项目名称：国奥中心一亚奥独栋

所属区位：北四环外

所属商圈：亚奥商圈

租金报价：价格美丽

出租面积：100㎡-200㎡-300㎡-600㎡-1200㎡-2400㎡

装修状态：遗留装修

交 通：地铁号线

付款方式：押三付三

起租年限：2年起租

装 免 期：面议

注册公司：可以注册

周边配套：商场，餐饮，娱乐，银行，酒店，洗衣店，图文打印，超市等

开发商，物业，租赁部招商电话？

招商电话：13811119290，网站：www.landkun.cn

国奥中心一亚奥独栋都有哪些企业入驻？

奥运会的举办改善了国奥区的基础设施建设，为国奥区的发展奠定了基础，使这里从一个荒凉的城乡结合带成为现在众人关注的焦点，朝阳区的十一五规划展现了国奥区的发展蓝图，这些都为国奥区房地产的发展提供了动力。然而，虽然中部和南部各项配套设施得到了改善，但北部尤其是东北部地区还未有效开发，各项配套设施均较为缺乏。因此，国奥区房地产要发展，当务之急是进一步完善各项配2.国奥区09年土地成交两幅，一幅为地王水源九厂地块，另外一块为安立路地块。楼面地价均超过13000元/平方米。09年取证项目较08年同期有所上升，随着新项目的开盘，取证数量将超过08年总数。受地王效应和09年上半年楼市景气的影响，一手房和二手房交易均出现价量齐升的局面，部分二手房价格甚至超过一手房。土地市场、一手房市场和二手房市.从历届奥运会来看，各个城市奥运会后在场馆密集区和奥运村往往形成新的城市功能区，北京市的经济发展为国奥区的房地产发展提供动力。公园地产作为一种稀缺资源，在经济发展程度较高的城市需求更为可观。但前提是国奥区能真正创造出满足人们需求的公园地产，对打出公园地产这张牌的开发商而言，其后续开发能力才是成败的关键。此外，开发后国奥区的环境品质是否能得到保障是另外一个关注调查显示国奥区房地产需求主要以自住型为主，偏好中小户型，这也与开发商的供给相匹配。然而，自住型需求对配套设施的要求较高，通过调查可看出国奥区在教育、医疗、交通和购物方面需要进一步完善。总的来说消费者预国奥区是指能够享受到奥运场馆便利、周边环境的区域，是随着奥运会发展起来的。奥运聚集于此。鸟巢、水立方震惊世界，多项世界纪录在这里诞生，见证了一个又一个奇迹，它们不仅成为北京的标志性建筑，也成为国奥区的象征。面积宽广的奥林匹克森林公园是北京的天然绿肺和氧气制造机，也改善了国奥区的居住环境。奥运会虽然结束了，但是奥运会的气息仍然在这里留存，国奥区成为北京奥运会的一个缩影。从申办成功奥运会到奥运会的成功举办，国家在这里投入大量资金，改善了这个区域的基础设施和环境，使这里从一个荒凉的城乡结合带成为现在众人瞩目的焦点，并被称为继中关村和CBD之后北京第三个城市中心区。经济发展必然带动房地产业的蓬勃发展，同时，房地产业的发展也会促进经济更快的发展。本文旨在分析国奥区房地产市场的发展现状及1. 国奥区区位概况 国奥区主要位于朝阳区)四环以北、清河以南、京承高速以西、八达岭高速以东的范围。

  区域内环境较好，公园聚集成群，绿化面积达到近三分之一的水平，规模绿地有奥林匹克森林公园城垣遗址公园、中华民族园、洼里片林、城铁和平街街区公园、朝来农艺园、朝来森林公园、太阳宫公园等；水域主要有仰山大沟、清河导流渠、奥运国际化高水平的奥运场馆建设和公园群使本区域成为北京市又一个旅游中心区。奥运带来的体育文化产业效应给本区域创造了商机。众多现代体育文化企业和企业管理、国际商务等较高阶层人士聚集于此，在本区域形成现代气息和国际风尚的新文明。同时，国奥区服务业发达，第三产业飞速发展，商贸、旅游、会展、餐饮等企业众多，经济发展快，利税贡. 交通公路交通方面，区域内有北苑路、北苑东路、安立路、北辰西路、北辰东路、林萃路以及八达岭高速和京承高速公路贯通南北，同时还有科荟路、大屯路、北四环和北五环连接东西，与南北走向的各大主干道联通通畅，为本区域构建了一个快速路公路交通网，便捷连通CBD、中关村、燕莎、王府井等重点区域，便于居民开车出行由于北苑路是一条主要的南北走向干道，联通较北部人口密地区，地下有地铁5号线通过，因此人流集中，尤其上下班高峰期会造成交通拥堵。同时北苑路北五环以北路段和同为南北走向的北苑东路之间距离较远，在北苑路和北苑东路之间这一区域的人群均汇集到北苑路，而北苑路北五环以南路段右侧南北走向的路段只有京承高速，中间很大一片区域尚未形成良好的交通网络，使北苑路的承载力更为紧张轨道交通方面，区域内坐拥四条地铁，地铁5号线贯通南北，连接市中心；东北部有地铁13号线，将欠发达的农村地区与城区连接起来，并在北部与地铁5号线交叉形成换乘站；为奥运会开通的地铁8号线将奥运主场馆区与市区相连，在南部与地铁10号线相接；规划中的地铁14号线也将通过区域，预计于2014年完工。四条地铁与城市中心区的环线形成轨道交通网，轨道出行便捷，同时又可缓解地上交通从公路交通和轨道交通两方面来看国奥区的交通线路较为便捷。但是现在整个区域还未得到有效开发，公交线路开通较少，因此公交出行还不太方便，尤其是新近开盘的一些项目周围公交线路还未开通，有待公交线路的完善。按照国奥区的放量来看，未来进驻的人口将大幅增加，有可能形成另一个类似于天通苑的人口密集区，这就要求交通配套设施跟上步伐，否则可能造成交通拥堵，重创房地产业的发展。

