企业服务的典范：德必集团在北京拓展的第三个产业园区企业服务的典范：德必集团在北京拓展的第三个产业目前，我国现有国家级产业园区552家，覆盖31个省级行政区。随着城市的发展、公募REITs的推进、房地产的政策调整， 产业园区发展呈产城融合与专业分工两大新趋势。而 服务已经成为园区运营的核心内容。一方面城市的生活功能逐渐进入园区，需要构建场景化的生活服务功能；另一方面，园区的运营服务能力成为专业化能力的体现，逐渐成为企业是否入驻园区的重要考虑因素。而作为德必集团在北京拓展的 第三个产业园区，东枫德必WE"园区可以称的上是企业服务的典范截至2021年底，德必集团运营管理文化创意产业园区57个，管理面积约100.16万平方米。其中，东枫德必WE"是德必集团在北京拓展的 第三个产业园区，由德必集团与首农食品集团联手打造，园区建筑面积5.8万平方米，由11座半围合资料来源：睿和智库园区作为产业的承载体，首先要保证的是办公空间和配套设施的正常使用， 物业服务是园区经营的基础。事实上，从住宅、商场到园区楼宇，物业服务作为底层服务，目前大多已进入 规范化阶段，包括通信网络、水、电、保洁、安保等事宜，大具有专业化的管控流程、规范化的管理体系以及应急性的处理措施。而随着移动互联网、人工智能、大数据等技术工具，园区物业服务也逐步 延伸进入智能化时代，物业服务开始智能化。目前，我国现有国家级产业园区552家，覆盖31个省级行政区。随着城市的发展、公募REITs的推进、房地产的政策调整， 产业园区发展呈现产城融合与专业分工两大新而 服务已经成为园区运营的核心内容。一方面城市的生活功能逐渐进入园区，需要构建场景化的生活服务功能；另一方园区的运营服务能力成为专业化能力的体现，逐渐成为企业是否入驻园区的重要考虑因素而作为德必集团在北京拓展的 第三个产业园区，东枫德必WE"园区可以称的上是企业服务的典0项目信息截至2021年底，德必集团运营管理文化创意产业园区57个，管理面积约100.16万平方米。其中，东枫德必WE"是德必集团在北京拓展的 第三个产业园区，由德必集团与首农食品集团联手打造，园区建筑面积5.8万平方米，由11座半围：东枫德必WE"项目信息资料来源：睿和智库目前来看，园区运营服务体系的构成大体分为 四个层以场地为核心的物业服以人为核心的生活服务；以企业为核心的增值服务以产业集群为核心的产业服务0以场地为核心的物业服园区作为产业的承载体，首先要保证的是办公空间和配套设施的正常使用， 物业服务是园区经营的基础事实上，从住宅、商场到园区楼宇，物业服务作为底层服务，目前大多已进入 规范化阶段，包括通信网络、水、电、保洁、安保等事宜，大都具有专业化的管控流程、规范化的管理体系以及应急性的处理措施而随着移动互联网、人工智能、大数据等技术工具，园区物业服务也逐步 延伸进入智能化时代，物业服务开始智能化。

以人为核心的生活服务人才是企业发展的最核心要素，对于文创、科技企业来说更是如此。而随着产业与城市的融合，园区不再仅仅是工作场所，还是城市人群的 第二生活空间。如何提升园区对人才的吸引力，如何留住人才进而留住创新企业，是园区运营需要重点考虑的内容。所以，园区服务需要 更加注重人的服务，如构建优美的园区环境，完善商业和文化等生活配套，都可以极大提升园区人才的城市归属感据德必北京的工作人员介绍，东枫德必WE"有超过 30%的绿化率，10000+平方米的共享花园区，60余处自然协作区分布于楼宇之间的连廊、下沉广场、园区的步行道旁、各种花园中，绿色、自然，为入驻企业员工提供自然舒适的办公环境，也为员工和访客提供更多灵感迸发和交流协作的空间。

