本文转自：环球网

路过北京北五环红军营东路的人，很难不注意街边一栋新建筑。近200米的超长西立面装置了23种渐变色的遮阳格栅，明快的玻璃幕墙，熙熙攘攘的年轻人在这里进进出出。高品质、高颜值和充满科技感的气质，令人眼前一亮，几乎很难想象这里原本是一家老旧杂乱的汽配城筑顶端“龙湖蓝海引擎产业园”标识牌赫然醒目：外立面设计巧妙，渐变色格栅，不仅美观、防西晒，且不同视角所见是不同风景；北向斜坡的玻璃屋顶，专门测算过角度，能让天光均匀地洒进中庭，还能避免夏季高温曝晒，低碳节能；平层展开的大空间，被分割成会议区、集中办公区、公共协作区、茶歇休闲区等，互相之间既有分隔，又能连通；原木色与白色为主色调的软装设计，不仅舒适环保，也让整个空间淡雅明如今，龙湖蓝海引擎产业园已经是红军营东路、甚至整个来广营区域的“新地标”。这不仅仅因为它是一栋节能环保且美观智慧的建筑，更在于它能通过企业自身的能量，聚集相关产业，辐射和影响外部更多人，带动周边区域发展，为“城市洼地”赋予新的价值际上，这里还是已经跻身《财富》世界500强的龙湖集团新的智慧总部。城市更新浪潮之下，包括腾讯、百度、网易、小米在内的企业先后主动搬离城市核心区。龙湖蓝海引擎产业园正是这样一个缩影。它背后，是一个企业在新的时代背景下，发挥自身优势，以创新模式，推动产业升级、赋能城市发展的新故事故事里有包容、有创新、有融合、也有预见未来从低端产业盘踞的价值洼地，变成炙手可热的新型产业园区，需要多长时间？龙湖蓝海引擎给出的答案是11个2020年5月份之前，这里还是北京上世纪90年代建成的北五环汽配城，陈旧、拥挤、杂乱。响应北京市政府提出的“疏解非首都功能”政策，低端产业聚集的汽配城被腾退，龙湖集团接手进行整体空间改造与后续运营然而，在旧有建筑基础上重新改造，既不能大拆大建，简单的修补也无济于事，若对建筑改造本身还有非常大的期待，对于任何一个运营者来说，都是巨大的与地产开发不同，城市更新不是平地起高楼，而是在充分保留和尊重原有建筑基底的条件下进行功能重塑。同时，还要面对很多未知和不确定性，比如，图纸等原始资料缺失，老旧设备设施的重估、消防系统的重构、结构加固的测试、建筑结构形式与新业态的适配等。因此，旧改项目执行起来更难、更复杂，也更考验运营者的综合改造升整个区域的城市氛围和产业氛围，用更可持续的方式，推动城市有机更新，这是龙湖的目标。关于城市更新，龙湖当办公，不止于“办公”还能延伸到生活、商业等领域这样的创新模式如今被越来越多科创型企业青睐以“城市更新、产业升级”为发展目标的龙湖蓝海引擎不仅提供一流的办公空间更将自身打造成一个综合体、一个生态圈、一个孵化器吸引了众多创新型企业争相入驻作为Customer的企业在蓝海引擎优质的Product加持最终达到彼此契合的状态带来满满的“C京龙湖蓝海引擎产业园区域地标性综合产业创新空间，汇聚了众多TMT头部企业（数字新媒体产业），以技术赋能，用服务连接，“线上+线下”双向驱动企业这里不仅有着出色的办公空间，更重要的是在业务上，能找到优秀的上下游企业，并且与世界500强公司为邻，发现潜在机会；此外，园区内的复合商业业态，让在办公之余，产生更多苏州龙湖中心集办公、酒店、商业多元业态于一体的TOD综合体，将商业IP与城市TOD深度融合，打造多元共荣的全新办公模式，成为长三角区域高端商办龙湖杭州西溪蓝海引擎龙湖杭州西溪蓝海引擎，以天街购物中心上盖的创新办公空间优势，聚合配套、社交和服务，打造西溪板块创新办公新样板。创新的办公空间让人耳目一新，作为以、升级。整条产业链的活跃度对我们降低成本、高效运转、发展成长非龙湖杭州滨江蓝海引擎龙湖杭州滨江蓝海引擎，重点聚焦以科技企业孵化器打造创新创业新引擎，营造有利于创新创业的良好发展环境，促使互联网产业链潜力进一步释放，为企业壮大提供更广阔的空间。