 由于本区域是北京奥运会主场馆区，面对来自世界各地目光的审视，因此在环境和各项配套设施上都采用国际化标准。区域内商业，医疗和教育机构基本能够满足人们日常生活需要，随着几大品牌楼盘的进驻，区域内的配套品质将会有进一步的提 在商业方面，大型购物商场有北辰购物中心、大中电器亚运村店、飘亮购物中心、第5大道精品休闲购物广场、易事达购物休闲广场、天华购物中心、物美大卖场等，不过大多都集中在中部和南部，北部尤其是东北部地区由于还未有效开发，几乎没有大型商场医院有中国人民解放军第306医院、中国航空工业中心医院、亚运村医院、朝阳区红十字会医院、北京市朝阳区惠中医院、来广营医院等，还有如北京大学口腔医院等各类专业医院。不过除了北京大学口腔医院是三级甲等、中国人民解放军第306医院是三级医院、中国航空工业中心医院和亚运村医院是二级甲等以外，其他医院的级别都不高，此外东北部地区医疗配套还教育方面，有花家地实验小学，朝来天使双语幼儿园、芳草地小学、安慧里小学(寄宿)、北湖渠小学、朝阳区外语学校、北京化工大学附属中学、北京市北苑中学等，但是这些学校主要集中于区域南部，中东部区域学校较少，相对而言初等教育条件较差，教育配套有待完善。本区域有诸多高校：北京市社会科学院、中国音乐学院、北京化工大学、北京信息工程学院、北京京华医科大学等。此外，国奥区与高校聚集地海淀区中关村高校集中带毗邻，早在2006年朝阳区政府就依据北京市“十一五”规划纲要为奥运功能区制定了“十一五”发展规划，总体目标是服务奥运，和谐发展，实现区域的国际化。在奥运期间“优化环境，服务奥运”，后奥运时期“强化功能，带动发展”，充分发展以现代体育文化产业为主导的现代服务业，形成奥运旅游、商务会展、科技服务和休闲娱乐等产业功能；增强奥运功能区与CBD功能区、高新技术产业功能区之间的交流辐射、资源整合功能，形成三大功能区互动发展的格局；充分展现奥运功能区的品牌效应和国际化区位优势，带动全区经济的和谐和可在区域内规划形成一轴两园三区和四大产业支撑的空间布局和发展战略。1、一轴是指奥运景观大道，以奥林匹克公园为轴线，在北至科荟路、南至健安东路的区域建设奥运景观大道。依托国家体育场、国家体育馆、国家游泳中心、国家会议中心、奥运村等奥运资源，发挥奥运品牌作用，建设奥运文化景观，发展现代体育文化产业，形成奥运文化长廊。2、两园是指奥林匹克森林公园和建翔科技园。强化奥林匹克森林公园的生态功能，创造良好的生态环境。建翔科技园具有比邻中关村的区位优势，重点发展科技商务服务业，强化自主创新功能。3、三区是生态旅游区、文化教育区和宜居生活区。依托奥林匹克森林公园，整合来广营森林公园、体育中心和大屯鸿华高尔夫球场等生态资源，发展体育健身、生态旅游产业群，形成绿色生态旅游区。整合文化教育资源，优化文化教育环境，繁荣文化教育事业，发展文化教育产业，建设文化教育区。整合奥林匹克公园周边国际化高尚社区资源，完善公共服务设施和生活配套设施，提高社区管理和社区服务水平，加强社区文化建设，形成国际化宜居生活区。4、发展奥运旅游、商务会展、科技服务和休闲娱乐四大支撑产业。加强旅游服务设施建设和旅游相关产业、产品的开发，加强奥运旅游的现代化管理等，逐步将奥运品牌优势和资源优势转化为产业优势，形成奥运品牌与旅游产业相互促进、良性循环的局面。形成功能强大、服务完善、管理先进、品位高雅、装备现代的国际化商务会展产业集群。发展律师事务、会计事务、咨询设计、专利代理和金融、保险等现代服务业，建设国际科技商务中心。积极引进高水平体育赛事和大型文艺演出，丰富表演市场，扩大场馆利用率，积极促进体育文化商业经济的十一五”规划接近尾声，各项政策的效果开始显现，加快了使本区域成为北京第三个城市中心区的迈进步伐。同时，随着各项政策措施的实施，国奥区也越来越成为人们关注的焦点，由此带来对本区域住房的需求大增，也吸引了各大房地产商来此投资，使本区域房地产市场的发展越发、国随着奥运的到来，国奥区的土地放量开始减少，08年全年国奥区土地成交量为四幅，分别为北苑南区居住项目用地、南沙滩东路3号住宅及居住公共服务设施项目用地、来广营乡清河营村住宅及配套、商业金融（1号地）项目用地和大羊坊居住、商业金融、文化娱乐、教育科研等项目用地，四块地的成交价分别为120,100万元、58,700万元、210,059.66万元和47,489.0643万元。