东枫德必WE"绿色场景，图片来源：德必公同时，东枫德必WE" 引入了美食和健身场景，如智能商务餐厅、星巴克咖啡、健身房，以提升办公幸福感， 实现以人为核心的服务理念。以企业为核心的增值服对于企业来说，在园区内 解决服务需求，可以让其专注于核心竞争力对于园区来说，随着园区内企业数量的不断增加，围绕企业发展的共同需要 构建一站式企业服务平台已成为核心竞争力和新盈利来源具体来看，目前园区企业共同需求大体包括：1、中小企业服务，如工商注册、税务法律咨询；2、技术服务，如公众号、小程序、数字系统的开发与运营，活动策划、包装设计、宣传物料设计和制作等；3、人才服务，如招聘、人才落户、公租房申请、人才补贴；4、资金服务，如引进创投基金，协助债权融资等前，东枫德必WE"为入驻企业提供线上物业缴费、园区班车、园区报修等 日常服务，以及 “十大增值服务”，包括：人才服务、创业服务、品牌推广、资金对接、政策咨询、财务顾问、工商注册等，都可以在极大程度上减轻企业行政的 工作负担，提升其内部运营工作的效以产业集群为核心的产业服业园区，其核心在于让产业和园区 形成黏性，成为一个有机的整体。从产业角度来说，借助园区的平台优势，能够整合产业发展所需资源，能够结合 区域禀赋去做业务发展，能够最直接最大化地拓展利润空间从园区角度来说，园区是产业集聚、集约发展的重要空间聚集载体，而不仅仅只是一个生产办公的场所，园区需要努力通过 构建产业生态系统，一方面园区需要沿着产业价值链关键环节丰富产业生态，引领产业发展，培育产业龙头企业；另一方面园区需要 深耕产业土壤，打造产业发展关键性的功能平台和组织，解决产业发展的关键痛点，如技术、人才、资金、政策、市场在产业定位上，东枫德必WE"定位于文化与科技产业，自2018年开园以来，成功引进了乐居、几何科技、阳光海天、阳光媒体集团、白山云科技、海研科技、优矩互动、PWG等60余家文创科创领军企业入驻， 以实现产业集聚和发展德必社群活动，图片来源：德必公众号在产业生态的构建上，东枫德必WE"举办了2000多场社群活动，包括德必美好生活节、CEO私董会、科创大赛、德必创业导师团，中外文化交流讲座、文化艺术展等，通过定期举办的专业社群活动，为企业及员工提供了 更开放的交流机会，以串联园区内外企业资源，为园区企业打造出一个共享、共建、共创的发展平台毫无疑问，对于园区来说， 运营的深化过程就是服务的深化过程，当服务的内容和诚意到达一定的阶段时，都将带来实效。因为对于客户来说，可以感受到产品之外的差异，这种差异会触动客户及客户的关系群， 口碑传播带来销售，带来营收。

集聚，让信息更通畅，不但让园区企业享受便利的服务环境，更极大提升园区办公人群幸随后，德必集团wehome空间智能管理平台产品副总监邓震具体介绍了wehome平台的服务功能。邓总介绍到，wehome平台承载了智能门禁系统、智能停车、智能水电表等软硬件结合的功能，聚合了资产管理、合同管理、企业管理等园区信息化管理系统，并提供线上物业缴费、园区班车、园区报修、园区通知、企业服务等多种线上功能，形成全方位、系统级、渗透式的服务体系，帮助园区提升智能化管理水平。这些功能可通过wehome App、线上后台管理系统、微信公众号及小程序、智能显示屏等多种终端渠道实现，对于管理者来说方便、快捷、灵活，能有效节省管理时间。对于园区内的企业，在wehome平台能够进行物业费用的缴纳和提交物业报修信息，并能通过平台上的企业空间与论坛，认识近在身边的"邻居"，与园区内其他企业相互交流，获取更多合作机会。除此之外，园区白领能够使用wehome服务平台预订会议室或个人工位，搭乘班车上下班，使用园区钥匙打卡，充分体验园区带来的各项智能化便利服务东枫德必WE"人工智能创新基地是德必集团2018年最新推出的WE"系列作品,也是德必北京城市公司在首都的第三个产业园区。园区坐落于东四环朝阳公园、望京商圈、燕莎商圈、CBD商圈、第三使馆区辐射地带，是东四环办公商务圈新地标。