产业聚集度和配套是我们互联网企业择址的优先考虑因素。作为华为芯片的制造服务商，我们更加看重产业园的区位。在这里，离客户近一点，日常沟通效率高。一公里范围内有地铁，大家上下班也更方便。蓝海引擎复合叠加不同的业态空间在办公上延伸商业与生活以服务链接企业与企业重新定义办公概念助力广大入驻企业实现自我价值提升推动产城的进一步融合如果说，ESG成为衡量现代企业健康度的新标准。投机化、清风险已是维系企业可持续运行的基本，在ESG框架之下迅速找到差异化，才能在行业中占据先决优势作为责任稳健性房企，龙湖集团在社会慈善及公司治理层面的表现成果显而易见。焦点财经发现，在绿色可持续这一长周期且具有技术性的领域，龙湖集团则投入了持久的关注度，并进行了深层次的挖掘制定《绿色采购政策》、《生物多样性框架》，提升供应链整体可持续性和环保标准，共塑和谐生态环境。在重塑房地产行业格局与认知的型期，龙湖将自身发展落位在了更高的层面上。它所关注的绿色双碳，正对应新的动能供应链如何绿色化网络上流传着这样一个故事：1995年，龙湖接手了位于重庆郊区的一个项目。项目临近九龙湖，湖水澄净、林地翠绿、白鹭起飞，一幅世外桃源的景象。可是，如何实现快速施工又不破坏当地生态，成为困扰龙湖的关键点。湖的做法是，在施工前对周边五公里的地表径流、地下水做了调研，投入技术和经费，进行雨污分流，设计地下涵洞，更有效率地蓄水、排洪，并预计新入库水源能使九龙湖每年换水3-4次。是龙湖不计成本地投入，才换来了项目施工完成20多年，九龙湖依然如初的结果实现商利最大化，这是身处生意场中每一家企业的追求。但是ESG的落位便是让商业与人类、环境、社会各个层面实现多赢。毕竟，唯是图所造成的商业污染对整个人类生存体系的摧毁是致命性的能够在社会框架体系内遵循ESG规则，是基础。更为重要的是将社会及自然的尊重融入自身的DNA，龙湖则通过各个维度的实践，将向善的根基打通至各个航道、业务，甚至整个房地产发展产业链在项目建设初期就关注周边生态，把生态保护提前纳入设计及统筹的考量范围之中，这一理念是龙湖ESG中实践方法之为了关注供应链的绿色化，龙湖集团制定了包括气候变化、绿色施工与运营、可持续采购、生物多样性及社区生态保护四个方面的环境政策，覆盖短期财务信息披露工作组（TCFD）的建议框架，主动识别分析了各类与气候变化相关的实体风险、转型风险，并制定气候风险管理办法与应对措施，还制定了《生物多样性框架》，确保实现与自然和谐相处的共同愿景。在龙湖发布的2021年度ESG报告中，曾记录了龙湖烟台葡醍海湾项目利用水生植物改造水质、抚仙湖河道生态治理、高碑店·列车新城践行“海绵城市”生态理念等典型案例。在此其中，责任供应链是ESG实践中的重要议题，整个行业的升级需要产业链中每一环节提升认知。为提升供应链的整体可持续性和环保标准，2021年3月，龙湖集团制定《绿色采购政策》，在采购时考虑材料回收、本地采购、低排放等环境友好型指标。构建覆盖供应商入库、选用、评价、分级、退出等环节供应商全生命周期管理体系，持续完善供应商管理体系。对于供应商，龙湖集团增强了对其原材料环保指标、危险源识别、新能源使用的要求，也限制了生产过程中的甲醛、VOC排放。对于传统铝合金钝化工艺中大量存在，但是容易致癌的铬离子，龙湖集团也对相关技术进行了无铬化要求。报告显示，截至2021年12月31日，龙湖集团共有材料设备类签约集采供应商277家，其中获得ISO 9001和ISO 14001认证的供应商占其集采供应商90％以上。聚焦双碳 ：超9000万平绿色建筑标准“养成术”追青逐绿”是优化绿色产业生态链条的外化表现，更为本质的原则是，践行“双碳”战略，提升行业的整体效能。