头部互联网平台公司退租数字经济北京北部办公楼市场正在据媒体报道，在中关村市场，字节跳动集体撤离中关村，整合退租超10万平米；爱奇艺搬出超3万平的鸿诚拓展大厦，微软也提前退租鼎好另一边的望京市场，也同样出现了大厂撤离的情况。美团提前解约樱辉大厦和融新科技中心等写字楼，释放面积达超3万平；每日优鲜破产解散后，望京万科时代中心的总部根据高力国际2022年调研数据显示，中关村和望京全年净吸纳量分别为-6.8万平方米和-9.6万平方米。而中关村空置率达到11.1%，这是近15年里首次攀升至10%以上；望京酒仙桥的空置率同比上涨超过20%，达从最新的2023年一季度写字楼各子市场的数据也可以看到，中关村和上地市场仍持续释放空置面积。并且高力国际预测，中关村和上地作为两个过去三五年受益于互联网产业发展的子市场，目前受到产业结构的调整的影响较为深远，预计今年还会有4万方左右的空置面积继续释放到市场中，头部大厂退租影响将贯穿全年但值得注意的是，此次退租潮并非是终点，中关村、上地、望京酒仙桥这些办公市数字经济相关的产业在过去两年在投资端已经发生了，并且北部办公市场仍然占据优势。这些新兴公司还在初创阶段，目前无法吸纳大厂释放的空置面积。”高力国际华北区研究部董事陆明表示，近期市场关注度比较高的元宇宙、chatgtp，这些新科技的发展更重视研发投入，最终形成优质产品进入市场就会诞生行业巨头公司，相信会很快，也会带来新的产业可以看到在北京全商办市场中，互联网科技仍然是租赁占比需求最大的行业，占比38%。互联网科技类企业的需求来源由传统TO C的互联网平台类型企业转变为TO B端企业，例如大数据服务、数据中心、WEB3.0相关的新兴数字经济企业，以及芯片集成电路相关的硬件泽连续9金融街依然是北京从高力国际监测数据显示，截止到今年一季度，北京甲级写字楼市场净吸纳量再度转负，达到-6.1万平方米，主要集中在中关村和CBD子市场，分别为-3.3万和-2.2万相比较之下，丽泽市场一季度实现了1.6万平方米的去化，一然是市场唯一的热点区域。高力国际华北区董事总经理严区海表示，这是丽泽商务区连续9个季度持续去化，其空置率环比下降1.6%至35.可以看到，一季度，金融街、燕莎商圈写字楼空置率情况比较稳定，依然是北京写字楼市场公市场业主与租户对租金有预高力国际对企业主进行的调研结果显示，总体来看，北京的受访者中，外企的投资信心最高，其次为国企和民企。调查显示，中至大型企业对投资北京的信心最充足，表示要增加投资计划的北京受访者超过50%，略低于全国水平，北京55%的企业用户表示会计划增加投资规模。接近60%的受访者对长三角区域的投资兴趣更高，其次为大湾区和京津冀。企业在京投资方向前几名分别是制药/医疗/养老、互联网/电商、能源/环保/化工、物流/交通运输、房地产/建筑/物业。接近一半的受访者对制药/医疗/养老板块的投资感兴趣。随着人口老龄化程度提高，养老相关产业将迎来更多机可以看到，随着宏观经济恢复和企业报表的不断修复，企业的承租能力将逐步增强，更有利于办公市场的成交。目前预测年内需求端的强度将决定整个甲级办公楼市场未来的走势，其中疫情影响、企业预期和扩张意愿、租赁策略和头部大厂退租又是影响整个需求侧表现的四个核心因素。”陆明指出，如果2023年市如期恢复，则以上四点需要出现积极改善可分割的出租面积范围从1000㎡到30000㎡，精装出租价格为每平米每天10看房时间灵活，根据您的方便时间交通情-地铁4号线和10号线附近，方便乘坐地铁边配套周边配套设施齐全，包括银行、餐饮、购物场厦品朗科科技发布公告称腾讯计划从朗科大厦退租，双方目前尚未正式签订《租赁合同解除协议》，而退租的原因是“受经济下行压力加剧，消费增长放缓等因素影响”朗科大厦位于深圳市南山区，与腾讯总部的直线距离不到2公里，2011年6月至2021年4月期间，腾讯与朗科多次签署了租赁合同，租下了朗科大厦第2-15层，期间又签订了补充协议，再租下第17层部分朗科而言，朗科大厦可以说是一头“现金奶牛”。按照最新2021年4月29日签订的合同，这些物业的租赁期限为2021年5月15日至2026年5月14日，五年的租赁期限可使朗科获得1.86亿元的租金收入（含税），其中，第三至第五年的租金收入（含税）将近1.16亿元。而2022年上半年，朗科的营业收入大约7.94亿元，归属于上市公司股东的净利润为2246.16万元在互联网的寒冬，腾讯的退租引发诸多联想。