四幅地占地总面积609,731.576平方米，规划建筑面积1,094,335.103平方米，建筑用地面积411,042.006平方米，代征地面积198,689.57平2009年国奥区成交两幅地，一幅是2009年9月7日成交的奥运村乡安立路西侧居住用地，另外一幅则是6月底成交的地王奥运村乡水源九厂地块，这一地块在新出炉的全国地王排行榜中水源九厂地块北至北五环，毗邻奥林匹克森林公园。由于地段较好，万科、中中信、保利、华远等十八家房企现场竞拍，但绝大多数知名企业均未举牌，竞争主要在中信地产、兴业万发和成都中泽置业之间展开。成都中泽置业在接近尾声时介入，连续举牌终以19.6亿元竞得，高出底价8.74亿元一倍多。楼面地价为13,171元/平方米。地王的产生不仅能为该地块开发融资提供更好的条件，同时还能使更多目光投向该区域，产生品牌效应，促进业主和客户对该区域房价看涨的预期，进而带动整个区域的发展。据调查显示，地王产生一个月后周边楼盘房价将普遍上涨2000元。悦溪房价的大幅上涨在很大程度上也受到地王效应的影响。但是地王本身意味着高地价高成本，需要更高的房价来支撑，开发压力较大，因此地王 安立路地块占地面积67,480.48平方米，建筑用地面积34,851.633平方米，起始价48,790万，成交价130,000万，溢价率达到1.6645，比地王水源九厂的1.2427要高出许多，通过95轮激烈争夺，最后由北京金立投资有限公司竞得，楼面地价14,920元/平方米。规划建高端公寓，预计售价在2.7-2.8万/平方米，将在一年半到两年的前期运作后推出。安立路地块与地王水源九厂地块相邻，地理位置优越，同时周边房价在地王的取证数据预示着开发商的开发销售期望值、销售预期前景以及产品供给情况等，也是判断房地产市场运行情况的重要指标。2008年国奥区一共有20个取证项目，其中8个公寓项目，2个普通住宅，3个别墅项目，2个办公项目，其他5个为配套和公。全部的预售面积为932,047.21平方米，其中住宅面积427,783.83平方米，均价19,735.67元/平方米，办公类面积244,875.63平方米。总体套数为6936套，其中住宅类3813套，套均面积169.5318平方米，办公项目414套，套均面积683.0637平方米。预售均价较高的是奥运村项目，为31,675元/平方米，比润泽庄园别墅最贵的均价28,500元/平方米高11.14%。奥运会对房地产的影响由，尚未上万，仅为9,720元/平方米。但是2009年随着楼市的逐步回暖，再加上地王效应、供应不足等因素，悦溪房价已近翻番项目的开盘，在接下来的几个月里，必然超过08年取证项目总数。08年下半年，由美国蔓延而来的世界性经济危机波及中国，经济增长速度下降，全球进入经济衰退时期。人们预期悲观，高房价无法支撑，房价下跌，房地产商开发热情消退。到了09年，中国GDP增长率逆势上扬，经济进入复苏时期，再加上国家为刺激经济投入的4万亿很大部分进入房地产市场，带动了房地产市场的开发热情，同时刚性需求释放带来了房地产需求的高潮，开发商的乐观预期使国奥区09年取证的12个住宅项目中，有4个公寓，1个别墅和7个普通住宅。总供给面积413,779平方米，4522套，套均面积91.50354平方米，预售均价16041.73元/平方米。与08年相比奥运会结束了，但后奥运经济的发展受到众人的瞩目。奥运会对主办城市北京尤其是对主办区域国奥区房地产市场到底有什么影响？房地产市场会不会应验空置的“低谷效应”魔咒？奥运核心区的房地产发展何去何从成为人们关注的焦点近几届奥运会中有悉尼奥运会和亚特兰大奥运会后房地产业蓬勃发展、奥运核心区由原来的郊区发展成为经济中心的典型案例，同时也有韩国汉城奥运会后房地产从开始的火爆到后来产生房地产泡沫以及泡沫破裂导致房地产萧条的看赛后房地产的发展，不仅要看短期内供给、需求、价格、租金等指标的变化及奥运会的提升效应，还应该关注奥运会之后房地产的泡沫问题。因此，本文将从这两个方面进）奥运的提升各个城市奥运会后在场馆密集区和奥运村往往形成新的城市功能区，通常是会展和体育产业中心区或者是居住小区，大量人流在这些区域聚集为商业房地产和住宅房地产带来新的投资机会。