伴随着碳达峰、碳中和首次写入政府工作报告，各行各业有所行动，迎来发展“加速度”，进一步释放了绿色低碳新动能。为积极响应国家“碳达峰，碳中和”目标，去年，龙湖制定了“到 2030年单位面积碳排放强度降低至少 15%”的环境目标。为此，2020年，龙湖集团正式成立了ESG小组，2021年又成立了双碳团队，以期将多年来幕后的思考通过ESG这一实践进行相应体系化建设。双碳团队下含专门负责双碳的技术运营、赋能平台工作组、业务工作组三个方向，保证“双碳”从顶层战略到专业设计、多业务协同上都能落实，一深一广，尽可能全面覆盖。龙湖2021年度ESG报告记录了北京龙湖蓝海引擎产业园的案例，它以办公生态协同理念，佐以智慧科技技术，将原北五环汽配城升级为集人文关怀、低碳节能于一体的智能科技产业园区。据了解，2021年9月，龙湖集团推出以BIM应用为载体的项目管理“IBMS2.0版本”，通过试点7项内容，依靠术手段减少能源浪费，达到设备管理效率提升的目的。双碳之下，龙湖集团的绿色智能建筑效能正在释报告显示，龙湖集团2021年在节能改造工程方面投入的资金为1400万元，新项目利用太阳能的比例为29.4%，利用空气能的比例 14.6%。2021年，龙湖新增项目中获得绿色认证的共有34个，新增获绿色认证项目面积达430万平方米，实现了“新建建筑100%满足绿色标准”的既定目标。在绿色建筑方面，截至2021年底，龙湖满足绿色建筑标准的面积超9000万平方米，覆盖住宅、商业、写字楼等多种业态。对于环境这一横切面的关注，带来的直接结果是，龙湖集团获全球房地产可持续性标准GRESB绿色三星级认可，得分为84分，位列东亚地区上市住宅地产开发商第二名。与此同时，伴随着社会和管治(ESG)方面的深化及表现稳步提升，龙湖集团在去年获明晟MSCI ESG评级调升至BBB级，连续两年提升路过北京北五环红军营东路的人，很难不注意街边一栋新建筑。近200米的超长西立面装置了23种渐变色的遮阳格栅，明快的玻璃幕墙，熙熙攘攘的年轻人在这里进进出出。高品质、高颜值和充满科技感的气质，令人眼前一亮，几乎很难想象这里原本是一家老旧杂乱的汽配城建筑顶端“龙湖蓝海引擎产业园”标识牌赫然醒目：外立面设计巧妙，渐变色格栅，不仅美观、防西晒，且不同视角所见是不同风景；北向斜坡的玻璃屋顶，专门测算过角度，能让天光均匀地洒进中庭，还能避免夏季高温曝晒，低碳节能；平层展开的大空间，被分割成会议区、集中办公区、公共协作区、茶歇休闲区等，互相之间既有分隔，又能连通；原木色与白色为主色调的软装设计，不仅舒适环保，也让整个空间淡雅明亮如今，龙湖蓝海引擎产业园已经是红军营东路、甚至整个来广营区域的“新地标”。这不仅仅因为它是一栋节能环保且美观智慧的建筑，更在于它能通过企业自身的能量，聚集相关产业，辐射和影响外部更多人，带动周边区域发展，为“城市洼地”赋予新的价值实际上，这里还是已经跻身《财富》世界500强的龙湖集团新的智慧总部。城市更新浪潮之下，包括腾讯、百度、网易、小米在内的企业先后主动搬离城市核心区。龙湖蓝海引擎产业园正是这样一个缩影。它背后，个企业在新的时代背景下，发挥自身优势，以创新模式，推动产业升级、赋能城市发展的新故事故事里有包容、有创新、有融合、也有预见未来从低端产业盘踞的价值洼地，变成炙手可热的新型产业园区，需要多长时间？龙湖蓝海引擎给出的答案是11个月2020年5月份之前，这里还是北京上世纪90年代建成的北五环汽配城，陈旧、拥挤、杂乱。