园区占地面积5.8万平方米，由11座半围合式独栋组成，2000-9000平米独栋可供企业选择，单体独栋配有瞻星屋顶花园，纵横灵动空间布局、私享花园，让企业尽情创造办公全新未来德必集团成立15年来，长期致力于为文创、科创企业发展服务，目前已在上海及长三角地区、北京、美国、意大利成功签约70个文化创意产业集聚区。2016年5月，德必集团正式进入北京市场，目前已经运营德必天坛WE"，德必龙潭WE"以及东枫德必WE"人工智能创新基地，总运营面积近10万平米，每年组织文创、科创社群活动超过100余场德必集团是一家文科创产业全价值链的服务商，是行业内具有较大影响力的领军企业之一，也是国内首家创业板上市产业园区运营服务商据公司披露，2022年业绩下降的主要原因系受去年大环境影响，导致新拓展项目的改造进度和招商工作较预期出现较大程度的延迟。一方面，固定成本无法减少导致成本无法下降；另一方面，招商工作较预期有所延迟则对营收产生了影响在营收上，2022年下降的主因系东枫德必WE从承租模式改为参股运营截至2021年末，公司运营管理面积约为100.16万平方米。从2021年上市后，德必的业务拓展速度加快，截至2022年底新拓展多达11个园区，新增运营管理面积18.02万平方米。园区管理面积超118万平方米，较2021年同比增长18%如此规模的新增面积表明，2022年的短暂业绩下挫并不能掩盖企业厚积薄发和积极拓展所带来的潜力。在经历了不平凡的2022年后，虽然公司的营收和净利受到较大影响，但也保持住了韧性，尤其在社会责任（ESG）上成绩出彩去年行业经历寒风，但2023将迎高去年是极不平凡的一年，对产业园区来说更是如此据JLL研报，2022年，上海产业园区市场全年净吸纳量录得23.7万平方米。受大环境影响，部分租户决策周期延长，使核心产业园区整体净吸纳量较同期有所下降在文科创产业园服务领域，德必是国内较早“吃螃蟹”的企业，以存量优势和优质服务的历史底蕴成功度过了去年的波动文科创产业园在功能上可以帮助入驻的文创和科创企业获得集群和规模效应的各项红利，特别是为各类型企业提供合作生态、融资资源、科技服务和政府关系等等实惠，为企业间的交流合作提供场景空间，这些未来导向型的复合产业也将进一步为产业园区带来需求增长的新机截至2022年底，德必在全球服务了超过10000家企业，其中文创、科创企业集聚度超过85%2023年是全面贯彻二十大精神的开局之年，全行业“起好步”的深远影响亦将折射在文科创产业园这一关键的文创、科创与交流载体上IMF的1月预测认为，中国经济正在强势复苏，今年中国GDP的增速将达到5.2%，相较2022年大幅提高2个百分据牛津经济研究院报告，全球经济将在2022年四季度到2023年二季度步入衰退期。而中国将是全球正增长的机遇之一世界银行2023年4月期《东亚与太平洋地区经济半年报》指出，2023年中国经济增速将从去年的3%回弹至5.1这一切的利好预计都将会率先落实在企业活动领域的复苏上——这对已新增大量产业园服务面积的德必来说是最大的利好消息近年来，我国文创企业整体上的稳步发展势头不减。梳理近3年相关数据发现，我国规模以上文化企业由2019年的5.8万家，增加到2022年的6.9万家，3年累计升规入统1.1万家，年均增加约3600多家全社会支持科技型中小企业的氛围非常浓郁，为科技型中小微企业营造良好成长环境的决策部署非常坚决这些都对文科创产业园的发展起到了举足轻重的作用然而，当前我国的产业园服务商行业还存在着投资过大、盈利模式不清晰的问题。所以单靠吃行业红利并不能解决所有问题，那么德必是如何做到行业翘楚的呢不靠行业红利，德必做到行业翘楚是看硬除了较早进入文创产业园服务领域的“先手红利”，以及文创、科创两翼齐飞的战略，德必自身还有几大优势使其能在近几年脱颖而出首先是商业模式轻盈德必的主营业务为文化创意、科技创新产业园区的定位、设计、改造、 招商、运营管理和对企业的深度增值服务。