  北京要建成一个国际大都市，按照国际大都市的发展模式，以第三产业为主导产业，按照国家的发展策略，大力发展新型服务业等朝阳产业，使北京建设成为一个政治、经济、文化和金融中心，在中关村和CBD逐渐出现饱和的之际，人们会将目光放在这里。依据朝阳区对奥运功能区制定的十一五规划，在本区域充分发展以现代体育文化产业为主导的现代服务业，形成奥运旅游、商务会展、科技服务和休闲娱乐等产业功能；增强奥运功能区与CBD功能区、高新技术产业功能区之间的交流辐射、资源整合功能，形成三大功能区互动发展的格局；充分展现奥运功能区的品奥运会主场馆如国家体育场、国家游泳中心、国家体育馆和国家会议中心击剑馆等大型赛会场馆大多集中在本区域，这些大型场馆将承载着北京乃至全国全世界的体育消费和赛会需求。同时，众多大型场馆的赛后商业化已经开始步入轨道。“鸟巢”赛后将充分利用自身场地优势拉动场馆商业的发展，运营规划以承接大型体育赛事和文艺演出、开发无形资产、出租配套商业地产为三大主要经营模块。“鸟巢”业主还计划投资进行二期改造，规划包括酒店、餐饮、超市、俱乐部以及精品卖场等业态，届时，“鸟巢”的商业面积比重将达到35%左右。“鸟巢”未来将成为一个文化娱乐时尚中心，既要服务竞技体育，又要满足群众观看体育比赛、进行健身娱乐的需要。“水立方”赛后运营的主体是人造冲浪海滩，围绕它还有种类繁多的水上娱乐、健身、培训等设施，预计建成后将是北京较大、最全面的市民水上游乐中心。五棵松篮球馆将打造成NBA在中国的排名前列个固定比赛场馆。每年将为中国观众带来NBA表演赛、季前赛、常规赛等多场次的NBA高水准比赛，同时还将举办各类大型演唱会、各种大型体育赛事及表演等综合性由此可见，各大赛会场馆对国奥区经济发展的拉动作用不可小觑，这里将成为人流聚集的地方，进而根据历史经验，奥运会筹办期房地产的发展必然火爆，但是这种火爆是否会形成房地产泡沫，进而泡沫破裂后带来的房地产市场的崩溃则取决于不同的主办城市和东道国的不同情况。房地产的发展需要城市化推进和经济快速发展、人民生活水平的不断提高做后盾。上文中对北京奥运会对房地产的提升效应已经进行了阐述，有效需求是抑制 此外，北京是一个朝气蓬勃的城市，经济的快速发展是奥运会后场馆及设施利用最有利的因素。首先北京市常住人口多，2004年年底接近1500万；外来人口多，占常住人口的五分之一；高学历人口多，大专以上人口占20%，比全国平均水平高15个百分点。其次，北京的恩格尔系数逐年下降。北京市的城市化水平也逐渐提高。2005年北京非农人口占常住人口的78%，2020年将达到90%；北京市居民休闲和健康意识增强，截至2003年底，全市参加体育锻炼的人数近800万，占人口比重达50.3%。随着北京市居民收入水平的提高和恩格尔系数的下降，按照国际体育市场消费结构的一般趋势，居民将更加重视体育的参与性，体育消费结构也将向以健身娱乐为主的均衡性体育消费结构发展，这将对场馆及设施形成更为强劲因此，有充足的需求和较高的经济增长动力做后盾，北京奥运会的房地产市场不会重蹈韩国的覆辙，而是会踏上一条蓬勃发展的道路。尽管经济危机的到来对需求造成了一定的冲击，但是从短期表现来看，北京房市并没有受到太大的影响，去年下半年国家为刺激经济出台了一系列的政策，包括放宽信贷和投放四万亿资金拉动国内需求，更多的资金流入房市，形成房地产交易价量齐涨的繁荣局面，房地产业的发展进而又带动整个经济的发展，GDP增速连续从长远来看，中国是一个发展中国家，正在加紧迈向现代化的步伐。作为中国的首都，北京的发展更是世人瞩目的焦点。随着奥运会的举办，北京的投资吸引力不断上升，各大跨国企业选择在这里落脚，奥运会带来的商机和品牌效应开始展现。作为规划中的城市核心区，从这个角度来说，国奥区具有一定升值潜力。但是现阶段要做好的是国奥区的基础设施建设和配套设施的完善，才不至于使房地公园地产是指为了给居民营造稀缺的景观和生态环境，开发商依托市政公共公园或房地产开发与公园建设结合起来的项目。从广义上讲，公园地产是指与公园相关的地产项目，包括与旅游相关的旅游地产项目、主题公园项目，是将公园景观作为楼盘的特色和卖点，将建筑、人文与自然环随着经济发展和人民生活水平的提高，人们对居住环境的要求也越来越高，在发达国家很多大城市，出现了城市人口居住向郊区“逆流”的趋势，即在市中心工作但是居住在郊区，驾车或者乘坐公共交通工具往返于住宅与工作场所之间，但是这对交通条从世界经济发展的历史来看，经济发展分为三个阶段，排名前列阶段农业作为主导产业，是国民收入的主要来源；第二阶段工业是主导产业；第三个阶段服务业成为主导产业，这三个阶段与环境的关系也各不相同。农业发展时期对自然环境的破坏最小，因为农业是靠天吃饭的产业，对环境的依赖很大，因此，排名前列阶段农业发展时期空气是新鲜的，环境是美好的，人们更多的是对更高层次物质生活的追求。