响应北京市政府提出的“疏解非首都功能”政策，低端产业聚集的汽配城被腾退，龙湖集团接手进行整体空间改造与后续运营然而，在旧有建筑基础上重新改造，既不能大拆大建，简单的修补也无济于事，若对建筑改造本身还有非常大的期待，对于任何一个运营者来说，都是巨与地产开发不同，城市更新不是平地起高楼，而是在充分保留和尊重原有建筑基底的条件下进行功能重塑。同时，还要面对很多未知和不确定性，比如，图纸等原始资料缺失，老旧设备设施的重估、消防系统的重构、结构加固的测试、建筑结构形式与新业态的适配等。因此，旧改项目执行起来更难、更复杂，也更考验运营者的综合改造能力。五环汽配城改造，是龙湖第一个“商改办”的综合性城市更新项目，非标准化产品，项目目标明确——打造一个面向未来的办公场所；改造工期只有11个月，又恰逢北京疫情反复，整个工程必须做到防疫“零感染”、施工安全“零事故”。这即便是对于地产界公认的优等生龙湖，也是一项难度巨大的系统性工如何完成既定目标？龙湖生态体系内强大的联动机制发挥了关键作用。从提出需求、到反馈方案、再到施工改造，这得益于其联动机制顺利运转，背后支撑的，是龙湖过硬的产品打造能力、管理能力以及不同航道之间强大的业务协作能力对城市和客户的解读是改造的第一步。“城市更新是一项复杂工程，不能套用传统地产项目的管理思维。城市片区的渊源，产业人文的基底，以及未来可能的产业变化都要考虑。在蓝海引擎的实施过程中，我们一直如履薄冰地看待每一个细节，但促进城市发展、带动区域产业升级的初衷从未改变。”龙湖产城更新业务总经理刘理如是说“同时，我们也观察到，越来越多的新兴产业，比如新零售、互联网等，他们是经济重要的新增力量，但他们对传统办公模式已经有些厌倦，希望办公空间能够契合自身的价值主张，更加平等、高效、开放和人性化。而这正是蓝海引擎追求的空间形式。”了准确解读，接下来就是产品呈现。在空间研发过程中，龙湖团队下足功夫，用大量时间调研和解读新兴科技类企业的办公需求，将一个巨型“盒子”的建筑，打造成一个内外交互，办公、商务、休闲于一体的产业园实际上，这是一个解构和再创造的过程。龙湖最终的方案是，通过打造采光中庭和制造交通节点的方式，对原有单一的空间形态进行多层次创造：构建“广场（中庭）+集会空间（集中会议区）+城市街道（公区通道）”的空间骨架；由五大中庭为节点的全新场域，串联整个公共空间，通过“一个大中庭+四个小中庭+一个环形坡道”的步行交通，结合4组垂直电梯构架快速通达体系，使竖向联系效率最大化，实现空间与人的高效链接，以及功能性与体验性的完美结合；更让人惊喜的是，龙湖还在建筑楼顶上打造了一个楼顶花园，有标准篮球场、健康跑道、多功能人工草坪（龙小湖聚场）、草坪看台、运动休闲区、办公休闲区等，其中运动休闲区布置乒乓球台、户外健身器械等装这么复杂的业态又要短时间内完成，龙湖蓝海引擎产业园工程师告诉我们，项目改造采用了三维扫描技术复建改造前建筑本体信息，构筑起一个“数字孪生”虚拟空间，搭建建筑+机电+结构+幕墙+景观全量BIM模型；BIM成果线上审核，指导算量采购、施工安装；IBMS系统搭载几千台设备设施、1万多点位，IOT系统设置200余个监测点，集成楼宇设备设施管理，包括暖通、照明、电梯、消防、安防等。自主研发的互联网智能化设备系统，在通行平台（含访客）、智慧食堂、员工服务中心、智能卫生间、智能大屏（屏联网）等方面均有探索性应用，支持后期运营智慧楼宇管理以上还只是改造所应用的一部分核心能力。这背后其实还涉及到强大的工程建设、装配式装修、低碳环保、服务运营等能力。例如，改造采用了装配式整装化建造工艺，装配率近75%，即装即住，有效保证了工期及质量；项目改造还尤其重视环保节能，在热工系统模拟及优化、高效机电设备选型、环保材料等方面都做了系统性应用，保证了整个楼宇高舒适度下高效、环保运行城市更新是系统性工作，对综合能力要求非常高，就像一个木桶，每一块板都不能短。