公司利用自身园区设计和运营管理能力，对各类既有建筑进行重新定位与更新改造，在保护和传承城市历史文化脉络的同时，为园区内文科创企业提供舒适的办公环境和深度的专业化服务主要的模式为承租模式、参股运营和受托运营三种。无论哪种，德必都不需要持有很重的资产。比如在承租模式下，公司与物业产权方或者物业出租方签订长期房屋租赁合同，租赁期限通常为10-20年，再向园区内文科创企业提供租赁服务、会员服务及其他服务，并按照合同约定向园区物业产权方或者物业出租方支付相应租截至2022年报期末，德必在国内的上海、北京、深圳、成都、南京、杭州、苏州、长沙、合肥、西安等多个城市，以及意大利、美国等海外地区运营管理了68个文化创意产业园区，运营管理面积约118万平方米其中，承租模式园区60个，运营管理面积约95.83万平方米；参股运营园区6个，运营管理面积约20.14万平方米；受托运营园区2个，运营管理面积约2.22万平方米这种模式也让企业在2022年末只有约450万元的固定资产和大约9300万元的在建工虽然在新租赁准则下，资产核算增加“使用权资产”会计科目，负债核算增加“租赁负债”会计科目，但增加的资产和负债并不是通俗意义上“看得见、摸得着”的资产和负这里的“资产”，是对于租赁资产在整个租赁期内的使用权在财务报表上的反映；这里的“负债”，并不是当下需要偿还的负债，是未来应付所有租金总额的现值在财务报表上的反映更加轻盈的业务模式也让企业避免向外大量借款。2022年报显示，公司期末的短期借款和长期借款分别只有375万元和721万元，相对其盈利能力来说非常合理其次，德必区别于其他产业园服务商的核心优势还在于创意设计能力和园区运营管理两个方前者更加体现出德必赋予老旧建筑物以新的生命，塑造轻松宜人的景观环境和文化创意建筑空间。在我亲身体验德必旗下好几个园区后，完全可以感受到德必拥有一支高水平的创意设计团队，并已经积累了丰富的园区设计、规划、改造案例经近年来公司相继获得“龙腾奖——中国创意产业年度大奖”最佳园区奖、2022年度城市更新杰出运营商等重磅奖项也是较好的证而后者则更加依托于自主研发的智慧园区管理系统——wehome平台，基于移动互联网、物联网技术与云计算服务，创新出智慧园区管理系统、招商管理系统、园区运营服务管理系统，以及针对白领的平台级社群服务系统，在降低园区运营管理成本的同时，搭建起更加开放的社群环境优良的服务品质为德必吸引和留存住了优良的客户和合作伙伴，包括36氪、飞书深诺、樊登读书会等数以千计的企业选择入驻德必园区大家好才是好，德必积极履行ESG职能德必集团创新性地采用园区低碳改建思路，对现存废旧建筑、厂房进行识别、评估、筛选，充分利用状况良好的建筑主体及设施进行开发，每个园区可分别避免建筑拆除过程中上千吨和建筑建造过程中上万吨潜在温室气体排放以云亭德必易园为例，其建造过程中减少的温室气体相当于——1,683个家庭一年的能源使用；16.4平方公里森林一年的固碳量；119辆排气量2.0升汽车行驶2万公里德必在园区开发与建设过程中促进城市更新，保留建筑原有历史文化遗产与风貌，最大限度利用原有建筑主体。引入绿色设计理念，提升园区建筑的能源效率和环境友好属性，在园区中融入垂直森林设计和城市绿岛概念，旗下多数园区绿化率在不计算立体绿化面积的情况下可达30%以上作为一家文科创产业全价值链的服务商，德必除了在城市更新、园区绿化等社会责任上有所建树，在其它ESG领域也颇有进展在推进碳中和上，公司为旗下园区提供绿色电力能源并进行了大量资金投入。立足于“风、光、储、充、云”五大方向，致力于打造涵盖分布式新能源供应、分布式储能、新能源充电桩供应及云端智能配电方案的完整产业链，打造低碳智慧能源一体化园区在乡村振兴上，德必集团积极响应国家“乡村振兴”战略，巩固脱贫攻坚成果。