城市和地区，以商务地产为主导，适当持有优质物业，以快速销售型项目为补充，实现公司的持续、健康、稳定发展。近年来，公司以市场为导向，以客户为中心，以过程为保障，以细节为标尺，不断提升综合能力和管理水平，逐步发展成为中国最具价值的商务地产综合发展和运营商。开发商：金融街（北京）置业有限公司金融街（北京）置业有限公司属金融街控股旗下子公司，以金融街区域的商务地产开发为主,涵盖大型区域项目开发建设和高档住宅建设，目前金融街区域的开发规模已达一百多万平方米。公司是一家具备区域综合功能开发实力的房地产公司，具有丰富的大型甲级写字楼开发经验及多年的区域管理经验。相关信息占地面积:11960平方米建筑面积:82673平方米开工时间:2007-09-01竣工时间:2009-07-31物业管理附加信息:3.5元/平米・月开发商:金融街(北京)置业有限公司投资商:北京金融街建设集团工程进度:结构封顶(2011-07-12)户数:总户数306户当期户数306户项目配套银行：工行、农行、中行、酒店宾馆：北京西城月德酒楼、龙熙宾馆、中油宾馆、北京中材佳美酒店、北京佳苑宾馆健身房、洗衣店、停车位

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