而龙湖的优势在于均衡、没有偏颇，供应链的整合效率很高、很灵活，多航道协同能力让我们能在短时间内提供一个集成的解决方案。整个过程其实更像乘法，每一个环节都不出错，才能做出来一个成本可控、完整的、高品质的作发挥团队的创造力与想象力，精准洞察市场需求，精确提出改造策略，精细实施改造动作，以有限的成本，最大化实现空间效率和品质提升，让不符合时代需求的存量建筑重生，成为前沿的、被市场认可和接受的产品，在城市洼地打造出“新地标”，形成新的产业集群。这就是龙湖的城市更新路径，清晰而务实他们希望为区域打造的地标不仅仅是物理形态的，更能成为新经济下前沿高潜企业的能量引擎，是生态集聚的高能产业内容地标。龙湖集团作为世界500强，协同旗下生态企业入驻，形成一流企业集群效应，不仅为朝阳区持续贡献税收，还能带动片区经济增长因为“龙湖蓝海引擎”，来广营区域这块“城市洼地”的价值逐步兑现。最先显现的变化是周边商业品质的提升，比如，Tim Hortons、The woods等很多原本只开在繁华商务区的品牌，也伴随一起落地，为周边居民提供了更丰富优质的消费选择如今，园区里目前已容纳了6000多名高素质人才，其中不乏来自斯坦福、卡耐基梅隆、加州伯克利等海内外名校的年轻人。“在这个园区里办公，有回到了硅谷的感觉”。区域高知、高消费人流的持续涌入，也让片区的人文气质焕然一新城市发展有一种现象叫做集聚效应。这是指各种产业和经济活动在空间上集中产生的经济效果以及吸引经济活动向一定地区靠近的向心力，是导致城市形成和不断扩大的基本因素龙湖蓝海引擎就产生了强大的集聚效应。从龙湖入驻以来，周围商业新品牌日益丰富。大部分老商家却对此表示乐观：“龙湖来了之后，一下子过来几千人，消费需求和消费能力都很强，生意比起过去有了明显起色。”如今，慕名到龙湖蓝海引擎产业园参观的各界人士络绎不绝。他们大多感受是，改造后令区域变化耳目一新，空间利用合理、注重节能、处处彰显人性化但又注重高效。这样的改造也让龙湖收获了跨界领域客户。一家知名互联网巨头企业非常喜欢龙湖蓝海引擎的产品和氛围，他们主动提出合作意向。此外，周边大概40万方的存量商业空间也会陆续交给龙湖蓝海引擎进行城市更新改造从更宏观的视角看，城市更新已经成为时代共识。2020年底，中国常住人口城镇化率超过60%，大拆大建成为过去时，城镇化建设从增量时代转向存量时代，进入更精细的高质量发展阶段。“十四五”规划纲要更是明确提出，加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升实际上，城市更新等相关国家政策出台之前，龙湖已经洞察到行业的趋势变化。早在2017年，龙湖已经开始尝试对存量地产进行升级改造。对于龙湖而言，城市更新一方面是政策风口，另一方面也遵从了企业发展的内在逻辑。“回归到龙湖‘善待你一生’的企业使命以及‘空间即服务’的发展战略，城市更新是龙湖与城市共生长、持续根植空间加服务、多航道协同发展能力的最佳呈现，长期主义是龙湖发展城市更新事业的底层思考。”刘理说龙湖蓝海引擎模式在于以产业带动城市更新，实现产业与城市更新的有机结合，这一模式在各个城市已经得到了陆续的验证。除了北京的龙湖蓝海引擎产业园，龙湖在上海、杭州等城市也做了不同的探索和实践。与上海交大毗邻的龙湖蓝海引擎淡水河畔科创园，将原来的黄二村老旧厂房改造升级成集办公、研发、智能制造为一体的创新产业园，吸引了一大批产学研结合的硬科技企业入驻；在杭州滨江，蓝海引擎则把旧工业园区升级改造成科创孵化器，成为滨江移动互联网的产业创新桥头。“城市更新不能批量复制，不能简单的以现代的、装饰性的空间模板去套用。