到了工业作为主导产业时期，也即工业化时期，经济的发展以牺牲环境为代价，此时经济增长速度较快，人们的生活水平也经历着翻天覆地的变化，但同时环境的破坏程度与经济的发展速度也呈正相关关系。到了工业化后期，当人们的物质生活水平得到极大提高的时候，环境的破坏也达到了顶峰，这是经济发展必须付出的代价。此后人们开始谋求环境的改善，甚至投入巨额资金恢复被破坏的环境。到了以服务业为主导产业的时期，经济已经发展到一定的高度，开始将制造业向发展中国家转移，环境慢慢恢复，而发展中国家又 中国经济正处于工业化加速时期，伴随着世界制造工厂的名号而来的是对环境的极大破坏，在钢筋水泥堆筑的高墙之间，人们越来越向往大自然的美好，呼吁环境保护。北京在奥运会后工业化基本完成，人们在物质生活条件得到极大丰富之后，开始向往精神层面的满足，在这种情况下对居住环境的要求也越来越严格。但是中国的经济还没有达到发达国家的水平，北京的城市化进程也还在加速，基础设施建设和配套设施的完善有待进一步提高，因此暂时还不会出现像发达国家那样所谓“逆流”的情况。这就使城市的公园地产成为希望改善居住环境的城市高 国奥区得益于奥运会的举办，区域内环境优美，公园聚集成群，绿化面积达到近三分之一的水平，规模绿地有奥林匹克林公园、元大都城垣遗址公园、中华民族园、洼里片林、城铁和平街街区公园、朝来农艺园、朝来森林公园、太阳宫公园等；水域主要有仰山大沟、清河导流渠、奥运湖等，宜居条件较好，可供房地产商借园以打造公园地产，更甚者还有房地产商投下巨额成本打公园地产的一个特点是绿化面积广，绿化覆盖率达到1/3以上，对于造园的地产，公园面积大，导致住宅的供应相对减小，开发商造价高，房价也就不会太低。中国的城镇化建设对土地的需求极大，同时中国耕地的十八亿亩红线又给城镇化的发展限定了一个范围。这种公园地产的发展必然会占据城镇化对土地需求的一部分额外份额，因此，尤其是在大城市，公园地产必然稀缺。再加上公园资源的稀缺性，以及政府正在为实现住有所居做出不懈的努力，在人口密度大的地区，公园地产就成为一种奢侈品。除了高昂的成本以外，仅从这一方面来说，公园地产的发展也会受到一定的限制。由于资源的稀缺性，公园地产可作为保值增在国际一线城市，房价飙高、交通拥堵、环境污染等“大城市病”，使得人们渴求寻找一处可以休养生息的宜居之所，并因此催生了公园地产的火爆行情。纽约的中央公园、伦敦的海德公园、巴黎的凡尔赛花园，东京新宿御苑等城市公园周边多聚集着大 国际大都市纽约，城市中心有一个叫曼哈顿的地带，这个地带规划出一个长4000米，宽800米占地3.4平方公里的中央公园。中央公园建成后的15年里，周边的地价增长了9倍。15年的不断建设，纽约中央公园共植树木花卉1400多种，创造了湖泊、林地、山岩、草原等多种自然景观。旧金山三个主要公园，维多利来亚公园、俄罗斯山和富人山，周边的住宅由于公园资源的稀缺和中国土地资源的限制，决定了公园地产的稀缺性，再加上人们对居住环境的需求大增，公园地产将会出现供不应求的局面，具有一定的升值潜力。国奥区作为一个以公园地产为特色的区域，将来的发展前景是向好的。但前提是国奥区能真正创造出满足人们需求的公园地产以及这种地产的承载力。物以稀为贵是人们公认的道理，如果国奥区将来发展成为另一个人口密度过大的天通苑，超出公园的承载能交易是供给和需求双方依据各自利益较大化目标的实现来达成的，早在马克思时就已经提出供给相对过剩会带来危机，此后萨伊的供给自动创造需求理论也在上世纪30年代被凯恩斯所否定，这都使人们认识到研究需求的重要性。只有当供给和需求二者的力量相互制衡时，市场才是出清的。因此，要分析一个区域房地产市场的发展，不仅要分析这个区域房地产市场的供给，还需要分析消费者对这个区域房地产的需求。供给和需求的不相匹配会造成房地产供给在数量和结构上的不合理性。因此，为了了解消费者对本区域房地产需求情况以及发展前景的预期，为房地产商的开发决策提供依据，此外，还希望通过供给和需求相结合，预测国奥区房地产市场的发展趋势，中国不动产研究中心联手搜狐焦点网共同做了关于国奥区房地产需求的调查。基于消费者效用较大化目标函数的构成变量，设计了包含以下一些方面的调查问卷。本部分将就问卷的调查 在做需求分析时我们进行了购买意愿、购买目的、产品种类、户型、对房屋价格的承受力、未来两年内区域总体的房过对国奥区前景预期的调查，消费者觉得本区域最有优势的三个方面主要是环境好、交通便利以及升值空间大，所占比例分别为25%、22%和16%，同时14%的人认为国奥区的价格仍在可接受的范围内。此外需要改善的方面仍然较多，分列前三位的是教育、医疗和交通，说明在这几个方面国奥区的配套还有待完善。消费者对国奥区前景的看法大致相同，60%的人觉得国奥区的前景较好，认为国奥区将来发展一般的人为28%，不看好国奥区的人仅为6%，还有6%的人则持保留态度。总的来看消费者还是看好国奥区的发展，只是需要进一步完善区域内的各项配套。