针对朗科公告退租一事，腾讯公关总监张军在微博回应称“这是正常的办公楼宇调整”，公司在深圳的办公场所分散，造成开会的不便，“随着自有大厦不断投入使用，未来新办公楼宇也陆续竣工，适当集中办公场所也是好事”尽管腾讯的回应否认了朗科关于退租原因的说法，但互联网行业整体性的调整，却事实上在办公市场引发了较大震荡互联网大厂科技大厂京东退租，全部家具免费用，拎包入驻，工位、椅子、柜子、会议桌全部齐全”，一名写字楼租赁中介在社交平台上发布广告“吆喝”着，为京东科技大厦招揽客京东科技大厦位于北京市海淀区知春路，它的前身是知名的翠宫饭店，原本隶属于北京首都创业集团的翠宫饭店在1998年开门迎客，曾是集客房、餐饮、娱乐、购物、写字楼于一体的五星级商务酒店。然而，持续亏损以及高额负债最导致它不得已闭门谢客，并转手他值得一提的是，翠宫饭店的西面便是有“中国硅谷”之称的中关村，这里见证了刘强东、雷军、张一鸣等互联网大佬的一路成长。2019年2月，京东以27亿元的价格受让了北京翠宫饭店有限公司100%股权京东前员工李华（化名）告诉时代财经，他所在的部门曾在京东科技大厦办公了将近10个月，2022年9月，位于北京亦庄的京东集团总部二号楼建成后正式启用，便整体搬迁到亦庄总部，“面积非常大，京东总部所有人，京东从来都是想迁移到亦庄总部根据北京商报在2019年2月的报道，京东徐雷当时回应了买下翠宫饭店的原因，仅仅是希望有个自己的办公楼，方便在北京西边“招募IT人才和办公，但大部分都在亦庄”，而京东方面则表示“收购翠宫饭店基发展，未来该项目将改造成以科技研发、商务办公为主，成为京东集团在海淀区产业发展的载体空间房天下显示，京东科技大厦正在该平台上整栋招租，最新挂牌价为6元/平方米·天，每月租金总额达到1224万时代财经了解到，除了京东科技大厦，目前还有字节跳动、OPPO等位于不同城市的办公地点，被写字楼租赁中介以“大厂退租”的噱头在社交平台上招租，而根据36氪在2022年9月的报道，美团提前解约樱辉大厦、退出融新科技中心，字节跳动在中关村退租了超过10万平方米的办公面积，而爱奇艺亦搬离了此前整租的鸿诚拓展大厦，这些办公楼均位于北不过，退租的原因不全是业务收缩导致租赁需求的减少。曾在北京市海淀区大恒科技大厦办公的字节跳动员工告诉时代财经，他们搬迁至学清嘉创的原因与业务收缩无关，“我们的办公楼原本就在学清嘉创，后续因为装修临时搬到了大恒，装修好就又搬回去了”，另一名员工向时代财经证实了该说法写字楼市场有点受伤虽然并非所有的退租行为皆是业务收缩导致，但从数据上来看，互联网行业的整体调整，却在一定程度上给办公市场带来了持续性的压力根据国家工信安全中心在2022年发布的《2021年我国百强互联网企业发展态势研究》报告，北京是中国拥有最多百强互联网企业的城市，多达41家，市值占比也最大，达到35.32%。时代财经查阅多家国际房地产顾问公司发布的市场报告获悉，互联网行业的波动给北京办公市场带来的影响也相对戴德梁行的数据显示，2022年全年高科技业在北京甲级写字楼市场租赁成交面积中占比高达39.3%，但同比下降了16.2个百分点。就2022年第四季度的租赁成交情况而言，高科技的占比达到43.9%，依然是最大的租赁主此外，根据世邦魏理仕统计，从2022年全年来看，TMT行业的新租面积占比25%，仅次于占比为30%的金融业，而2021年TMT以39%的占比稳居各大行业之首。值得一提的是，科技企业集聚的中关村、望京、奥体和平均楼龄较高的金融街、燕莎、王府井等子市场空置率均有不同程度的提升，其中不少区域此前常年可租面积紧俏过，市场呈现出了积极的迹象。根据世邦魏理仕的数据，2022年北京优质写字楼的净吸纳量为6.3万平方米，而在第四季度，商务活动受疫情延续影响，新租交易面积环比下降8%，但企业整合、缩减、腾退现象有所缓解，使得全市净吸纳量结束了前两个季度的负值回升至1.7万平方米出租净吸纳量是衡量办公市场活跃度的重要指标之一，它可以用某一段时间内相同级别市场里“新租面积+扩租面积-退租面积”的方法计算得出，而当净吸纳量低迷且供应不减，将造成空置率的上升，进而使租金承受下行的压在新租需求活跃度回升的行业里，世邦魏理仕提到了金融、TMT、能源及公共事业类租户。其中，TMT需求集中在软件开发，互联网+服务亦见回实际上，在互联网行业的快速扩张期，互联网企业在北京市场相对倾向于租赁乙级办公楼或产业园区，从不同的国际房地产顾问公司公布的数据了解到，相对甲级写字楼市场，互联网企业对产业园区的租赁需求波动也更为明从2022年全年来看，世邦魏理仕的数据显示，TMT行业新租面积占比为16%，低于制造业、医药及生命科学行业；而2021年，TMT凭借58%的占比在所有行业中排名第一互联网企业租赁需求的收缩现象并非北京独有，还包括作为互联网企业主要聚集地的深圳、广州和杭州，同时值得注意的是，与北京市场呈现出来的特点类似，互联网企业依然是这些城市最大或主要的办公物业租户不过，随着防疫政策优化调整的效果逐渐显现，以及国家一系列经济政策的落地，市场对2023年的预期有所好转，这将带动企业租赁需求的释放。