千人千面，深度洞察和精雕细琢，唤醒产业和片区内在的生命力，这样一个项目才能具备持久的活力。“刘理说。显然，这些都是龙湖集团“空间即服务”战略之下长期价值的呈现通过对城市低效存量空间改造升级，改变空间功能、引入优质产业、植入丰富内容场景，提升整个区域的城市氛围和产业氛围，用更可持续的方式，推动城市有机更新，这是龙湖的目标。关于城市更新，龙湖蓝海引擎的故事还在继续。北京龙湖蓝海引擎产业园前身为北京北苑汽配城，龙湖集团历经14个月全面改造，将其升级焕新为集绿色低碳、空间创新于一体的智慧办公园区，打造龙湖集团产城更新业务的旗舰项目。总建筑面积：104677平方米，办公建筑面积：83664平方米。北京龙湖蓝海引擎产业园吸引龙湖集团、高德地图、云帐户等企业总部及多家高成长性科创企业进驻。入驻龙湖蓝海引擎产业园，与世界500强公司为邻，发现潜在机会。本项目隶属于中关村科技园区朝阳园，与电子城、望京享受同等产业优惠条件。创新办公空间、复合商业业态、完善配套政策，满足企业全生命周期的办公需求。北京龙湖蓝海引擎产业园位于亚奥商圈与望 京商圈交汇处，坐拥两大商务板块发展势能。西向承接中关村科技创新产业外溢，南向纵 览燕莎、CBD商圈商务资源红利。承袭首都机场交通利好及商务价值，尽享便 捷国际商务优势。北京龙湖蓝海引擎产业园距离地铁17号线勇士营站仅600米毗邻13号线北苑站及5号线北苑路北站三轨环绕、满足高效商务出行驾车向南400米紧邻北五环核心枢纽顾家庄桥向东距离京承高速2公里30分钟即可到达首都国际机场，尊享商旅出行便捷，依托龙湖集团全航道多业态的资源优势。打造7000m专属商业配套，甄选更贴近年轻办公人群的消费品牌。距离本项目1公里北苑龙湖天街即将开业 9.3万m²体量的京北商业新旗舰 将全面焕新北苑片区的商业活力，25.6m挑空大堂五层通顶引入自然采光10000m2超大平层城市稀缺同层布局办公高效、总部企业5.1m极致层高远超甲级办公、营造开敞办公视野，不超30秒通力客梯等候16部高速客梯、避免排队等候80W双路供电单方电量满足各类企业办公用电需求标准加装VRV美国开利中央空调灵活24小时冷暖保证、加班办公无忧。动静相宜、共享办公。静，阳光中庭、旋转坡道、庭院花园、多元静谧休憩空间，动，7000m领导力中心会议区、一站满足会议路演需求龙湖租户专属共享活动、提升办公幸福指数。龙湖智创生活以先进科技全面赋能物业管理及商业运营的生活服务提供商。深耕行业20余年，在京、沪、渝、蓉、杭等100余城开展专业物业管理服务，客户满意度连续13年超过90%。龙湖智创生活为进驻企业打造“满意+惊喜”办公体验，让龙湖式幸福深入人心更为重要的是，在租售并举及存量REITS火热的背景之下，长租风口或迎来发展机遇。龙湖冠寓已布局全国30余个高量级城市，累计开业房间数量11万余间，规模行业领先，品牌影响力稳居行业TOP 3。同时，龙湖冠寓也积极布局保障性租赁住房，已在北京、重庆、天津等12个城市，落地40余个保租房项目、开业房源近2万间，助力青年人才安居在物业板块上，龙湖智创生活已经递交招股书，在百余座城市的13大业态领域开展规范化物业服务，客户满意度连续14年超过90%，试水利润新途径。截至2022年6月底，龙湖智创生活物业管理板块在管面积约2.8亿平方米，截至2022年12月底，借助轻资产运营的核心能力向70个购物中心提供商业运营服务服务半径不断拓宽，建立起较高的门槛与壁垒，作为少有的全投资级民营房企，龙湖多业务协同发展成为新的着力点，龙湖在保持速度增长的同时，也注重质量的维力争保持每年经营性收入30%—40%的年化增长，在行业下行的背景下，经营性物业收入的增长将对龙湖周期起到非常重要的稳压器的作用。”