经营团队的评估对于品牌而言，开店决策的过程中除了要看发展商或投资商的背景外，很重要的一个评估维度是该项目的操盘手或团队，除了与上述同样提到过的与同级别品牌的合作经验外，还会特别关注团队的操盘水平和视野；、项目评估如果说上述三点是基础，那么针对项目的评估则更微观。如项目地理位置和地段的评估、交通分析（如是否地铁上盖、主次干道的通达）、商业总建筑面积、商业单楼层面积、是否兼顾高档写字楼或五星级酒店等复合业态、项目内外规划和设计与自身（品牌）是否在气质审美上相契合上述托尼主编写到的四个点，便不难看出为什么现阶段郑州商业市场能够与奢侈品牌达成合作的商业项目，仅有丹尼斯大卫城、华润万象城、正弘城三家。但因为市场等多方面因素，华润万象城已经错过了与丹尼斯大卫城“平分天下”的最佳机会，但高质量的建筑规划设计和高品质的运营管理，也为其打开了向艺术、潮流、品质商业定位转型此，无论郑州未来的发展如何，在同一商圈内汇聚两个奢侈品定位的商场的机会并不大，距离产生“美”更为实际如年初郑州市委关于制定《郑州十四五规划和2035年远景目标的建议》所言： 将推动现代服务业提质增效，大力发展生活性服务业，持续壮大商贸业，研究出台推动商贸业转型提质总体规划，打造二七、高铁东站两大国际化核心商圈，培育花园路、北龙湖、中央文化区（CCD）等高端化商业中心，提升德化步行街、紫荆山路城市商业大街、农科路酒吧街、健康路体育夜市街等一批郑州文化、豫菜文化、时尚文化、网红文化消费街区..4月30日郑州市公布的第一次集中供地的网上挂牌出让公告中，位于郑东新区金水东路与东风南路交汇处的“郑政东出【2021】8号（网）、郑政东出【2021】9号（网）尤为引人瞩目。不仅在于地块所处区位与前述提到的将高铁东站打造为国际化核心商圈相匹配，另一方面则是在该宗土地的摘牌条件中一系列高质量条件的设定（如需引入不低于15万㎡的高品质购物中心，引入半岛、四季、丽思卡尔顿、华尔道夫等国际知名酒店品牌其中一家，引进有牌照的资产管理公司区域总部1由此可见，与 正在建设中的高铁东广场片区在前期招商阶段对所出让地块的写字楼及商业的规划、租售比方面经过科学的研究与规划思一，并通过加入一些拿地条件实现定位从顶层设计到具体的落地实施的保障一样，政府也逐渐以科学的规划路径来进一步夯实先前华联集团旗下的高端百货购物中心，对国际奢侈品牌具有超强的吸引力和号召力，极大的丰富了金融港湾核心区内高端消费业态博亚中心项目正处于世纪城的核心位置，市心北路地铁2号线盈丰路站，其地段价值备受关注与认可博亚中心，其俊秀挺拔的身姿已跃然与眼前。项目建筑高度223米，是板块内为数不多的超高层写字楼项目总建筑面积约11.8万㎡，定位5A级企业办公总部，据了解，未来会有多家上市企业进驻办公，助力钱江世纪城的发展迈入新全新商务形匹配5A甲级写字楼01在立面用材上，项目采用了防幅射、透光节能、防噪音的中空LOW-E玻璃幕墙，绿色环保节能，是真正意义上的绿色生态办公建筑。另外，项目还充分考虑到未来企业的停车问题，地下三层设立900余个汽车停车位，充足车位配比，更显人性02项目定位为超5A企业办公总部，在硬件设施和智能化方面的投入也颇有远见。9.8米层高双主入口华丽大堂，16部极速进口通力品牌电梯，实行高中低分区运行，单梯服务面积远超国际甲级标准。配置了5A智能化系统，人脸识别、自动派梯等，致力营造国际化办公氛围，享受智能科技带来的舒适、安全、便捷的尊崇商务体03此外，室内空间方面，4.2米层高，400-1600平方可自由分割组合空间，大面宽、短进深，充分吸纳自然光线力与地位。