报告期内，通过实地走访、深入交流，德必集团与上海市对口支援省份云南省有关地区进行了沟通交流，并捐赠物资约30万元，消费帮扶金额约14万元当今的人们越来越看重企业经营到底会对外部产生怎样的影响。这使得他们对企业的总体价值有了新的标准，其中就包含了更多社会贡献这类非财务效益的维度。德必在ESG上的成绩将为其赢得更广泛层面的尊重和商业声誉，对企今年一季度，德必集团营收约2.39亿元，同比增加9.66%；归属于上市公司股东的净利润约248万元，同比减该业绩数据并未能诠释公司的经营情况，尤其是无法展示出德必的“厚积”上文提过，自2021年底起，德必一口气新增了十余个项目，且都在2022年处于工程改造和招商阶段。2022年的大环境导致这些项目的工期和招商期有3~5个月不同幅度的延后，周期拉长了此外，德必承租模式存在爬坡期特点，即项目前期要进行工程改造和招商支出，此阶段成本费用的支出比较集中，但这个阶段公司的收入是随着招商进度逐步释所以此类项目在爬坡期早期的利润表现通常为负，这也从侧面说明虽然2023年大环境相对去年有了重大转变，德必的业绩跃升还需时间在如此不利条件下，德必依靠自身韧性依然保持一季度营收的增长。从环比来看，一季度营收环比2022年四季度（1.9亿元）大幅上升25.8%。营收增长能够说明德必新项目的招商进度正在有序推进，正在产生营收，这是一个好趋季度环比数据的大幅转好也使我们有理由相信德必前期的积累将成为其快速复苏的最好铺垫综上，2023年随着宏观经济的整体复苏，拥有轻盈商业模式、优秀创意设计能力和园区运营管理能力，以及在ESG领域不断进取的德必势必会有更多“薄发”的表现。
德必四大品牌系列园区运营总面积超过150万平米，成功吸纳了包括美团点评、美津浓、途家、Farfetch等10000余家文科创企业入驻，园区平均出租率长期稳定在98%以上，平均落税率超过75%，实现了产业集聚和快速发展 东枫德必WE"紧邻京哈高铁始发站北京朝阳站商务核心区；东北临望京，北京新经济圈、众多跨国公司总部及研发中心聚集、国家级留学人员创业基地，正充分发挥集聚和辐射效应，形成开放式、多元化、国际化的区域氛围 11座围合式独栋，楼宇的屋顶，满眼的绿色让人瞬间心情舒畅。东枫德必WE"的园区内有超过30%的绿化率，10000+㎡的共享花园区为入驻企业提供了自然舒适的办公环境在楼宇之间的连廊上、下沉广场里、园区的步行道旁、各种花园中，随处可见桌椅坐席与绿植共同打造的协作区，并且每个休闲区都各有不同。遍布园区的60余处自然协作区，都可以成为入驻企业的办公空间，为各公司的员工和访客提供更多灵感迸发和交流协作的空间东枫德必商务配套完善，休闲洽谈空间、商务餐厅、全家便利店、健身管理空间、创意街区、特色会议中心等场景，在原有工作空间共享，全面升级为“工作+生活”多维共享。并且每年2000+场次社群活动，形式丰富多样，为园区企业打造出一个共享、共建、共创的优质发展平台。

1、东枫德必WE”位于北京市朝阳区——人工智能独角兽企业生态圈，是科技与文化高度融合地区。紧邻朝阳公园、辐射CBD商圈、第三使馆区、望京商圈，同时位于星火城市枢纽商圈核心地段，是东四环办公商务圈新地标。

东枫德必WE打造人工智能生态系统、智慧型园区体系、产学协同发展平台，德必首创的wehome智能空间管理系统，引入人工智能生态系统、打造智慧型园区体系、产学协同发展平台，助力中国文科创融合独角兽企业成长。可以在阳台上俯视花园的同时激发新的灵感，也可以在下沉式庭院休憩片刻，更可以感受到在露台花园开会的畅快自在。园区以“绿色办公”为理念。

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