龙湖管理层如此表示有了明确的业务导向，投拓的选择同样重要，土地市场机会频现，更加考验公司投资定力与刻度把握。龙湖坚持投资聚焦，在核心区域坚定投入，把握高能级城市人口流动带来的刚需和改善需求，做好发展与安全的平衡2022年上半年龙湖获取17宗土地，平均溢价率只有5%，其中有一半零溢价获取，在策略上会更聚焦、更坚定高线城市布局路过北京北五环红军营东路的人，很难不注意街边一栋新建筑。近200米的超长西立面装置了23种渐变色的遮阳格栅，明快的玻璃幕墙，熙熙攘攘的年轻人在这里进进出出。高品质、高颜值和充满科技感的气质，令人眼前一亮，几乎很难想象这里原本是一家老旧杂乱的汽配城（北京龙湖蓝海引擎产业建筑顶端“龙湖蓝海引擎产业园”标识牌赫然醒目：外立面设计巧妙，渐变色格栅，不仅美观、防西晒，且不同视角所见是不同风景；北向斜坡的玻璃屋顶，专门测算过角度，能让天光均匀地洒进中庭，还能避免夏季高温曝晒，低碳节能；平层展开的大空间，被分割成会议区、集中办公区、公共协作区、茶歇休闲区等，互相之间既有分隔，又能连通；原木色与白色为主色调的软装设计，不仅舒适环保，也让整个空间淡雅明亮如今，龙湖蓝海引擎产业园已经是红军营东路、甚至整个来广营区域的“新地标”。这不仅仅因为它是一栋节能环保且美观智慧的建筑，更在于它能通过企业自身的能量，聚集相关产业，辐射和影响外部更多人，带动周边区域发展，为“城市洼地”赋予新的价实际上，这里还是已经跻身《财富》世界500强的龙湖集团新的智慧总部。城市更新浪潮之下，包括腾讯、百度、网易、小米在内的企业先后主动搬离城市核心区。龙湖蓝海引擎产业园正是这样一个缩影。它背后，是一个企业在新的时代背景下，发挥自身优势，以创新模式，推动产业升级、赋能城市发展的新故故事里有包容、有创新、有融合、也有预见未来“点石成金”的勇气与能从低端产业盘踞的价值洼地，变成炙手可热的新型产业园区，需要多长时间？龙湖蓝海引擎给出的答案是11个月2020年5月份之前，这里还是北京上世纪90年代建成的北五环汽配城，陈旧、拥挤、杂乱。响应北京市政府提出的“疏解非首都功能”政策，低端产业聚集的汽配城被腾退，龙湖集团接手进行整体空间改造与后续运然而，在旧有建筑基础上重新改造，既不能大拆大建，简单的修补也无济于事，若对建筑改造本身还有非常大的期待，对于任何一个运营者来说，都改造前后对比与地产开发不同，城市更新不是平地起高楼，而是在充分保留和尊重原有建筑基底的条件下进行功能重塑。同时，还要面对很多未知和不确定性，比如，图纸等原始资料缺失，老旧设备设施的重估、消防系统的重构、结构加固的测试、建筑结构形式与新业态的适配等。因此，旧改项目执行起来更难、更复杂，也更考验运营者的综合改造能北五环汽配城改造，是龙湖第一个“商改办”的综合性城市更新项目，非标准化产品，项目目标明确——打造一个面向未来的办公场所；改造工期只有11个月，又恰逢北京疫情反复，整个工程必须做到防疫“零感染”、施工安全“零事故”。这即便是对于地产界公认的优等生龙湖，也是一项难度巨大的系统性工程如何完成既定目标？龙湖生态体系内强大的联动机制发挥了关键作用。从提出需求、到反馈方案、再到施工改造，这得益于其联动机制顺利运转，背后支撑的，是龙湖过硬的产品打造能力、管理能力以及不同航道之间强（改造前后对比对城市和客户的解读是改造的第一步。“城市更新是一项复杂工程，不能套用传统地产项目的管理思维。城市片区的渊源，产业人文的基底，以及未来可能的产业变化都要考虑。在蓝海引擎的实施过程中，我们一直如履薄冰地看待每一个细节，但促进城市发展、带动区域产业升级的初衷从未改变。”龙湖产城更新业务总经理刘理如是“同时，我们也观察到，越来越多的新兴产业，比如新零售、互联网等，他们是经济重要的新增力量，但他们对传统办公模式已经有些厌倦，希望办公空间能够契合自身的价值主张，更加平等、高效、开放和人性化。