博亚中心崭新的商务形象，无愧5A甲级写字楼商务典范北辰购物中心等商业项目将改造为写闭店3年后，亚奥地标北辰购物中心终于传来消息，已确定转型为新型写字楼项目，将以北辰·新空间的身份于年底亮相，预计在2022年冬奥会期间交付使用。早在2018年1月8日，北辰购物中心的关店曾引来周边很多居民合影留念闭店3年后，北辰购物中心已确定转型为新型写字楼项目。图为改造后的效果图北辰购物中心于1990年因北京亚运会而兴建，建筑面积只有7000平方米。1997年，耗时一年半、花费1.5亿元改造后开张，成为当时北京北部最大的百货中心之一。2002年，北辰购物中心的销售收入北京排名第二，市场占有率能够在6%以但是随后，面对大型综合体不断涌现，北辰购物中心无法满足一站式购物需求，销售额开始下降。2018年，北辰写字楼分公司接手北辰购物中心的管理运营，进行转型，这也成为北辰的第一个城市更新项目与此同时，坐落于太阳宫的爱琴海购物公园，作为红星商业运作的首个“爱琴海”项目，虽然总建筑面积达13万平方米，实现了一站式购更新的关键。从商场物业本身来说，设计绝大部分不适合写字楼，比如商场单层面积大，但正规的写字楼单层面积小。此外，写字楼对于自然采光的要求较高，通常要进行中庭改此外，在郑中看来，商业零售物业通常拥有较为宽敞的中庭和不规则的形状，如何在有限的空间里将可租赁的办公面积最大化，从而达到营收目标，对改造设计团队而言是一个挑战目前，无论是北辰·新空间还是高和融中心都在改造上下足了功夫，无一不是凭借其时尚的外观设计、科技智能化的办公环境来吸睛据悉，“北辰·新空间”邀请知名设计师刘晓光来操刀，“西单更新场”便是刘晓光的城市更新代表作据北辰写字楼分公司相关负责人介绍，因为原有建筑基础条件有一些优势，比如层高达到4.5米，是超甲级写字楼的标准。但是原有建筑内有很多结构柱子，最终决定拔了三根柱子，将承重放到周边柱子以及剪力墙上，才得以呈现出退台式设计和22米挑高阳光顶的空间感虽然，城市更新的改造项目的难度大，耗时长，但是很多“商改写”项目的改造动力仍不小在高和资本地产科技基金合伙人李慧忠看来，近日，和谐健康险以90.57亿元的价格收购SK大厦；此前，GIC以约80亿收购LG双子座大厦。在北京核心区，这类交易价格透明，市场化程度大，导致价格偏高，资本化率接近3.5%。相比之下，收购经营不好的商场，然后进行“商改办”，投资收益的性价比优势更为明显科技互联网企业需求外溢，哪些区域受改造项目的运营是关键，而产业则是写字楼的重要支柱。据悉，“北辰·新空间”的定位瞄准了TMT（科技、媒体和通信产业），以吸引互联网科技企业入驻。无独有偶，高和融中心办公业态的客群主要也是面向科技互联网企业。两个“变身”智能化办公场景的项目同时直指科技互联网企业，并不是偶对此，郑中表示，目前，中关村-上地区域可大面积租赁的办公面积较为有限，外溢需求已经延伸至北清路区域，TMT公司成为近期新租户主力。相对于金融等其他租户，TMT类企业更加倾向整层或整栋租赁，表现相对“强势”戴德梁行刚刚发布的第二季度写字楼市场趋势报告也显示，互联网企业、保险类、律所类、会计师事务所类企业本季度继续活跃，这几大行业成交面积共占所有行业总成交面积的50%以上“目前，北辰·新空间接触的客群也大多是科技类或是“互联网+”企业。这与之前亚奥板块的老客群不同。”北辰写字楼分公司相关负责人如是说提到亚奥写字楼的客群，要从2008年地标建筑北辰时代大厦入市说起。当年北辰时代大厦对标CBD的新华保险大厦、LG大厦，挖角CBD客群。随着汇丰银行、中行、招行、建行、信达证券、中石油、中石化等金融类客户和大型国企入驻北辰时代大厦，亚奥板块才渐成气候。目前，北辰时代大厦进驻10年以上的客户占到60%。截至目前，虽然亚奥片区还没有形成高科技公司扎堆的氛围。