而这正是蓝海引擎追求的空间形式。有了准确解读，接下来就是产品呈现。在空间研发过程中，龙湖团队下足功夫，用大量时间调研和解读新兴科技类企业的办公需求，将一个巨型“盒子”的建筑，打造成一个内外交互，办公、商务、休闲于一体的产业园区实际上，这是一个解构和再创造的过程。龙湖最终的方案是，通过打造采光中庭和制造交通节点的方式，对原有单一的空间形态进行多层次创造：构建“广场（中庭）+集会空间（集中会议区）+城市街道（公区通道）”的空间骨架；由五大中庭为节点的全新场域，串联整个公共空间，通过“一个大中庭+四个小中庭+一个环形坡道”的步行交通，结合4组垂直电梯构架快速通达体系，使竖向联系效率最大化，实现空间与人的高效链接，以及功能性与体验性的完美结合；更让人惊喜的是，龙湖还在建筑楼顶上打造了一个楼顶花园，有标准篮球场、健康跑道、多功能人工草坪（龙小湖聚场）、草坪看台、运动休闲区、办公休闲区等，其中运动休闲区布置乒乓球台、户外健身器械等装置这么复杂的业态又要短时间内完成，龙湖蓝海引擎产业园工程师告诉我们，项目改造采用了三维扫描技术复建改造前建筑本体信息，构筑起一个“数字孪生”虚拟空间，搭建建筑+机电+结构+幕墙+景观全量BIM模型；BIM成果线上审核，指导算量采购、施工安装；IBMS系统搭载几千台设备设施、1万多点位，IOT系统设置200余个监测点，集成楼宇设备设施管理，包括暖通、照明、电梯、消防、安防等。自主研发的互联网智能化设备系统，在通行平台（含访客）、智慧食堂、员工服务中心、智能卫生间、智能大屏（屏联网）等方面均有探索性应用，支持后期运营智慧楼宇管理。

（上海蓝海引擎淡水河畔科创园）显然，这些都是龙湖集团“空间即服务”战略之下长期价值的呈现。通过对城市低效存量空间改造升级，改变空间功能、引入优质产业、植入丰富内容场景，提升整个区域的城市氛围和产业氛围，用更可持续的方式，推动城市有机更新，这是龙湖的目标。关于城市更新，龙湖蓝海引擎的故事还在继续闵行天街蓝海引擎落位于上海南部科创中心和紫竹创新创业走廊，处于地铁5号线剑川路上盖，紧邻交大和华东师大，创新创业人才集聚，周围产业氛围成熟。蓝海引擎通过对内部生态设计、空气品质、清洁水源等健康维度的高品控获得国际WELL健康建筑认证，这也是上海第三个整栋建筑获此殊荣的办公空间。TOD属性也让闵行天街蓝海引擎更具产业“引擎”特色——闵行中心TOD综合体覆盖购物中心、长租公寓、文化艺术中心等多重业态，成为蓝海引擎写字楼的有机配套，一站式满足购物、休闲娱乐、租住、办公需求，和地铁的贯通进一步提升了交通便捷性和出行效率。

上海龙湖闵行天街蓝海引擎与闵行天街蓝海引擎临近，同位于剑川路的龙湖蓝海引擎淡水河畔产业园则是典型的城市更新项目，项目前身为黄二村厂房，以生产型及小型贸易型企业为主，产出能效较低。龙湖与政府合作改造升级黄二村项目为科创产业园，重点引进高新技术、航空航天、生物医药等高新产业，助力上海南部科创中心建设。

上海龙湖蓝海引擎淡水河畔产业园（效果图）苏州的龙湖中心项目位于苏州高新区的狮山板块核心位置，建筑面积超5万方，为超甲级高品质写字楼。项目联通地铁1号线和3号线，目前为双铁枢纽上盖综合体，将打造成苏州西CBD地标；上海龙湖浦东临港项目位于临港书院社区，占地面积约7.5万方。苏州龙湖中心浦东临港项目除产城项目外，沪苏龙湖冠寓新店也在活动中亮相。随着城市的产业升级，人才异地聚合效应明显，租赁需求大幅度提升。龙湖冠寓聚焦租赁住房大市场，面向新世代年轻人多样化的租住需求，深耕产品服务，打造“零压力Goyoo星球”租住生态，创造优质的生活体验。