但是高力国际分析人士认为，由于亚奥片区毗邻金融街和中关村，其租金水平较这两个区域有非常强的竞争力，吸引了这两个区域的部分外溢需求随着城市更新加速，在改造供应和互联网科技企业需求的推动下，新的市场格局正在形成。对此，郑中认为，经过近五年的发展，以阿里巴巴、美团为代表的望京-酒仙桥区域已经成为全市仅次于中关村-上地的高科技产业园。而以京东为代表的亦庄区域近期也吸引了不少科技类和制造类租户，以华为为代表的丽泽商圈今后也会吸引一部分信息技术类企业入驻亚奥区域写字楼的兴起得益于上世纪90年代初亚运会之后亚运村商务区的建设，但因诸多原因一公司形象的关键，知名企业和实力企业都将写字楼的档次形象作为仅次于区位的主要因素来选 目前，奥运区域内商务项目一路飘红，伴随着2008北京奥运会的越来越近，这种区域的优越感将会越来越振奋人心。奥运会，给亚奥区域提供了一个的发展机遇。无论从住宅市场还是商业市场来看，亚奥板块均显示出强劲的发展势态。   随着区域整体环境的改善，目前亚奥板块在住宅市场已呈现出明显分化的新旧两区。在亚运村为中心的区域具有浓厚的商住特色，早期的住宅项目大多集中于此。而新板块则集中在奥林匹克森林公园周边，并且大多以景观豪宅的概念出现。据悉，在森林公园的四周，已聚集了包、亚奥观典等诸多高档项目。其中国奥村项目紧邻森林公园南门，随着2008年奥运会的闭幕，奥运村已然成为了北京最受关注的焦点住宅。其商业部分国奥中心也因为得天独厚的区位优势，抢占了亚奥区域商业市场的鳌头。具有国际交流区域的地位，这是任何区域都无法替代的。作为它的社区商业，国奥中心为安居于周边的高档住宅人群提供一个便利的购物、休闲、消费场所。   奥运会的举办，给亚奥商圈的商业带来无限的生机。结合了亚运村和奥运村两大概念，在文化、体育和商业等方面都联系紧密，其商业市场在今年将有一个显著的变化。据悉，未来在北京奥林匹克公园中心区内，共计有15个商业配套单体项目，总占地约33公顷，地上总建筑面积约1一个百年难求的机遇，这里将借助奥运的商机向世界展示中国的品牌，中国商业的繁华，中国的奥运里程碑北京奥运会的强力促进、十余座公园创造的城市居住环境之外，国奥核心区还拥有快捷的“六纵三横三轨道”的全方位立体交通网络——京藏高速、北苑东路、京承高速、北五环、地铁13号线、5号线及修建中的R2号线……立体化的城市交通使国奥核心区可辐射望京、亚奥、中关村、上地、燕莎、丽都以及国贸CBD七大城市核心商圈，而国奥核心区正处于七大商圈中心，半小时内即可到达，良好的通达性和七大商圈中心的区位，使国奥核心区正在进化为新的“区域商务生活中心国奥区最值得期待的商业中心——华贸城时尚商街华贸天地BHG华联百货、BHG精品超市等主力店即将开幕，标志着这座以爱情、亲情、友情、梦想为主题的“会讲故事的商业街”正式启航。CBD华贸商圈之后，国奥区新“华贸商圈”蔚然成形。用极短时间，在北京城乡结合部制造国际时尚商圈，吸引1200多个国际品牌入驻的，已经成为中国商业地产的标杆。在国奥核心区，华贸再度发力，不仅占据交通、地段等天然优势，更以商业品牌、专业运营能力等无可比拟的资源，再造繁华商北京华贸天地商业街集精品购物、特色餐饮、时尚娱乐、休闲健身于一体，营造北京全天候体验式商业街区，铸就国奥一站式大都市消费目的地。徜徉于时尚感的华贸天地，不仅可以全天候享受购物乐趣，而且能够细致品味非同寻常、激动人心的细腻华贸城周边汇集或即将建成众多高档社区、高尔夫球场等，拥有200万国际化居住人群，庞大的中高端消费力。延续华贸中心成功商业运营经验，华贸天地由专业商业团队进行统一招商与运营管理，确保项目业态规划与整体形象。